袋鼠避坑｜普陀桃浦可是個不小的坑
發(fā)布日期： 2022-01-21
普陀區(qū)的桃浦板塊，老大了，單純從宏觀區(qū)位來看，具有一定的迷惑性，畢竟2/3地皮在中外環(huán)間，遇上開發(fā)商炒作，還能說一個緊貼真如城市副中心，再加上這兩年假模假樣地在搞桃浦智創(chuàng)城，“上海轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)”，儼然一副下一個五角場創(chuàng)智天地的架勢，對于外地的朋友來說很容易被忽悠入坑。
? 化工基地，老公房為主，界面破落凋敝
桃浦的古代歷史就不多說了，反正也算是個鎮(zhèn)，屬于嘉定縣的傳統(tǒng)中國小鎮(zhèn)，近代上海十里洋場時期沒它什么事兒。紅旗飄飄之后這里成為上海幾個化工區(qū)域之一，化工產(chǎn)業(yè)規(guī)模還挺大——因為遠離市區(qū)，發(fā)生事故不至于“殃及城池”。
桃浦作為化工基地，可是幾十年了，以前的廠都是國營的嘛，所以在七八十年代造了大量的老公房安置化工廠職工，當(dāng)然商業(yè)學(xué)校街道醫(yī)院這類基礎(chǔ)配套也是有的，但是級別都不高。
2000年之后隨著上海對環(huán)保更加關(guān)注以及重工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，寶山的寶鋼、金山的石化、桃浦的化工都開始退場向外地轉(zhuǎn)移，桃浦連支柱產(chǎn)業(yè)都沒了，變成一個類似于東北煤礦被挖得七零八落的衰退小城，跑到那邊你根本不相信這也是上海，居然大多數(shù)地皮還算是外環(huán)以內(nèi)。
? 大公園、嚷著環(huán)保，搞桃浦創(chuàng)智城
東北老工業(yè)基地要振興，上海當(dāng)然也會想辦法讓桃浦振興，當(dāng)然，絕大多數(shù)“振興”都是個形象工程。
搞了個100公頃的桃浦中央綠地，嚷著環(huán)保生態(tài)——這個做法跟閔行那邊的紫竹化工區(qū)一個套路。另外就是扯上科創(chuàng)的大旗，以辦公低成本和財政補貼為手段，實質(zhì)上引入一批中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)，弄個幾家中等規(guī)模的已經(jīng)算是旗艦了。
說白了，桃浦大張旗鼓的搞科創(chuàng)文創(chuàng)，到現(xiàn)在也沒有一家大家聽說過的企業(yè)，所以說產(chǎn)業(yè)自身的驅(qū)動力是不能指望的。
所以大家以后心里要有根弦:一塊地方高喊著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，如果還臉紅脖子粗地吹環(huán)保，那十有八九以前不是化工就是高污染，此地?zé)o銀三百兩。
? 虹橋、真如兩個副中心紅利，都被鐵軌擋在門外
白首給大家直接上張地圖就知道，桃浦東南方向就是真如，理論上還挺近，可這以通往上海西站滬寧鐵路為主線的鐵路網(wǎng)啊，密密麻麻還帶圈兒的，愣是把真如拒之千里之外，不說翻山越嶺吧，至少也得鐵道游擊隊——更何況真如自己也如履薄冰的。
真如都借不到勢，遙遠很多倍的虹橋就更借不到了，虹橋再強大再靠譜，紅利也沒法到達桃浦的邊界，更別說突破鐵路天塹了。
普陀區(qū)在上海傳統(tǒng)市區(qū)的鄙視鏈里面處于底端，比老閘北還低，絕對倒數(shù)第一，可就在“又大又破的大普陀”里面，桃浦也處在區(qū)內(nèi)鄙視鏈的最末端。而且全上海居民從60后到80后全都知道桃浦化工區(qū)的底細，絕大多數(shù)是不會去桃浦買房，也會阻止孩子們買過去，屬于黑名單級別。
? 最明顯的競爭是江橋，價格虛高很明顯
雖然從宏觀區(qū)位來看，江橋戴著屬于郊區(qū)帽子的“嘉定”，比戴著傳統(tǒng)市區(qū)帽子的“普陀”要低一級，但如今，農(nóng)奴翻身了，江橋有差不多一半地皮屬于虹橋主城片區(qū)，屬于大虹橋概念第一梯隊，中長期的紅利杠杠的。
此外，還有2點也很重要。
江橋現(xiàn)代化開發(fā)差不多是在2007年前后，當(dāng)時也是以市區(qū)動遷安置基地為第一波，超大盤代表是嘉城，白首那個時候大學(xué)剛畢業(yè)進入房地產(chǎn)行當(dāng)，去江橋調(diào)研的時候嘉城造到一半、江橋萬達剛開業(yè)，之后是2010年前后，虹橋火車站的啟用又帶動江橋一波，以綠地江橋城為代表。
所以大家就知道江橋目前的城市界面和生活品質(zhì)感遠遠超過桃浦——而問題是價格并不比桃浦貴，甚至于還比桃浦便宜。
物理上來說，質(zhì)量大的吸引質(zhì)量小的靠近，只要中間沒隔著阻礙物。
房地產(chǎn)上來說，如果沒有天塹阻隔或者規(guī)劃特權(quán)保護的話，那么吸納量最大的板塊，決定了周圍一圈板塊的價格。
很顯然，以江橋的住宅體量，這才是“價格之錨”，不是江橋便宜了，而是桃浦貴了，不僅是現(xiàn)在貴了，而且未來中長期的增值潛力也遠遠不如江橋。
就算撇除資產(chǎn)增益不說，單論自住，總價不低、配套不佳、還有一個化工基底在那邊，白首也是不建議的，老上海人都不去桃浦肯定是有道理的，是吧？不能再多說了。
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