袋鼠避坑｜品類一定要想清楚的松江佘山板塊
發(fā)布日期： 2022-04-14
佘山是上海唯一像樣的山，至少按照山頂?shù)慕烫檬旨茼攣硭悖策^100米了，也歷來是上海頂級豪宅版圖之一，上海法拍房里能遇上佘山的真別墅，白首向來是直接推薦，毫不猶豫的。
不過大家也要注意白首這句話——真別墅。如果是其他品類，假別墅、小高層，那么佘山就是坑。
? 大虹橋概念，對佘山來說，可有可無。
很多打著佘山板塊旗號的樓盤一定會拉上大虹橋輻射區(qū)的概念，因為在5公里一格的地圖上來看，似乎并不遙遠(yuǎn)，當(dāng)然如果開車的話也確實不算太遠(yuǎn)，不刮風(fēng)不下雨也不堵車的話，半個小時之內(nèi)肯定能到，但是半小時車程早就過了板塊之間能量輻射的有效距離了。
確切地說，并不是由于虹橋與佘山的相對位置而帶來近距離選擇，而是整個上海經(jīng)濟(jì)地位吸引了身家數(shù)億的企業(yè)主們來到上海，不論他們的企業(yè)在外灘、在人民廣場、靜安寺、淮海路、徐家匯，大虹橋只是其中之一。
整個浦西的億萬身家土豪都是佘山頂級大別墅的客源地，作為擁有極度稀缺景觀資源和大尺度獨(dú)棟別墅的地帶，自然成為購置大別墅的首選之一，另一個之一就是百年老洋房，這就更稀缺了。
（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
? 佘山板塊很大，頂豪獨(dú)棟別墅區(qū)很小。
我們看一下地圖，綠色是整個廣義的佘山板塊，其實很大很大，也是，為什么很多樓盤明明距離山十幾里地也敢說自己“有山”。
（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)截圖）
不過真正的頂級大別墅，就只有嘉松南路以西、泗陳公路以南、沈磚公路以南、辰山塘以東這小塊，樓盤屈指可數(shù)，都是十幾年前的，沒有新盤，早就沒有地皮了。
這些大別墅占據(jù)上海最稀缺的不可復(fù)制資源，而且尺度極大的獨(dú)棟，容積率極低，不論哪個角度看，都是不可復(fù)制的頂級資產(chǎn)，換句話說，不用在意他們的房齡，加上總量極少，不論是法拍房還是二手房，出來就不要猶豫。別管折扣大小，直接搶。上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和時間在稀缺資產(chǎn)上會產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，能給大家?guī)碡S厚的回報。
（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)截圖）
? 佘山的房地產(chǎn)經(jīng)歷過三個階段
第一個階段是“居山”，狹義佘山，頂級大別墅區(qū)，就是上面講的那一小塊。土豪愛的就是天高地闊，私家?guī)桩€的地盤上，外游泳池、內(nèi)有城堡，俯仰有山河，這樣的超低密度在上海灘別的地方?jīng)]有，這就是不可復(fù)制的價值。
第二階段是“望山”，大體上就是環(huán)繞狹義佘山外圍的一小圈，獨(dú)棟基本上很少了，主體是雙拼和聯(lián)排，但面積還算是比較大的，不論從地段的稀缺性附加還是品類的稀缺性附加都還算不錯。
第三個階段是“心中有山”，上述兩圈之外的區(qū)域，白首簡單的稱它為“泛佘山地帶”吧，說白了就是拿個望遠(yuǎn)鏡也未必能看到山的，出現(xiàn)了大量高低配的小區(qū)，很多樓盤都是少量的高密度小面積聯(lián)排、疊加，加上大比例的小高層。
? 泛佘山地帶，多層，小高層，高層不要碰。
在范圍極大的泛佘山地帶，本身已經(jīng)沒有了所謂山的實際價值，沒有占據(jù)稀缺資源也沒有實際的景觀，就連樓盤本身的低密度也不存在，并不能夠給小高層和疊加帶來多少居住的舒適度和資產(chǎn)的增值，唯一能帶來的只是郊區(qū)所代表的偏遠(yuǎn)和資源不足，主要是文教，醫(yī)療比較薄弱，商業(yè)倒還可以。
在上海外環(huán)外，能做出高低配、有疊加小聯(lián)排的1.4~1.6容積率樓盤比比皆是，就連現(xiàn)在也每年能出來一大把，所以并不具備稀缺性。
狹義的佘山板塊一點兒不坑，反而是好地方，半個億的獨(dú)棟大別墅一定要搶；泛佘山地帶的聯(lián)排疊加勉強(qiáng)可以入手，但小高層和高層完全不用看，除了郊區(qū)偏遠(yuǎn)沒任何好處。
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