【線下活動】案例解析：8.5折二手買房，需要注意些什么？【7月28日】
發(fā)布日期： 2023-07-25
近期一些老客戶，來找我們買二手中急售的、降價的、性價比極高的二手。
不得不說，最近二手中有一些房子的性價比真的不錯，有幾套竟然比我們的法拍還有性價比，確實很有吸引力！！
最近簽約的幾套二手房，發(fā)現(xiàn)急售的房屋中，有一些有較大的風(fēng)險隱患，如：
? 一套700萬的學(xué)區(qū)房（2020年時同戶型成交價近1000萬），一押350萬，二押最高抵押最高債權(quán)是400萬（業(yè)主說目前只有200萬貸款了，現(xiàn)場卻不能提供目前銀行余額的查詢結(jié)果），另外業(yè)主的工作還是跟小貸有關(guān)，搞得我們慌的一批；
? 一套2000萬出頭的大三房（今年年初同戶型成交價2600萬），初步核查下來，無貸款無抵押無查封，談判的過程我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主最最關(guān)心的是我們最快什么時候能把全款付到位，當(dāng)我們表示10天內(nèi)全款到位時，現(xiàn)場又降了300多萬，業(yè)主對交易表現(xiàn)得極為迫切，這讓我們非常警惕！！
? 還有一套，4000多萬內(nèi)環(huán)的獨棟別墅，去年的時候掛牌5300萬的，初步核查時，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人+此房名下只有1500萬的貸款，無查封，看起來較正常。但當(dāng)我們提出需提供夫妻雙方的材料時，被拒絕了，原因是只提供了產(chǎn)權(quán)人一人的信息，但我們通過關(guān)聯(lián)風(fēng)險調(diào)研卻查到了另一位目前有近7處司法糾紛，且金額還不小。
目前市場中確實存在性價比極高的二手房，但也同樣可能會有暗礁，如果想抓住這樣撿漏的機會，要怎么做才安全？
像700萬那套，一看就有較高的負(fù)債，每個購房者都會感知到風(fēng)險，會重視&管理風(fēng)險，交易反而相對安全。
像第二&第三種情況，常規(guī)的審查是沒有問題，管理就沒有那么嚴(yán)謹(jǐn)，但有可能隱藏著較大的風(fēng)險。
? 目前二手市場確實適合撿漏，但怎么分辨、識別及管理風(fēng)險？
? 目前二手市場8.5折買房，需要注意些什么？
? 目前二手市場8.5折買房，一定不能犯的錯誤是什么？
本周五（7月28日） 晚上19:30~21:30，肖然團隊跟大家線上一起討論：
近期二手撿漏的注意事項及一定要做的風(fēng)控管理事宜，協(xié)助各位在二手市場安全的、8.5折的買到中意的好房！！
此次私享會線下僅限10人，先報先得（線下除了分享內(nèi)容，還有一對一私享時間，會定制方案！）。
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下文是我們的一個實戰(zhàn)案例
有興趣的朋友可以看
【袋鼠案例】如何8.5折安全地、順利地購買一套有糾紛二手房？
跟大家分享一個案子，一個成功的、安全的、順利的二手交易。
這也是一個有隱藏債務(wù)，且也有可能會在交易期間會被追溯+查封的案子，看我們是如何破局+控局+管理風(fēng)險。
盡可能地把此案真實的交易細(xì)則呈現(xiàn)給各位大佬，看看我們是怎么玩這種局的。
1、兵分兩路，一邊談判，一邊盡調(diào)，上家的小秘密無處可藏
2022年2月中旬時，我們這位M先生參拍一套徐匯濱江的法拍房，沒拍到，于是轉(zhuǎn)頭就在同小區(qū)看二手，沒想到還真看到一套9折左右的、又很適合他們的房子，很是激動哈~~
