?古北“第二延展區”天山板塊，錢景也一樣大嗎？
發布日期： 2023-08-21
古北是上海大眾公認的第一個真正的“國際住區”，第二個放在浦東的是聯洋，這兩個板塊在全國大大小小企業主群體里都是“如雷貫耳”般的威名顯赫存在。
其實，就跟“聯洋、碧云、花木、東郊”一般都連起來說一樣，浦西這里也是把“古北、虹橋、天山、西郊、仙霞”連在一起說的。
不過，雖然地理上連在一起、說起來也是連著說，但個中還是有些差別的，今天主要聊下天山板塊。
界面新、房齡輕、高品質名盤眾多，【天山】板塊的本質是古北的延展區，國際人士居住的比例并不遜色于古北。
講下長寧這5個連在一起板塊的關系與差別，或許大家就能理解個大半了。
【虹橋】
明確一下，這里指的是位于內環線、與中環線之間的虹橋板塊，也就是“世貿商城”、“國際展覽中心”那里，并不是飛機場、高鐵站那里的虹橋樞紐或者虹橋城市副中心。
虹橋的本底是兩塊，一是改開后立馬就啟動的虹橋經濟技術開發區，是我國第一批經開區，是以吸引外資進行商貿為主的，也是上海乃至我國對外商貿最大的商務中心。二是駐滬（領）（事）（館），密密麻麻幾十個，屬于（使）（領）（館）（區）。
功能屬性和安保需要，所以虹橋板塊雖然高度涉外，也有很多的寫字樓、進口商品為主的中高檔商場也很豐富，但居民住宅非常少。
【古北】
在虹橋板塊入駐了（使）（領）（館）和來華商貿人士之后，總得給來做生意的人有一個安定的住所呀，天天住酒店這不是著急忙慌地趕人走么？
所以就有了古北，是經由官方劃定的“涉外住區”，以住宅為絕對主體，品質都極高，風格也“萬國牌”，就連名稱也感覺跟進了歐羅巴大陸似的。商業是配套，以黃金城道為主軸，檔次中等偏高、覆蓋日常生活所需，而且街區生活方式極具西方悠閑的風情。
純居住+配套商業，基本沒啥商務、更沒有半點產業。
至于居民，早年是官方定的屬性，所以金發碧眼和霓虹人的幾乎是100%，那一片的外銷房審核是真的嚴格，沒個海外護照根本不讓買呀。當然，后來放寬了、放開交易了，現在那里的外籍比例大致在一半。
【天山】
從開發周期來看，天山比古北晚一拍，也就是相對于古北，天山整體房齡要年輕個好幾年，本質上就是古北能造房子的地皮用完了，所以從虹橋使領館區的南面、轉移到北面，就去了天山，開發商如此，涉外居民也是如此。
從地產行業的發展史來看，古北因為是官方劃定、而且是上海房地產的初期，因此開發商以本地國有龍頭為絕對主體、形態也是居住舒適度偏差的高層塔樓，各種奇奇怪怪的造型，那個年代的高層住宅都很難找到一個直線條的橫向長方形陽臺。
而到了多年后的天山，市場化程度高很多了，所以主體是海外與合資企業，生活理念上和產品打造上明顯進步很多，板塔結合出現了，戶型自然規整了很多。
當時的天山，可是引領上海高端住宅風向的地方吶！老百姓第一次知道，原來小區還可以配會所、配游泳池的，不是給老板專用，而是可以給所有業主用的。
【西郊】
國賓館所在，我國老大接待各國元首的地方，出于安保要求，據說賓館外第一圈的房子，要背景審核后才能買的，三代內有一點不純粹的有錢也買不到。
外加一個大大的動物園，所以住宅小區非常少，能市場化流通的都是些距離賓館遠、看不到賓館的新工房小區。
高品質的樓盤寥寥無幾、也基本不流通，這種天生貴氣的地方誰舍得拋出呢？住在西郊三房兩廳的人，可能一個電話就能讓住在濱江大平層的人去踩縫紉機。
【仙霞】
可以認為是西郊的外延伸，以房齡20幾年的新工房為主，小區雖然有點舊，但環境都很好，絕大部分居民是上海本地家庭，安分守紀、素質很高。
這個板塊的缺點是現代化高品質的小區很少，而且很貴，作為西郊的延伸，業主當然不愿意拋出，交易量自然是極少的。
作為傳統市區，長寧這5個板塊都小小的，說是好幾個板塊，其實東南西北連起來也沒多遠，因此商業資源基本都是共享的，不論房子在哪個板塊、多大多小，出了小區的商業配套都是與使領館和在滬老外們共享的，大到高島屋、小到街角的意大利餐廳，什么水平，自己可以去感受下。
【天山】知名度遠低于古北，很難吸引全國富人的眼光，好在缺乏新盤，本地購買力足夠托起主要標桿樓盤二手房的價格。
天山的樓盤普遍品質都很高，包括滬上老牌十大豪宅“仁恒河畔花園”，白首上面說的“讓上海見識到屬于全社區業主的會所”，就是它，至今社區會所運營良好、物業服務滿意度極高，整個社區外籍人士比例大約在一半，人稱“小聯合國”。
其他高檔標桿的還有“天山河畔花園”之類，就在仁恒隔壁，外籍人士比例也很高（當然，比仁恒低點）——買不到仁恒就買隔壁唄，社區和房子的品質也差不多，還便宜點，這就是買家思路。
至于新盤，不用想了，自己走一圈就知道了，別說造個樓盤了，就連多造個“口袋花園”都開不出地皮了。
【天山】的知名度和氣質，上海浦西大眾是認可的、愿意買單的，也有很明確的“古北那一帶”的概念，再不濟，說一句“就是虹橋仁恒河濱花園那里”，也夠讓大家知道是哪里、并翹起大拇指了。
不過，相比于古北的“全國有名”，天山只能做到“浦西有名”，如果不是從浦西搬到浦東的家庭，大多數工作和居住一直都在浦東的新上海人還真不太知道“天山”。
因此很明顯了：
? 【古北】潛在的購買力是上海+全國富人，人家買的是“酒桌上人盡皆知”。
? 【天山】潛在的購買力是上海浦西的富人，買的是高品質的國際化生活場域，包括社區和房子。
供不應求的程度或者說購買力的推動，毫無疑問，古北>天山，但天山的二手房也早已達到了嚴重供不應求的狀態了，20個人搶一套房能把價格推上去，難道10個人搶一套房就推不上價格了么？
長期跑贏上海全市房價漲速，對天山來說毫無壓力，確切地說，能夠跑贏很多。
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