袋鼠避坑｜虹口江灣鎮，看似很唬人、很光明
發布日期： 2022-01-07
現在屬于虹口區的江灣鎮可是個千年古鎮，以漕運水路交通為依托，歷史上非常繁華、人文鼎盛，寺廟學校也一大把，文化和中醫領域出過不少歷史名人，而且歷史意義上的江灣鎮比現在的地皮可大幾倍，不過那都是故紙堆里的事兒了，近代這里是交通要沖也是兵家必爭之處，所以乒乒乓乓一片焦土了好幾回，不管是經濟，文化還是人口，都斷代了幾次了。
歷史上滬上四大名鎮之一的江灣鎮跟現在其實沒什么太大關系，也就是保留了幾處小小的紀念雕塑牌坊之類的，另外就是也還有不少地方上管不了、屬于部隊資產的地皮。
白首之所以會把這里列為必坑、哦不，“避坑”，是因為站在當下購房的視角上，江灣鎮還挺唬人的。
? 唬人1，緊貼著中環、挨著五角場城市副中心
從城市大區位來看，江灣鎮似乎很不錯，環線上好歹也是緊貼著中環的主城區，等級上并不低，而且東面一路之隔就是九大副中心里面排名靠前的五角場，還帶著復旦同濟上海財大這些頂流高校，是能夠受到城市副中心輻射的，畢竟緊貼著而且中間道路是相通的，不存在天塹。
南面跨過中環就是虹口的核心地帶，魯迅公園市級商圈、上海外國語大學，人文氣質濃郁、還帶點浪漫情調。
? 唬人2，3號線2個站外加復興中學
3號線大柏樹站嚴格來說不算江灣鎮板塊內，但也就是隔了中環一條路，實際使用上有2個地鐵站，加上復興高級中學可是滬上排名前20的一流學校，所以乍一看起來現代的配套等級也不低。
? 唬人3，千年古鎮知名度高，聽著不荒涼
江灣鎮在現代意義上屬于下支角，誰都知道，但尤其在北區，知名度是非常可以的，一聽就知道人口密度很高、肯定不能算是荒涼，至于破舊，這倒也是真的。
? 最唬人的地方：前年開始搞大規模動遷了
江灣鎮的光明之處就在于破落到一定境界了，大量的二級以下舊里，所以觸發了市級動遷，有力度也有速度，畢竟虹口比普陀靠譜多了。現如今江灣鎮的二級以下舊里全動遷了——換句話說，現在還沒被動遷的，也沒希望了。
虹口區還提出了一個口號：“工作在北外灘，樂居在江灣源”。這句話一聽就明白，未來江灣鎮會增加大量的新建商品房。
絕大多數朋友一看到這個就來勁兒了，大區位不差，大規模界面更新，可不就是房價上漲的發令槍嘛！
問題就在于角色和可選擇的東西。
居民動遷出去之后，進行地皮清理、七通一平，到這里，區級就沒什么事兒了，建設不用自己動手，賣給開發商自然會給你建設，這個周期差不多兩年，也就是預期2023年開始的幾年，江灣鎮會有不少的地皮出讓，住宅為主，會增配一些商業學校。
對于一手房開發商來說，江灣鎮現在動遷確實就是漲價的發令槍，三四年后，出來的一手房價格肯定是10萬+的，當然，開發商入手的樓板價應該也不會低于6萬。
簡單來說，一句話，江灣鎮三年之后新出一手房的價格不低于10萬。
但是現在大家能夠買的，只有二手房——江灣鎮目前剩下來的絕大多數都是30年房齡朝上的老公房，坑，就在這里。
房產增值的原理是什么？——買入之后，持續有人抬轎子。
那我們在來看江灣鎮：現在去買，只能買個牛車。
后面持續幾年會有大量的轎子進來，新的轎子抬高老的轎子。
大量的一手房，能夠消耗絕大多數進入板塊的購買力，就算買家覺得新一手房太貴，也不至于一腳直接落差到去買個房齡40年的老公房，品質落差過大。
更直白的說，就是一手房的價格可以抬高次新房的價格，兩者之間具有購房者的溢出備選、退而求其次關系。
但一手房與次新二手房價格，很難抬起40年房齡、品質落差極大的老公房，因為買不到次新房的客戶不可能拿老公房來替代，購買力溢出的紅利是不存在的。
不過白首要說明的是，在其他不少板塊，一手房抬高次新房價格，次新房再抬高老公房價格這樣的邏輯和市場關系是存在的，但一定有一個前提條件：該老公房擁有優質的學區——不可替代的學區就是買家替代選擇的動機。
而江灣鎮除了全市招生的復興高級中學遙遙領先掛在上面之外，絕大多數小區對口的小學，初中都很一般，不構成學區房的意義。
如果、是說如果，在江灣鎮能找到房齡10年內的二手房，那么現在入手確實是個很好的升值機遇，后面有得是新盤抬轎子，但是絕大多數概率下江灣鎮現在只能找到房齡30多年的老公房。
等一手房上市的時候，房齡已經超過40年咯，不具備替代選擇的可能性，也就不會被抬高價格，而目前的價格已經包含了大家對動遷之后城市界面和價格預期的透支，水分有點高，基本上只能再等30年動遷了。
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