進過法拍市場的同學(xué)，風(fēng)控意識比較強，折扣這么高，簽約前不做背調(diào)及風(fēng)控管理，心理慌慌，房子他們很想要的~~
于是2月27日我們兵分兩路：
? 談判組：約了上家面談，拿到上家產(chǎn)調(diào)及產(chǎn)權(quán)人相關(guān)信息后需給到背調(diào)組一小時時間；
? 背調(diào)組：拿到信息后，立即展開背調(diào)工作。
以下是談判組發(fā)過來的最新消息：
產(chǎn)證上兩個人，老父親及中年兒子。
這套房子市值2600萬左右，產(chǎn)調(diào)一看1998萬的抵押，還是2個月前剛辦的~~嗯~~這個問題不太妙哦~~
產(chǎn)權(quán)人說，真實債務(wù)是1000萬，當(dāng)場看了銀行APP的信息，確實只有1000萬。
哦~~這樣看下來，此房只有一重1000萬的抵押，市值2600萬左右，用二手的標(biāo)準(zhǔn)來看，這是一套很安全的、性價比極高的、值得重點推薦的房子，他們也確實這么做了。
查了一下產(chǎn)證上的老父親，嗯~~~安全！！
但當(dāng)查到產(chǎn)證上的中年兒子時，就發(fā)現(xiàn)了上面這個判決文書。從這個判決文書上看，這對夫妻有利用離婚的方式來逃避債務(wù)的嫌疑！
接著查~然后就發(fā)現(xiàn)了下面這個，產(chǎn)權(quán)人中90%的份額的前妻有十幾個案子在被執(zhí)行，有不少還是在離婚前已立案的。
只花了不到20分鐘，背調(diào)組把查到的信息馬上同步給到談判組：有問題，謹(jǐn)慎！！
談判組跟上家說出了我們的擔(dān)心，上家馬上拿出了他們的離婚協(xié)議，說他前妻的債務(wù)跟他沒有關(guān)系。
呵呵~~~這個只能騙騙一般人，我們專業(yè)玩法拍的，一看這個玩法，不就是用離婚把資產(chǎn)與債務(wù)進行切割的做法嘛~~我們見多了~~像這種方式，被再追溯，在法拍市場見多了。
當(dāng)即，我們表示，感覺風(fēng)險太大，需要回去考慮考慮。
2、深度調(diào)研分析，確定是否有安全交易的可能性！！！
確實，我們需要回去，好好評估評估可能的風(fēng)險。
于時，與律師團隊一起，對這個案子進行了深度的背調(diào)與分析，分析結(jié)果如下：
? 早期已出判決的本身就資產(chǎn)抵押，不會牽涉到這套房子；
? 剛剛出判決的，金額不到500萬，要走到查封這一階段，最快還有2個月，如果我們在1個月左右交易完的話，他們就有錢還掉債務(wù)了，也不會牽涉到這套房子；
? 至于還在訴訟階段的案子~~到判決下來時，我們早早交易完了，更不會牽涉到這套房子。
再說了，再說查封法院都是上海法院，溝通了解情況還是很順暢的。
同時，我們也聯(lián)系上了上家的律師，真巧~~也是熟人~~畢竟這是在上海嘛~~~玩法拍10年了，也跟法院&律師打交道10年了，熟的人還挺多的，遇到熟人很正常。
3、在雙方律師的參與下，8.5折簽約
在雙方共同的努力下，在雙方的律師共同參與下，最終在2022年3月2簽了房屋買賣合同，8.5折拿下。
這個案子，要想順利的、平安的完成交易，速度才是王道，考慮到各方原因，討論并確定下來的方案如下：
? 簽約當(dāng)天，只付10萬，如因為出售方的原因?qū)е虏荒茼樌灰祝锜o條件返還。（錢轉(zhuǎn)入第三方）
? 下家的錢需要到4月初才能到位，上家也需要預(yù)約還款，雙方核定下來約定4月12日甲乙雙方一起去銀行還款，當(dāng)場轉(zhuǎn)賬當(dāng)場還錢，當(dāng)天雙方律師陪同，且同步讓出售方簽個欠條。
? 拿到結(jié)清證明，第一時間去交易中心辦理過戶，過戶當(dāng)天支付合同價的尾款。
