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松江區(qū)的新橋板塊按照現(xiàn)代意義上的城鎮(zhèn)來說是很新的，在90年代初期的時候還只是一個鄉(xiāng)的編制，后來才改成了鎮(zhèn)級單位。
差不多也就是我們現(xiàn)在所說的新橋板塊，因此大家就能夠明白，其文教醫(yī)療的檔次和水平極其一般，勉強只能算是郊區(qū)普通鎮(zhèn)的標(biāo)配，幼兒園、中小學(xué)、鎮(zhèn)衛(wèi)生院，有而已。
所以第一個基本判定就是新橋并不具備資源吸引力。
單純從土地的宏觀地理位置來看，倒也還可以，距離上海主城區(qū)閔行的邊界和南部的城市副中心莘莊都不算太遠，開車的話都在20分鐘左右，在主城區(qū)外的板塊里算是過得去。從交通層面來看，G60滬昆高速、G15沈海高速交匯處，遠距離、尤其是城際的交通非常方便。不過從板塊居民生活來看，則交通條件并不優(yōu)越，兩條高速本身對地面道路是有一定影響的，郊區(qū)收費高速對地面的阻攔還是很大的，不能當(dāng)做市區(qū)延安高架對地面那點微乎其微的影響來看待。再加上旁邊的鐵軌，十字交叉還復(fù)線，本地居民的生活那是相當(dāng)不方便滴。? 產(chǎn)業(yè)檔次太低，導(dǎo)致人口層次太低有交通這個先天條件，而且松江本身也有一個比較大的概念“G60科創(chuàng)走廊龍頭”，按理說產(chǎn)業(yè)發(fā)展不會差。也確實，從產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模來看，新橋鎮(zhèn)也還可以，但問題的根源就在于產(chǎn)業(yè)的總量不錯，但檔次太低。新橋有大大小小好多個工業(yè)園，涉及的行業(yè)領(lǐng)域很廣泛，全都是各種加工制造業(yè)（基本上除了重污染的化工、電池、造紙和金屬冶煉都有了，汽車是不夠格，沒有），可惜的是沒有幾家國內(nèi)外大牌的，都是中小規(guī)模的廠子，更重要的是這里只是作為生產(chǎn)制造的廠區(qū)，而幾乎不涉及高端研發(fā)、更不涉及區(qū)域總部級的商務(wù)貿(mào)易。對了，新橋有一個具有“全市龍頭”地位的產(chǎn)業(yè)，你們猜是啥？花卉苗木！簡單來說就是道路綠化、開發(fā)新樓盤用的那些。新橋是上海市最大的花卉苗木生產(chǎn)基地，還有個批發(fā)市場，盆花銷售量占全市60%左右。簡單來說，新橋只是一個中小企業(yè)加工廠集中地，外加一個花卉苗木種植基地+大型批發(fā)市場，而不是科技研發(fā)中心、也不是CBD。說到這里，大家應(yīng)該就意識到新橋有大量勞動密集型制造業(yè)和農(nóng)業(yè)的外來務(wù)工人員。上海哪一個板塊沒有相當(dāng)比例的外來人員？問題是，居住在市區(qū)里面的外來人員主體是白領(lǐng)、次主力是勞動密集型服務(wù)業(yè)的藍領(lǐng)(比如送外賣，送快遞的)，而居住在新橋的外來人口絕對主體是制造業(yè)廠里的外地來滬工人、農(nóng)民。最重要的是這個比例大到驚人，我們看一下數(shù)據(jù)。
總?cè)丝?5.6萬，其中只有2.5萬是本地人，換句話說，5/6是外來務(wù)工的藍領(lǐng)。這意味著新橋的整體人口素質(zhì)與同樣絕對主體是外來人員的張江科學(xué)城、漕河涇完全不在一個層面上。區(qū)域整體人口層次和素養(yǎng)環(huán)境是很重要的，不要以為關(guān)起門來跟自己沒關(guān)系，這關(guān)系可大了！往小里說，涉及到文教，醫(yī)療，商業(yè)配置的等級。要求不高，自然配的資源就差，倒過來說，總體人口層次差，配再好的學(xué)校也沒用，華師大二附中開到這里，如果按照片區(qū)板塊招生，也分分鐘變成菜場中學(xué)；收入不高，消費層次低，哪個開高檔商場的都不會腦子一熱到這里來，就算來了，哪怕是凱德來福士，也一兩年當(dāng)場倒閉呀。往大里說，人口層次低會影響整個板塊的基層治理能力。大家自己想想，這里屬于1/6本地村民+5/6外地農(nóng)村民工組合的地帶，說的不好聽點，除了房產(chǎn)證上寫著“上海市”之外，其他地方跟外地農(nóng)村有啥差別？相對應(yīng)的租賃混亂、管理和服務(wù)措施不到位，甚至與治安問題都會出現(xiàn)。剛好手頭邊有一個例子，就前兩天剛看到的，就這水平，還能指望啥？
新橋從板塊增值潛力上來說，是個坑。
單純沖著這個板塊去是沒意義的。所以在新橋買高層、小高層、普通的多層新工房都是沒有意義的。不過在新橋也有一些別墅樓盤倒是值得考慮的，綠洲比華利、淺水灣花園之類。
因為雖然土地跑不過上海全市增長水平，但是別墅本身具有品類的稀缺性，尤其是聯(lián)排、雙拼、獨棟，真別墅的增值能力不僅能夠抵消土地的弱勢、還大大有余，是能夠完全跑贏上海全市水平的。
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