格局已變，潛力未改的“類城市副中心”【閔行金匯】
發布日期： 2023-08-25
金匯是個“很年輕”的板塊，從大基建的角度看，是隨著2000年后閔行新一輪大開發起來的。
但從內生邏輯來說，居住和商業卻是與虹橋開發區強關聯的，簡單來說就是長寧區的古北沒地皮了，然后第一級外拓就到了長寧區的天山，然后第二級外拓就到了閔行的金匯。
日韓臺人士聚集區，只是現在比例越來越小了。
? 一來，是古北實在沒有地皮造住宅了。
? 二來，古北以白人為主的氛圍已經形成，日韓臺的人并也不適應那里。
語言不通。白人可能有英語、法語、德語、西班牙語，但好歹是一個語系的，他們學的“外語”多半就是英語，可以用英語溝通。日韓當然也學英語，只不過這英語水平吧，實在是不敢恭維，念個L能把舌頭給咬碎了。
口味不合，英國美食能讓韓國人吐，韓國美食能讓英國人得厭食癥。
只有見過世面的日本人能同時在古北和金匯都生活得挺愉快——讓吃生魚片的人去吃生牛肉也挺能接受的。
? 當然還有第三個原因，價格。
掛著“長寧”的古北和天山兩個板塊，房價可比同等環線、掛著“閔行”、剛剛興起的金匯貴多了呀——東亞人明顯比西方人節儉、更關注性價比呀！
日本是有名的節儉，筷子頭都要做得細細尖尖的、生怕吃多了。
韓國么，登門拜訪送一整個西瓜算是厚禮了。
臺巴子也是有名的摳。
三類省吃儉用的朋友住在一起挺合適，而且還都能用日語交流（看看他們歷史就知道了，不宜多說）。
在2000年之后興起的閔行金匯板塊，2015年前日韓臺居民加起來將近一半，屬地的行政機關也都是中日韓三語服務，是日韓臺在滬唯一的聚居地。
2016年出了點事兒，很多人回韓國了，我們也看不到KBS、SBS之后上映的電視劇了。
所以雖然現在韓國街還在金匯、也依然有很多韓國料理店，只不過如今只是有個招牌和外形，一半的經營者其實已經變成了東北人——雖然聽不到地道的韓語聊天了，但也不是沒好處，泡菜少了，肉多了。
日、臺倒是沒走多少。
簡單來說，如今金匯板塊的主力居住客群結構在改變，日韓臺的比例預計在1/3，還不一定到。看現在的“關系”，估計比例還得再下降。
長期利好一，大虹橋概念中，少有的“成熟市區”板塊。
大虹橋很大，整個青浦區、大半個嘉定區都敢說自己是大虹橋，能在“虹橋”前后加個“西”，都算是“實在人”了，大多數直接就“XX虹橋”了。
從房地產價值來看，不論是原來的經濟開發區還是現在的CBD、城市副中心，虹橋的真正紅利在于商務能量的持續增長，推動自身及周邊土地經濟價值增長、以及持續導入新增的與迭代的住房購買力。
買房的人也不傻，虹橋這一圈，哪里更靠近市中心、哪里生活資源更優渥，走一圈就知道了。
金匯板塊中、外環間的位置，當然是目前所有大虹橋概念里最靠近市區的，確切來說，就是成熟市區，生活配套非常優渥，自然也是沖著大虹橋錢途的買家最想要去的地方之一。
長期利好二，滬上規模體量排名前20的中檔消費型商場中有2家在這里，街區生活氛圍也濃厚，“類城市副中心”級別。
由于二十幾年來的日韓臺聚居，他們的消費力相比古北的白人當然低一點，但平均比本地人士還是要高不少的——由于日韓物價貴，所以他們在上海看啥都挺便宜的，很舍得花錢，尤其是風情類的消費，所以金匯板塊街區的消費型商業非常繁榮，餐飲超市密度極高，屬于中環外的天花板，尤以日韓料理居多，包括韓國街、阿拉城、樂坊虹井生活廣場、井亭生活廣場等街區型中等規模的商業。
前幾年，華潤的萬象城、紅星的愛琴海購物公園這兩個20萬方以上的大型中高檔商業也進場了，不單單是購物型商業，還有娛樂類的、親子類的體驗型，連騎馬都有，再加上大大的燈光噴泉，屬于滬上地標級別，論體量也都能在上海排進前20，把金匯板塊的商業等級、規模和生活體驗一下子拉到了“類城市副中心”級別。
生活體驗越來越好，越來越成熟，加上整個板塊平均房齡也就是在十幾年，品質也非常好（日韓臺對房子的要求還是挺高的，來的也都是企業中層白領、高管）。自然也會吸引大量追求生活品質的本地中產家庭競相搶購。
金匯的價格也剛好，中環內外的本地家庭置換，也不必額外貼多少錢。
長期利好三，隔壁漕河涇科技產業園區提供了持續的純居住需求外地家庭購買力。
漕河涇園區是上海主要高科技產業基地之一，論級別，僅次于張江、打平五角場、并列第二，每年都會產生大量的高收入、高學歷的家庭安家落戶上海，就在隔壁的、生活資源優越，住宅品質也極好的金匯板塊自然是他們首選地之一。
沖著大虹橋去買金匯的，是投資客；
沖著生活資源和社區品質去的，是本地家庭改善客；
漕河涇園區輸送過來的是外地來戶安家客群。
閔行金匯板塊，雖然日韓人的比例越來越低，預期后面也會持續減少，但是三大長期利好依然存在，并未改變，甚至還越來越強了，而且從住宅購買力上來說。
投資、改善、外地安家，市面上主流的三類客群，對這里都有強需求，中長期的增值潛力自然非常高，房價的增速會遠遠高于全市平均增速，不論是完全自住的需求，還是考慮到資產的增值，閔行金匯都是一個非常好的選擇。
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