寶山中外環 | 房齡9年+教科書級戶型 | 駿景雅苑 | 8.3折成交
發布日期： 2026-01-22
? 同小區鏈家網目前152平同戶型掛牌770萬，單價5萬；
? 同小區二手成交價統計：同小區122.69平米三房戶型 25年11月551萬成交，單價4.49萬稅費（下家承擔）；
? 此次法拍房575萬成交8.3折，上家稅費為0（各付）成交單價僅需3.76萬，房屋價差高達118萬（含稅差）。
【法拍成交房源基礎信息】
? 標的：上海市通南路91弄99支弄2號1501室
? 建造年代：2017年
? 建造總高：16樓
? 建筑面積：152.8平
? 成交單價：3.76萬
? 戶型：4室2廳1廚3衛
? 起拍價：526萬
? 評估價：526萬
? 成交時間：2026-1-14
? 目前狀態：占用
寶山淞南屬于寶山的二線板塊，放在全上海也就是個最普通的、處于100多個板塊平均水平的板塊，相當于郊區五大新城之下一點點，大抵比松江新城、嘉定新城等5大新城低點，但又比松江嘉定的其他板塊要高點，說板塊檔次，是為了方便大家以后對標。
這也是一個普通的中檔小區，勉強算中檔，勉強。
但房子的戶型卻屬于二改大戶型里的絕對戰斗機，以不到大平層門檻的尺度，做到了教科書式的最優秀大平層的格局，比絕大多數180平米左右大平層的戶型都好，無可挑剔，舒適度極高，什么四開間朝南、三房朝南、方正工整、什么窄面寬大進深、南北通透、動靜分離、什么主臥套房、附帶衣帽間、全臥飄窗、什么大陽臺、全明戶型，我們評判戶型優劣勢的所有優點，這套房子一個不缺。
所以這套房子并不是靠地段、也不是靠資產配置需求，這兩點都夠不上，純粹就是普通中產家庭，在同等預算下，用于居住面積與舒適度改善的優選，它提供了遠超同價位產品的空間利用率與生活品質。
在不考慮占用的前提下，代表了上海平均水平、或者說大多數普通板塊中，房型很好的大戶型在當前的法拍平均折扣率水平。
當然，這套8.3折成交確實是有占用的，所以折扣率參考要調整下，大致，在空置條件下大致的折扣率大約可以在8.8折左右，空置比占用一般縮小5%差不多。
同小區目前二手掛牌價：
小區里面目前有2套同戶型掛牌，152平米掛牌價格770萬，單價5萬，業主置換急售，價格可以談，730萬左右可以成交。
同小區二手成交對比：
此法拍房575萬成交，單價僅3.76萬，面積152.8平，只需契稅，上家稅費為0（各付稅）。25年11月成交122.69平米551萬，單價4.49萬；且是業主到手價，還得付上家稅費。
最新優質法拍房推薦：
靜安晶華園推薦理由：靜安核心地段 靜教院九年制
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*溫馨提醒：
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2025年8月最新法拍房限購+2025年9月最新貸款政策如下：
2024年12月1日起執行：
近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。
為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）。
一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。《通知》自2024年12月1日起施行。
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