袋鼠避坑｜潛在利好全部耗盡的徐匯區(qū)梅隴
發(fā)布日期： 2022-01-27
位于徐匯區(qū)的梅隴板塊嚴(yán)格來說，不算太大的坑，只是增值潛力不強(qiáng)，頗多尷尬，但現(xiàn)在入手也不虧，算是很小的坑而已。
我們先來看一下地圖，房地產(chǎn)意義上的梅隴板塊與行政上的徐匯區(qū)梅隴鎮(zhèn)不是一個概念，梅隴板塊要小了很多，差不多是滬閔高架、外環(huán)高速和虹梅南路圍成的一個三角，外加朱梅路地鐵站西面的一小塊(可以理解為上海晶城)，覆蓋2個最重要的地鐵站是1號線的蓮花路站和外環(huán)路站。(再下一站就是莘莊城市副中心)。
? 尷尬之處1：
——大交通很方便，但社區(qū)出門并不方便
首先這個板塊從大區(qū)位上來看，其實(shí)交通還算是過得去的，2條地鐵、到徐家匯的高架橋和外環(huán)線都有。但我們也要發(fā)現(xiàn)的是，這個板塊可不小，而所有的地鐵站全都在板塊的邊界上，也就是從大多數(shù)社區(qū)要步行到地鐵站，可是費(fèi)點(diǎn)勁的。
另外，雖然名稱還是叫地鐵1號線，但是實(shí)際上從南站開始，1號線已經(jīng)出了地面，這段鐵軌完全是在地面之上的，形成的巨大的屏障，以至于由地下穿越1號線鐵路的蓮花南路隧道常年擁堵。
也是由于這兩個原因，板塊的商業(yè)一直不甚繁榮，房價也持續(xù)比滬閔高架西側(cè)的古美要便宜不少。問題在于已經(jīng)沒法改變了，沒聽說1號線的鐵路要往地下鋪的可能。
? 尷尬之處2：
——立波啤酒廠改造也就那樣，產(chǎn)業(yè)帶動性很弱
梅隴板塊這一帶房子的房齡普遍在20年不到一點(diǎn)，不可能拆遷，而且鋪的滿滿當(dāng)當(dāng)，地皮極其有限的情況下，只能抓著工廠和公建地帶搗騰一下。
虹梅南路益梅路上的上海立波啤酒廠就是最大的可搗騰地皮，現(xiàn)在搞成了上海力波中心，一個城市綜合體，但是作為綜合體來說體量并不大，而且最重要的是，一來是沒有明確的產(chǎn)業(yè)和知名企業(yè)的入駐，第二，可能深圳城投不想在上海留下重資產(chǎn)，急于回籠資金吧，這個項(xiàng)目的主體是對外銷售的——大家記著不論是辦公還是商業(yè)，對外銷售的基本上沒什么太大花樣，不可能有頂級企業(yè)進(jìn)駐的。
頂級的財團(tuán)肯定是自己買塊地皮造一棟兩百米以上漂漂亮亮的辦公大樓，部分樓層多出來向外租賃，參考陸家嘴就知道了。
而散售型的辦公樓，你買一次他買一層的，基本上也就是一些中小企業(yè)和中小投資客了。
第三點(diǎn)，由于是老廠房改建，所以一開始的定位就是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，聽起來很好聽，不過但凡有點(diǎn)社會經(jīng)驗(yàn)的人，一定知道所有的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)在老廠房改造園區(qū)里面的，就沒有一個是大企業(yè)， 200個人的企業(yè)那已經(jīng)算是超大規(guī)模了，常規(guī)的廣告公司、傳媒公司、藝術(shù)設(shè)計、建筑設(shè)計的，100人能出頭那已經(jīng)是企業(yè)鼎盛時期了，這種老廠房改造園區(qū)能夠吸引人很重要的一點(diǎn)就是便宜又能假裝文藝裝X。那么大家也就知道了，這個改造項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)能夠帶動的力量有多少了。
簡單來說就是地皮有煥新，但是產(chǎn)業(yè)帶動的力度卻又不夠，概念點(diǎn)和期望用的干干凈凈了。
? 尷尬之處3：
——建設(shè)已久、陣仗老大的蓮花路地鐵站TOD，規(guī)模實(shí)在太小。
蓮花路地鐵站上蓋改造應(yīng)該是梅隴板塊最受上海市民關(guān)注的事，畢竟地鐵出入口左換右換搞了好幾年，哪個在蓮花路地鐵站下過車的沒暈過幾回？
螺螄殼里做道場，工程建設(shè)技術(shù)創(chuàng)新意義挺大的，終于這次趕在上個月圣誕節(jié)前改造完成、商業(yè)開出來了，其實(shí)這個商業(yè)本身也是挺受周邊居民期待的，畢竟號稱是和日本三井合作的商業(yè)體——上海人民可好這一口了。
現(xiàn)在來看，多多少少有那么點(diǎn)小失望，最主要的原因就是體量太小。整個綜合體連皮帶骨差不多也就3.6萬平方，其中4千平方是地鐵站的，真正留給商業(yè)和辦公的只有3.2萬平方不到(當(dāng)然辦公部分很小很小，還是小微企業(yè)聯(lián)合辦公那種，產(chǎn)業(yè)忽略不計吧)。
3萬平方的商業(yè)屬于小微商業(yè)——中等規(guī)模的商業(yè)是5萬起跳，10萬方也剛剛過大型商業(yè)等門檻。
當(dāng)然作為地鐵站本身有一個這樣的商業(yè)已經(jīng)很不錯的，只不過由于中間隔了一根滬閔高架，底下又有一根地面上的鐵軌，所以雖然加了很多天橋與對面的百聯(lián)、南方商城、蓮花廣場等進(jìn)行了連接，但是這上上下下的頗有幾分把上海灘過成了重慶山城的感覺，體驗(yàn)感老差了，而且直接消磨了大部分逛街的心思。
作為項(xiàng)目本身，在這樣的地理?xiàng)l件下能做成這樣，已經(jīng)是竭盡全力頂呱呱了，不能苛求。
掛著徐匯區(qū)的梅隴，目前的價格不算是過分，還是挺中肯、挺扎實(shí)的，本來還有那么一點(diǎn)點(diǎn)的水分，現(xiàn)在隨著上海力波中心和蓮花路地鐵站TOD 的LALA Station的開業(yè)，也算是把價格填實(shí)了。
整個梅隴板塊最大的兩個利好想象空間已經(jīng)全部打開，而且結(jié)果并沒有特別的亮眼。所以后續(xù)的增長潛力完全是依賴于1號線在下一站莘莊城市副中心的帶動了——可是地鐵就差1站、目前兩者之間的價差也基本沒有，不存在出于便宜而往這個方向走的動力，也不存在為了更方便更繁華往這里走的可能性，所以想想莘莊也帶不起來梅隴。
結(jié)論是，自住的群體遇到合適的房齡和戶型就買吧，實(shí)惠，但是想抱著一點(diǎn)投資想法的人就不要去了，沒戲。
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