【收房案例】法拍中，有人占用，如找到解決方案，不僅省錢，收房保障還極高
發(fā)布日期： 2023-04-17
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【收房案例】法拍中，有人占用，如找到解決方案，不僅省錢，收房保障還極高
案例背景
背調(diào)調(diào)研之：拍賣公告能讓我們找到啥有效信息
深度調(diào)研，尋找收房突破口
? 發(fā)現(xiàn)1：2021年7月，法院駁回了顏老頭終止執(zhí)行的請求
? 發(fā)現(xiàn)2：2021年7月，債權(quán)人已同意預留5~8年的租金給到占用人顏老頭
? 袋鼠疑問：2022年8月，此法拍房上架拍賣時，法院為何不清場交付？
? 深度學習+分析此案有關(guān)的司法規(guī)定
袋鼠安家風控報告中，關(guān)于清場調(diào)研結(jié)論
現(xiàn)場之：法院強制清場
總結(jié)：嚴格風控，把風險變成利益
Part 1
案例背景
C先生家的基本情況：
? 2022年7月3日，袋鼠團隊與C先生一家相識；
? C先生一家，上海首次購房，首房首貸；
? 選擇法拍，是因為二手的核驗價太低+貸款太少+首付太高，本來35%首付的二手的話要50%左右，但法拍的話，只需要付成交價的35%首付，65%按揭。
在參與此法拍房前，已在袋鼠的協(xié)助下參拍了3次，但最終因預算有限，參拍無果。
2022年9月靜安的這套出現(xiàn)了~~一套73平的大二房，200多萬起拍，市價近500萬，房子是非常適合他們，但這個市價C先生說自己高攀不上，畢竟才150萬的現(xiàn)金，僅有400萬（最高）的預算。
C先生問，確定能收房嗎？多久？
? 確定能收房，收房流程最長時間是半年左右。
怎么收房？
? 通過法院強制清場的方式進行收房。
公告上不是寫著法院不交房嗎？為何你卻說可以通過法院申請強制清場呢？
? 我們查閱了這個案子相關(guān)的所有卷宗，做了深度的背調(diào)后，已找到了可以向法院申請強制清場的理由。在成交之后，會立即向執(zhí)行法院遞交《清場申請書》，申請執(zhí)行。
Part 2
背調(diào)調(diào)研之：
拍賣公告能讓我們找到啥有效信息？
上圖是此房拍賣公告的節(jié)選，紅框標注處的意思是：嗯~~這套房子目前有人占用，以現(xiàn)狀態(tài)進行拍賣，法院不負責交房。
這是拍賣公告中公示的裁定文書~~嗯~這個裁定文書太簡單了，還隱藏了很多關(guān)鍵信息，說實話，僅看這個裁定文書，真是啥都發(fā)現(xiàn)不了。
結(jié)論：除了知道被占用，啥有效信息都沒有??！
Part 3
深度調(diào)研，尋找收房突破口
背調(diào)，繼續(xù)深挖，調(diào)閱的卷宗實在太多了，所以就不分析與清場無關(guān)的信息，在這里只分析與收房有著的關(guān)鍵卷宗。
初步調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)：
? 占用人就是被執(zhí)行人本人，就是這個1953年生的顏老頭（69歲 2022年時），目前獨居此屋中；
? 此房是顏老頭在上海的唯一住宅。
嗯~~調(diào)查到這，說實話，想放棄了~~~這就是法拍中典型的難搞項目！??！
不過，當查閱到這個卷宗后，我知道，突破口找到了，有安全收房的可能了！
發(fā)現(xiàn)1：2021年7月，法院駁回了顏老頭終止執(zhí)行的請求
這是一份2021年7月發(fā)布的法院處理此法拍房的執(zhí)行異議的文書，此文書給讓我找到了清收的突破口：
? 法院明確的駁回了占用人顏老頭終止執(zhí)行的請求；
? 在此判決書中，債權(quán)人是愿意預留5~8年的租金給到占用人顏老頭的。
各位，先來跟我一起研讀這個關(guān)健卷宗
PS：這個關(guān)健卷宗拍賣公告中并沒有提供，是我們做穿透式背調(diào)時發(fā)現(xiàn)的。
（不好意思了~~我看的是無隱藏的，但是寫文章不能用，盡量保留關(guān)鍵信息哈）
發(fā)現(xiàn)2：2021年7月，債權(quán)人已同意預留5~8年的租金給到占用人顏老頭
袋鼠疑問：2022年8月，此法拍房上架拍賣時，法院為何不清場交付？
既然2021年7月份，法院就駁回了占用人無理的請求，債權(quán)人也同意了安置補償，為何2022年上架拍賣時，公告還是這樣寫的：
? 標的目前有人使用，按現(xiàn)狀拍賣。
? 競買人自行了解標的使用情況，標的內(nèi)如有承租等合法占據(jù)或無合同、無法定原因占據(jù)的情況，由競買人（買受人）自行了解并通過合法途徑自行解決。
公告上的意思：
? 這次拍賣執(zhí)行法院不清場
? 買受人自己想辦法收房。
這就有點奇怪了，2021年7月，法院在處理執(zhí)行異議時，有談過清場后的安置補償事宜，為何現(xiàn)在反而不清場呢？
袋鼠聯(lián)系上了債權(quán)人，得知顏老頭不滿足于5~8年的租金安置補償，法院考慮到占用人的年齡+當時疫情不方便執(zhí)行，所以以不清場的方案上架拍賣了。
這也導致一拍流拍，進入到了二拍狀態(tài)了~~如二拍再流拍，債權(quán)人能拿到的錢就更少了。
