房產稅讓各地房價強者愈強、弱者愈弱
發布日期： 2021-11-08
下篇5分鐘，袋鼠安家小編帶你一起探討房產稅的征收方式和對房價、交易產生的影響。
如今對于房產稅的征收方式討論頗多。由于老百姓都參考了上海試行十年的方式，所以主流傾向就是認為必然會以家庭為單位有一個豁免基數，要么免征一套、第二套房產開始全額計稅；要么像上海這樣按照人頭算，人均60平米或者更低的數字免征，超出的部分再按照市值比例計稅。
聽起來是挺不錯的，挺人性化，保障了剛性居住需求，而且由于是每年計征的，人數變化直接可以改變免征基數，表面上看，操作也挺方便。
有朋友會問，上海不就是這么干的嗎？問題就在于這是只有上海在征房產稅的時候，可以這么干。另外重慶的試點計征方式和上海不一樣，但也只是單體城市，不涉及全國其他城市。
這里白首要強調兩個重要的判斷基礎:
第一，全國房地產信息聯網是個死穴。
十幾年來一直呼聲很高，但到現在一直沒有辦成，這絕對不是技術問題，相信大家也都懂，這東西全國聯網了，老虎就藏不住了，所以沒到“雙規”的階段，是不可以去查個人在全國有多少房子的。
第二個就是上篇時候說的，房產稅的2大核心目的之一就是補充地方財政，大家要明白，是地方財政。
這就意味著你爭我奪，誰也不肯吃虧。
舉個例子，一個中產家庭，在上海有一套100㎡的住宅。在浙江的嘉善有一套100㎡的住宅，在江蘇的昆山也有一套100㎡的住宅，這很常見吧？
前面說了，個人住房信息全國聯網就基本無法實現。房產稅計征如果有豁免，不論是按照套數，還是按照人均居住面積，這個家庭完全可以在上海報稅的時候，申請上海這套房子的居住套數或者面積豁免。在浙江報稅的時候，也同時申請嘉善房產的豁免。在江蘇報稅的時候也同時申請昆山房產的豁免。
事實上，一個江蘇戶籍的人在江蘇和上海都買了房，誰也不能確定哪套房子是他家真正居住的，戶籍，產權，實際居住地這三者本來就是分開的。指望用一個房產稅，把這三個東西統一起來是不可能的。
那么最大的問題就來了，三個地方的財政基本上都收不到這個“微土豪”的房產稅，最多只能收到豁免之外的一小點，杯水車薪。
這類微土豪其實才是征稅最大的目標群體，真的在全國境內只有一套房產的人，雖然基數大，但是收來的錢很少，都知道割韭菜要割中產嘛。
所以地方財政各自為政，就絕對不會讓省外甚至于本市以外的地方來產生豁免權。
那么怎么辦？也有學者提出了一個觀點，叫做見房就收，也就是只要有產權的房子，按照房產的屬地全都征稅。
這個方案是最符合地方財政利益的，割自己家地里的韭菜，誰也不礙著誰。白首也認為這個方案可能是最有可能實現的，平衡了各地方利益的、征收基數也最大的才能被一致通過啊！
上海房產稅試行了已經十年了，這十年來成交量和價格走勢大家也都明白，對于上海來說，房產稅并不是貨幣供應和外來人員入滬兩大洪流下的房價中流砥柱，頂多也就是個在水面上撲騰了兩下就直接沉底的打水漂小石塊，連微弱的影響都看不見。
其實這事兒也很好理解，上海的房價是蘇州的好幾倍，更是三線城市的十倍以上，但是外地戶籍的朋友們來上海工作、安家，是因為上海房價便宜嗎？
很顯然不是啊，主要還是城市綜合競爭力的吸引，這兩天迪士尼放著煙花做核酸、全國老百姓都在召喚抄上海作業，城市競爭力才是影響房價最關鍵的因素，白首這里就不展開了。
北上廣深都是這樣，去北京也不是因為北京房價便宜吧？
所以優秀的城市能夠很快消化房產稅的影響，一兩年之后就會發現對房價和成交量一點影響都沒有，就像上海，從一開始就完全忽略了這事兒。
外地戶籍、海外歸來的朋友在上海，北京限購著呢，也就買個一套房，不管怎么收稅都沒多少錢，這點費用相對于扎根北上廣深、獲得人民幣對內貶值下的保持資產而言，忽略不計。
簡單來說一句話，一線城市的房價與其看著房產稅，還不如直接看著M2廣義貨幣增速，畢竟土豪們肯定是優先把錢配置在一線城市房產上的。
那么反過來我們就會發現從弱二線城市開始，三線四線城市的房價可就完了。
也同樣給大家舉一個例子，蘇州下屬某縣級市，在全國百強縣里排名前五的，現在圍繞著新設高鐵站有兩個板塊。
目前一手房的庫存量已經超過50個月，也就是四年內哪怕沒有一個開發商再新買地皮造房子，現在已經拿了地皮的住宅也足夠再賣四年，嚴重供過于求，本地購買力韭菜早就割完了，自己住的、想投資一點的都已經買完了。那么房產稅再出來，增加了持有成本，新增購買力基本上就完全斷絕了。
你說房價會不會跌？事實上現在已經開始跌了，跌幅肉眼可見。這還是強二線城市蘇州下屬的全國百強縣呢(已經是縣級市了)，其他更弱的地方呢？大家心里也就有數了，腰斬不是看不到的。
綜合競爭力極強的一線城市，房價和交易量都不會因為房產稅產生什么明顯的影響，上海已經十年了，這次房產稅重拳基本上跟上海沒什么關系，大家安心就好。
至于想要在弱二線或者三四線城市買房的朋友，不妨等一等，多等幾年，有可能花現在一半的價格就行了，可以少工作好多年呢。
至于怎樣區分城市競爭力強弱，簡單一句話，作為一個大學畢業、30歲上下的人，想要留下，還是想要離開？就知道是強還是弱了唄。
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