? 下家購買2000多萬的房子，原本是需要做一定的貸款的，但考慮到這個案子的特殊性，“全款”盡快過戶才是首選，但買家又拿不出那么多錢，在談判中上家做出了讓步，最終還有一部分尾款是等產(chǎn)證出來后辦抵押且放款后再支付的，下家簽一個欠條給到上家。
沒想到嘛~~竟然還能這樣玩嘛~~像這種類房屋，如果上家想順利交易，主動權(quán)其實是在買家的，談判空間很大。
結(jié)果，簽完合同沒多久，上海就封城了，一直到了6月1日才解封。
4、怎么做風(fēng)控？如果要用下家的錢，為上家還貸款的話
又好巧不巧，上家貸款的這家支行與我合作5~6年了，給他們家辦貸款的銀行老師還是我的老朋友。呵呵~~不好意思了~~深耕10年，熟人多熟人多哈~~~
甲乙雙方于2022年6月13日上午8:30到達銀行，在老朋友的協(xié)助安排下，我們著手還款結(jié)清的事。
? 2022年6月13日 9:22下家開始通過手機銀行轉(zhuǎn)賬給到上家還款銀行卡；
? 2022年6月13日 9:31:57時，1000萬全部轉(zhuǎn)入到上家的還款銀行賬戶中；
? 2022年6月13日 9:39時，上家已還款完畢。
轉(zhuǎn)賬開始時，把之前準(zhǔn)備好的欠條拿出來，錢一入賬，上家就在欠條上把字簽了，原件給到了下家。
? 2022年6月14日中午12:12拿到紙質(zhì)結(jié)清證明；
? 2022年6月14日下午13:00辦理過戶，5天后拿到產(chǎn)證。
整個過程都有律師陪同+見證。
? 2022年8月12日上午7:56最后一筆房款支付完畢；
? 2022年8月12日下午13:13上家戶口遷出；
? 2022年8月12日下午13:50水電煤過戶+結(jié)清完畢；
? 2022年8月12日下午14:42最后一筆尾款5萬支付；
? 2022年8月12日下午14:49完成交房！
上面這個案子，可以不走資金監(jiān)管，下面這個案子就一定得走資金監(jiān)管了。
S同學(xué)是我的老朋友，17年在我們的幫助下拍到了目前自住的婚房，這不計劃在領(lǐng)結(jié)婚證前，用太太的首房首貸再買一套，需要在12月份之前辦好產(chǎn)證，過年回家辦酒+領(lǐng)證。（領(lǐng)證后，就不是首房首貸了）
S同學(xué)是法拍與二手同步考慮，二手看房時看中了這套，讓我們幫忙把把關(guān)。
談判時，是夫妻兩個人過來的；產(chǎn)證上只有先生一人，兩人于2個月前已辦理離婚，給我們看了他的離婚證+離婚協(xié)議的部分內(nèi)容，不愿意提供前妻的信息。
查了半天上家的信息，沒查到什么不良信息，但因為沒有上家前妻的信息+離婚協(xié)議又不全，我們決定全程走資金監(jiān)管。
簽約時只付了50萬，而且是付到第三方的，產(chǎn)證到我們手之后，他才能拿到房款。
二手VS法拍總結(jié)
在市場上流通的二手房，很多人僅僅停留在注意到其質(zhì)量有沒有問題的級別，完全不會去考慮更多，但作為市面上可流通的最大宗“零售”商品，實際背后的信息復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大眾的想象。
有些看似無關(guān)緊要，卻能讓你血本無歸，比如，學(xué)區(qū)資格、戶口遺留、水電煤欠費和更恐怖的抵押及債務(wù)糾紛……
這些問題可以導(dǎo)致的結(jié)果小則讓你頭疼糟心，大甚至可以讓你血本無歸，拋開這些硬傷，部分上家可以輕松用一個惡意時間差讓你掉入陷阱。
二手房所存在的風(fēng)險，事實上和法拍房是異曲同工的，并沒有更安全，關(guān)鍵問題永遠(yuǎn)是一絲不茍的背景調(diào)查和嚴(yán)格推進的交易流程，滿足這兩點，無論是正常過戶還是法拍撿漏，都是安全的。
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