徐匯內(nèi)中環(huán)丨徐匯苑三期大平層丨復(fù)旦附徐匯實(shí)驗(yàn)學(xué)校9年丨起拍僅6.5萬(wàn)/㎡
發(fā)布日期： 2026-01-05
? 上海市徐匯區(qū)天鑰橋路968弄7號(hào)901室
? 龍華｜徐匯苑｜內(nèi)中環(huán)
? 2009年，192.83平 4房2廳1廚2衛(wèi)
? 拍賣時(shí)間：上海市浦東新區(qū)人民法院將于2026年2月2日10時(shí)至2026年2月5日10時(shí)止
? 法院起拍價(jià)：1262萬(wàn)，目前起拍單價(jià)6.54萬(wàn)
? 法院評(píng)估價(jià)：1803萬(wàn)
? 目前此法拍房起拍單價(jià)僅6.54萬(wàn)（中區(qū)）
? 2024年12月16日同戶型二手成交單價(jià)11.04萬(wàn)（中區(qū)）
? 目前鏈家同戶型掛牌最低單價(jià)12.08萬(wàn)（低區(qū)）
? 小區(qū)介紹：徐匯苑三期是由上海航新房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的國(guó)際化住宅小區(qū)，位于徐匯區(qū)徐家匯商圈核心地段，正對(duì)上海體育場(chǎng)并緊鄰內(nèi)環(huán)高架。項(xiàng)目總建筑面積28萬(wàn)平方米，主推125-231平方米精裝大平層戶型，采用圍合式布局實(shí)現(xiàn)人車分流與立體景觀設(shè)計(jì)。小區(qū)配備近1萬(wàn)㎡雙會(huì)所與1.2萬(wàn)㎡中央花園（含40余種四季植物），物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)曾獲國(guó)家級(jí)示范稱號(hào)。
? 周邊配套：自持3萬(wàn)余平方米商業(yè)面積，輻射美羅城、港匯恒隆等高端商場(chǎng)，形成15分鐘步行商業(yè)圈
? 房型介紹：4房2廳2衛(wèi)
? 地鐵：11號(hào)線-348米
? 學(xué)區(qū)介紹：對(duì)口復(fù)旦大學(xué)附屬徐匯實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年制公辦，徐匯區(qū)第一梯隊(duì)）
? 目前此法拍房起拍單價(jià)僅6.54萬(wàn)（中區(qū)）
? 2024年12月16日同戶型二手成交單價(jià)11.04萬(wàn)（中區(qū)）
? 目前鏈家同戶型掛牌最低單價(jià)12.08萬(wàn)（低區(qū)）
? 目前此法拍房起拍單價(jià)僅6.54萬(wàn)（中區(qū)）
? 2024年12月16日同戶型二手成交單價(jià)11.04萬(wàn)（中區(qū)）
? 目前鏈家同戶型掛牌最低單價(jià)12.08萬(wàn)（低區(qū)）
2025年8月最新法拍房限購(gòu)+2025年9月最新貸款政策如下：
2024年12月1日起執(zhí)行：
近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。
為貫徹落實(shí)國(guó)家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經(jīng)市政府同意，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。
一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。《通知》自2024年12月1日起施行。
? 能否安全過(guò)戶？——袋鼠初步評(píng)估：能
? 能否安全交房？——袋鼠初步評(píng)估：占用
? 關(guān)于貸款？袋鼠團(tuán)隊(duì)可以提前對(duì)接銀行預(yù)審，確保拍中放款無(wú)憂。
2025年9月12日頒布的是最新貸款政策：
1、首套：首付15%+按揭85%，利率3.05%~3.1%
2、二套：首付25%（部分地區(qū)20%），按揭貸款75%，利率3.09%~3.14%
這套房子有幾個(gè)優(yōu)劣點(diǎn)需要說(shuō)明白的。
首先，地段上是徐匯龍華板塊，從傳統(tǒng)地段邏輯上來(lái)說(shuō)，更靠近老牌精神領(lǐng)地的徐家匯，而且龍華板塊依靠千年龍華寺，在大眾心中更具備認(rèn)同感，且周邊日常生活級(jí)配套成熟、加上如今的網(wǎng)紅商業(yè)地標(biāo)“龍華會(huì)”，算是補(bǔ)齊了高檔商業(yè)的空白（此前，龍華居民的中高檔商業(yè)主要是依賴前后隔壁的徐家匯和徐匯濱江）。
不過(guò)呢，龍華板塊從來(lái)沒(méi)有成為過(guò)“明星板塊”，反而是其前后的徐家匯與徐匯濱江更受市場(chǎng)追捧。龍華雖有文化底蘊(yùn)，但在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與城市更新節(jié)奏上稍顯遲緩，缺乏高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)引擎，或者說(shuō)，商務(wù)的部分直接被徐家匯和徐匯濱江雙向分流，所以龍華地皮的長(zhǎng)期增值，依賴的并不是自身的產(chǎn)業(yè)升級(jí)（壓根就沒(méi)有），而是完全依賴徐家匯和徐匯濱江的前后抬轎子，所以房?jī)r(jià)增速自然慢于那兩個(gè)板塊，被動(dòng)承接紅利。
從這個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，一來(lái)，這名稱就有極強(qiáng)的“徐匯標(biāo)簽”，二來(lái)，這個(gè)樓盤樓高且名稱顯著，在靠近徐家匯的幾條高架上，從幾個(gè)角度都能看到“徐匯苑”三個(gè)字，所以很多老百姓都會(huì)認(rèn)為這就是正兒八經(jīng)的徐家匯板塊樓盤，甚至?xí)`以為距離徐家匯核心區(qū)更近。這種認(rèn)知偏差恰恰放大了項(xiàng)目的地段附加值，使得“徐匯苑”在市場(chǎng)中自帶地段標(biāo)簽。這種標(biāo)簽化認(rèn)知在二手房交易中尤為受益，買家往往因“徐匯”二字產(chǎn)生心理錨定，忽略實(shí)際區(qū)位差異，從而推高溢價(jià)空間。
第三，這套房子雖然與同等面積的大平層相比，稍微有點(diǎn)“窄面寬、大進(jìn)深”，但格局上還算是規(guī)整的，尺度上也是標(biāo)準(zhǔn)有余的大平層，考慮到內(nèi)中環(huán)+徐家匯的社會(huì)標(biāo)簽（雖然是有點(diǎn)誤會(huì)的），但合在一起，就是個(gè)典型的傳統(tǒng)市區(qū)上支角大平層資產(chǎn)，稀缺性帶來(lái)的資產(chǎn)配置保值能力極強(qiáng)。
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