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? 同小區鏈家網目前85.23平同戶型掛牌950萬，單價11.14萬；

? 同小區二手成交價統計：同小區85.94平米二房同戶型，25年12月905萬（無車位）成交，單價10.53萬稅費（下家承擔）；

? 此次法拍房830萬成交8.5折，上家稅費為0（各付）成交單價僅需9.72萬，房屋價差高達120萬（含稅差）。

【法拍成交房源基礎信息】

? 標的：上海市靜安區青云路350弄4號1902室房屋及車位

? 建造年代：2017年

? 建造總高：31樓

? 建筑面積：85.38平

? 成交單價：9.72萬

? 戶型：2室2廳1廚1衛

? 起拍價：830萬

? 評估價：1160萬

? 成交時間：2026-1-22

? 目前狀態：空置

地段上，新靜安的內環內、西藏北路，算是傳統市區的下支角、新靜安的第一梯隊板塊，最近十年來，也是大規模城市更新、開發升級做得相當不錯的，尤其是交通和商業，都是市級的大動作，8號線、12號線交匯，曲阜路站與天潼路站都是樞紐，快速通達人民廣場、陸家嘴等核心區域；商業配套有大悅城、蘇河灣萬象天地等大型綜合體，所以綜合來看，地段還是頗具優勢的。

新湖青藍國際算是一個中檔偏高點的樓盤，如果算作高檔吧，實在太勉強。

小區定位“品質改善型”（也就是整體戶型尺度不大、控制總價），得房率在同類產品中表現不俗，按照正統的營銷邏輯分析，10萬左右的單價、千萬左右的總價，當年的定位就是上海人為主的家庭，動遷款差不多買一套，或者市區小房子置換，夠個首付，上海家庭二胎比例不高、三胎比例微小、不喜歡與父母同住，所以他們的戶型尺度做法就很好理解了，當年的客戶邏輯放在如今，其實也是一樣的。

理解了“內環內+中檔偏高小區+小戶型”的市場邏輯，就能搞明白這套空置的房子，在內環內剛需與改善并存的市場格局下，兼具自住品質與資產保值潛力，尤其適合追求地段價值與居住體驗平衡的家庭上車或置換升級，空置條件下的折扣率就很有參考意義，大家以后看到同類的標簽的房源，就能預估折扣率了。

同小區目前二手掛牌價：

小區里面目前有多套同戶型掛牌，最低85.23平米2樓掛牌價格950萬，單價11.14萬，業主置換急售，價格可以談，930萬左右可以成交。

同小區二手成交對比：

此法拍房830萬成交，單價僅9.72萬，面積85.38平，只需契稅，上家稅費為0（各付稅）。25年12月成交85.94平米905萬（無車位），單價10.53萬；且是業主到手價，還得付上家稅費。

最新優質法拍房推薦：

靜安晶華園推薦理由：靜安核心地段 靜教院九年制

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*溫馨提醒：

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2025年8月最新法拍房限購+2025年9月最新貸款政策如下：

2024年12月1日起執行：

近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。

為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）。

一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。《通知》自2024年12月1日起施行。

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