袋鼠避坑｜虹口涼城，還要涼很久
發(fā)布日期： 2022-01-06
? 歷史上屬于寶山區(qū)，大量不可動的部隊土地
要聊虹口的涼城板塊，先對從歷史說起。這片土地，以前是屬于江灣鎮(zhèn)的一部分，在過去一直是屬于寶山區(qū)的，直到上世紀80年代才隨著江灣鎮(zhèn)一起從寶山劃入了虹口區(qū)，并從江灣鎮(zhèn)獨立出來作為一個市區(qū)街道的，而且由于江灣鎮(zhèn)整體有大量的部隊資產(chǎn)，包括土地，房產(chǎn)，其中也有相當部分是在涼城。
至于并入虹口區(qū)，也是有歷史淵源的。
? 老閘北動遷戶安置，35年老公房聚集地
差不多1985年前后，上海火車站要改造擴建，所以老閘北那里出現(xiàn)了大量的動遷，那一帶的老居民是以蘇北人為主的、二戰(zhàn)一片焦土之后才逃難進上海的滾地龍居民，民風(fēng)不甚淳樸，所占地皮不大，但人數(shù)眾多，要求卻也不低，較難安置。
為了讓老百姓心里舒坦，這才把涼城板塊硬生生地從寶山劃入了虹口，所以涼城的正式名稱叫做涼城新村。說起來也是把大家動遷到虹口區(qū)，閘北到虹口，也算是升級了。
這個邏輯和當年老靜安動遷把居民搬到閔行區(qū)之后還必須設(shè)立一個相對獨立的、具有靜安區(qū)戶口的新靜安城是一套邏輯。
在上海，戶口算是哪個區(qū)的還是挺受重視的，尤其是上支角、下支角的邏輯，百年不敗。
從這段歷史大家就知道3個事:
第一，涼城主體是80年代中期的老公房，距離現(xiàn)在也就35年左右的房齡，破舊是真的，但遠未到大規(guī)模市政舊區(qū)改造的階段，掐指一算，再過15年再議。
第二，有不少的部隊資產(chǎn)，尤其是土地，眾所周知的，地方是管不了部隊資產(chǎn)的，這事兒就導(dǎo)致了很多市級規(guī)劃以及重點工程，必須得繞路走，對于板塊獲得市級重點規(guī)劃或者產(chǎn)業(yè)基地，是長期的巨大障礙，以至于遠到2035年，我們都看不到這里的規(guī)劃有什么市級的動作。
奉賢南橋那里都搞了個“東方美谷”搗騰化妝品，這里好歹還算虹口，楞就是沒輪上個啥產(chǎn)業(yè)基地，就知道是真沒戲了。
第三，土著居民是蘇北動遷戶，不論是平均的家庭資產(chǎn)、職業(yè)屬性、還是人文素養(yǎng)。在上海居民里還是相對偏低的，也就是自身的置換能力和社區(qū)的氛圍還是略差的。
這三件事合起來，麻煩就大了。
? 虹口的發(fā)展重心和財政，還顧不到?jīng)龀?/strong>
首先，虹口目前一心一意、集中全力在建設(shè)北外灘，若有余力，那也是搗騰四川北路的改造更新，再有余力，搗騰一下曲陽，涼城這塊應(yīng)該不在考慮范圍之內(nèi)，同時從年份上來說也沒有舊區(qū)改造的剛性壓力。
要想市級的重點規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，卻受限于部隊資產(chǎn)，無法成片運作，所以也不會有太大的動作，反正2035之前是看不到了。
? 租賃群體比例逐年擴大，形成惡性循環(huán)
另外，寶山收來的地，歷史上沒有居民，文教配套都是80年代中后期給閘北動遷居民指標性配置的，所以文教配套很弱，從幼兒園到高中，沒有一個名校。
由于已經(jīng)產(chǎn)生了居民收入低、配套不給力、導(dǎo)致商業(yè)不足、使得房產(chǎn)置換能力低的問題，所以現(xiàn)如今造成了房價低、租金低、逐漸呈現(xiàn)出租賃客群比例逐步上揚的情況，反而加劇了板塊的整體購買力斷層以及社區(qū)氛圍的加速下滑。
眼瞅著，唯一能撐得起涼城房價的，只有“虹口區(qū)”這三個字。也別說什么未來的地鐵規(guī)劃，在上海地鐵不算個事兒，現(xiàn)在頂著虹口區(qū)招牌的涼城房價至少已經(jīng)透支了未來新增兩條地鐵的價格。
既然沒有動遷機會，也沒有市級重點規(guī)劃，那么這個惡性循環(huán)的鏈條暫時不可能被打破，只會越來越加速。
說到這里，大家應(yīng)該就明白了，涼城目前坑到底有多大？如果二手市場價建議直接規(guī)避，如果是法拍房能夠折扣入手的，那至少也要八折以下，才不虧。
至于剛性自住的客群，想要貪個便宜，掛一個虹口的名聲，那是另說。反正自住也無所謂，不考慮資產(chǎn)增值還是貶值嘛，熬個20年，孩子或許能等到動遷做個“拆二代”呢？——白首已經(jīng)沒法說得更直白了。
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