找到了債權(quán)人的訴求了！??！
最終，在拍賣成交后，此法拍房通過強制清場的方式，進行了清場收房。
當然，顏老頭拿到了他應該拿的安置款，也幫他租好了居住使用的房屋。
深度學習+分析此案有關(guān)的司法規(guī)定：
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條：給了我們申請強制執(zhí)行的理由及底氣?。?/span>
《關(guān)于進一步規(guī)范司法拍賣不動產(chǎn)移交工作的指導意見（試行）》所列明的不予清場移交：深度分析下來，這4條不移交中，此法拍房的情況并不在列。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定：告訴了我們申請強制執(zhí)行的時間。
?《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條：
金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；
三）申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。
?《關(guān)于進一步規(guī)范司法拍賣不動產(chǎn)移交工作的指導意見（試行）》所列明的不予清場移交的幾種情形：
1、執(zhí)行標的物存在合法有效的租賃關(guān)系，且不屬于出租前已經(jīng)設立抵押權(quán)或出租前已被人民法院依法查封情況，承租人主張買賣不破租賃的；
2、拍賣、變賣執(zhí)行標的物共有份額或以執(zhí)行標的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用的；
3、案件情況特殊，實際清場客觀有困難，申請人與被執(zhí)行人協(xié)商一致要求不清場拍賣，且不損害第三人合法權(quán)益的；
4、其他法律和司法解釋規(guī)定不移交的。
?《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定：
“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內(nèi)，將拍賣的財產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財產(chǎn)應當移交而拒不移交的，強制執(zhí)行。”
所以，根據(jù)上述規(guī)定可知“除有依法不能移交的情形外”，執(zhí)行法院確實是應當負責法拍房清場的。
Part 4
袋鼠安家風控報告中
關(guān)于清場調(diào)研的結(jié)論
在研究完上面這個卷宗+相關(guān)法條法規(guī)，與我們的律師團隊做了深度討論分析后，給了C先生家以上清場調(diào)研結(jié)論。
在參拍前的盡調(diào)報告講解中，詳細的跟C先生講了為何能申請強制清場的原因及邏輯：
? 從法院的卷宗內(nèi)容，知道了這兩個關(guān)鍵點：
1）申請執(zhí)行人愿意拿出部分款項，安置占用人，款項是5~8年的租金；
2）占用人要得太多，法院沒同意，全都駁回了。
? 結(jié)合此案情況+《關(guān)于進一步規(guī)范司法拍賣不動產(chǎn)移交工作的指導意見（試行）》所列明的不予清場移交的幾種情形，我和律師團隊分析下來，一致認為此案是滿足清場移交的條件的。
? 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，成交之后，我們向執(zhí)行法院遞交《清場申請書》后，執(zhí)行法院收到上述《清場申請書》后，根據(jù)規(guī)是需要完成強制清場交房事宜的。
以上就是袋鼠能讓法院強制清場的原因及底氣?。?！
Part 5
現(xiàn)場之：法院強制清場
? 此法拍房，C先生于2022年10月，以370W買入，市值480W左右，價差110W；
? 在2022年12月中旬辦理好產(chǎn)證；
? 于2023年2月8日我們正式收房。
下面是強制收房時，我們拍的一些照片~~
（不好意思，這些照片需要做模糊處理才能放上來哈~~）
這是執(zhí)行法官帶著法警，強制清場的現(xiàn)場。
顏老頭一開始還很激動~~一部分人控制占用人，法官安排的搬家公司在搬家。
這是搬家打包的東東，裝車安放在提前租賃的倉庫中，為顏老頭租了一個月，過期不候哈~~
占用人被帶走了~~
Part 6
總結(jié)：
嚴格風控，把風險變成利益
天上不會掉餡餅，法拍領(lǐng)域之所以吸引人，除了經(jīng)常會上線稀有房源和極高速購房等優(yōu)勢以外，往往很多利益存在于風險之中，比如最被人關(guān)心的折扣，別看法拍報道當中經(jīng)常有令人眼紅的折扣，其實這都與風險是相掛鉤的，某種程度上說，風險大到讓人望而卻步，才能帶來讓人眼紅的巨大折扣。
所以，猶如糖衣炮彈般的法拍，如何規(guī)避風險，把糖吃掉吐出炮彈，有時候只能借專業(yè)機構(gòu)的力量來完成，記錄翔實的風控報告，白紙黑字的合同托底，都可以讓你在法拍之路上獲得更多。
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