【法拍秘事】 設20年租約，布局人欲以6.5折買下市值5400萬黃浦濱江豪宅，此局怎么布？此局怎么破？
發布日期： 2022-09-27
01
利差高達2000萬，
如此局順利執行??！
? 此房目前市價5400萬左右（下圖是近二年該小區成交數據統計表，可清晰推算出）；
? 此法拍房，如繼續執行，極有可能會以底價3609萬成交，因為這個長達18年的法院認可的租賃合同（租金于2014年已付清）；
? 如以底價成交，房價差1800萬+稅費差290萬（此法拍房稅費各付）——總利差2090萬?。。?/span>
02
歷時10年 | 布局周密 | 環環相扣
以事件+時間軸的方式，來梳理此局：
? 2012年9月：2012年9月13日此房辦理產權登記，當年以2400萬左右一手買入，放A公司名下；
? 2012年11月：布局18年租賃合同，在辦理產權登記一個半月后，租客A公司X股東租約從2012年11月1日至2030年10月31日（有可能還在交易中心辦理過此18年的租賃登記）；
? 2014年5月：辦理2500萬A公司的企業貸款，年息8.1%，以此房的抵押，于2014年5月6日放款（從貸款日起，就沒還過一分本息，目標就是沖著查封拍賣，通過司法低價轉移資產到個人名下，至今利息已達1400萬）；
? 2014年5月：2014年5月13日簽訂租賃補充協議，18年簽約的租金以出售股權給A公司的方式支付，約定金額300萬（因要辦理貸款，之前辦理的租賃登記不得不注消，固做此設定增加此租約的穩固度以及未來解除的難度）；
? 2015年4月：2015年4月22日，XX銀行將上述債權轉讓給中國XX資產管理股份有限公司浙江省分公司。2015年7月23日、2017年7月18日以及2020年1月17日，原告聯合浦發銀行登報，通知債權轉讓并催收債權，無果，故訴至本院（這4個日期，透漏了很多關鍵信息，可惜在這里不能說，有興趣的可以聯系我們，獲得此案更詳細的項目盡調之穿透式分析報告）；
? 2021年4月2日立案成功；
? 2021年10月8日此案判決，出執行裁定文書；
? 2022年3月1日：出上架拍賣前的評估報告，評估價5155.28萬（含101萬裝修費）；
? 2022年7月8日：此房上架至阿里拍賣，此18年的租賃得到法院認可，此房帶租約拍賣（此租約同步上架，才是這個布局中的最后也是最終可實現價值的一步）；
? 2022年8月9日：如無其它意外，此房可能于8月9日上午10點以3609萬底價成交，布局10年，誰會將這2000萬的果實收入囊中？還需要說嗎？！
以上這些信息，是通過穿透分析：法院公告+產權人、債務人、債權人、債權債務結構+租賃合同&租客&目前實際占用人+近60頁的該項目原始卷宗及相關文件+ 結合自身9年操盤&實戰經驗梳理分析所得。
不得不說，這個布局人不僅經驗老道、有財力、有資源、有人脈，且很了解司法執行的各種道道。
這樣周密的布局，目前這樣已成定局的形勢，想買入后通過起訴駁回此租約，很難成功！??！
難道這局就沒有破解之法了嗎？需要更進一步的項目盡調+穿透分析，最終我發現了破解之法，在下文破局之法中會詳細說明。
03
反轉——10年布局，
被反轉了，2000萬要飛了？
2022年7月20日，法院撤回了此次拍賣，撤回理由：申請人對標的物的租賃有異議?。?！
備注：申請人，在這里是這個2500萬本的資產處置公司，也就是債權人。
? 為何在2022年7月8日，房屋上架拍賣前申請人沒有駁回此租約？
? 為何會在開拍前20天，申請人又提出異議且及時下架？
? 這一上一下的，發出的是怎樣的信號？
這一上一下，讓我聞到了破局的契機，釋放的信息是：
? 2022年7月8日該房上架拍賣前，債權人&布局人達成過庭外補償款協議，但到了約定日期，債權人沒有收到布局人的款項；
? 債權人有證據+實力駁回這個“周密的18年租賃布局”，這個歷時10年的局是有漏洞的，只是非核心人員很難拿到舉證，但債權人有能力！！
那么債權人的目標金額是多少？有沒有足夠的價值玩玩這個項目？
? 債權人的本息=2500萬本金+1400萬利息=3900萬。
? 3200萬（取整了）=3609萬-350萬（公司產權）-50萬（司法執行相關費用，以50萬來測算）-18萬（律師費）：如3609萬司法拍賣成交，因稅費各付，成交款需扣除上家稅金+ 法院執行費后，剩余的款項才是此次債權人通過此資產拍賣拿回的款項。
? 債權人的目標金額700萬（最高），不過這是可談的，個人覺得在400萬左右。
如3609萬拍掉，不足的部分是否可以通過查封A公司其它資產進行追溯嗎？
——不能，A公司其他股東不同意！
債權人想追回本息，解決方法有兩個：
1）駁回此租賃，重新上架拍賣，拍賣價到4550萬時可以追回全部本息。4550萬也就是市價的8折，在沒有租約的情況下是一定能達成的（公司產權，此次成交價越高，稅費越高）；
2）獲益人以3609萬拍下后，除拍賣款外，需承擔余下的款項，不同的人介入，金額由400~700萬不等。
04
破局方案
分析到這，忍不住想給這位布局人一個操盤建議，較通過法拍底價得標的成本更低，且無額外風險。
以3600萬在二手市場直接交易得了~~從上面的這一波操作看，A公司+債權人多半會同意這個價。
? 3600萬直接給債權人，債權人給A公司免了300萬的債務；
? 二手交易時，上家稅費做平，A公司配合+適當做一些操作，應該不難；
? 最終到手成本=3600萬 + 買家契稅57萬（假設首套）+18萬律師費=3700萬不到， 2000萬的利差不就到手了嘛~搞那么復雜干什么？！
如果走法拍，最終的交易成本是3609萬+57萬+18萬+400萬=近4100萬；
走法拍，還有另外一個風險，公開拍賣，保不齊有人來報個名出個價之類的~~沒辦法100%控盤在3609萬哈~~鬧不鬧心哈~~
如果你對這個案子有興趣，我們可以與債權人合作破這個局，費用在400~600萬之間，操作方案如下：
? 找債權人，確定好這筆全額+條件；
? 依舊帶租約上架，但在上架后開拍前，債權人要完成一個操作，租賃人到法院簽字并承諾放棄租賃權且在約定時間內搬走（穿透分析過債權人（也就是這家資產管理公司），以及債權人與A公司&租客的關系，債權人是有實力&能力的，不過不同的人價碼是不同的）；
? 在債權人的加持下，在法院的協助下，成交后，保底方案是法院會進行強制清場。
這個方案有成功率，但有執行難度+風險，且一頓操作下來，各種額外費用一出，到手的利差在1000~1500萬之間，個人覺得太費事，所需付出的時間精力+承擔的可能風險 VS 1000萬利差不成正比，沒有入場的必要。
05
法拍趣事
近幾年難得遇到有這種難度的案子了，有點技癢，忍不住做了一些梳理，各位就當一個故事看看哈~~如果你覺得有點趣味，歡迎來找我喝杯小茶，閑談法拍趣事。
2022年9月26日
肖然寫于上海
2022年9月每周五
活動安排法拍房專題
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