2021年，上海法拍房VS二手房的3大優勢
發布日期： 2021-07-05
2021年，上海法拍房VS二手房的3大優勢是：
? 優勢1：稅費優勢，大部分法拍房比二手房，稅費上面省7%左右；
? 優勢2：折扣優勢，袋鼠統計，48%的法拍房在8.5折及以內成交，2021年在上海法拍房限購后；
? 優勢3：貸款優勢，核驗價落地后，1000萬成交，法拍房首貸650萬，二手則是325萬，貸款額整整差了一半！
*特別說明一下：
這里所說的“上海法拍房”——指的是上海的、被法院拍賣的、純住宅的房子，非住宅類的不在此分析范圍；
這里所說的“二手房”——指的是上海的、純住宅的房子，非住宅類的不在此分析范圍；
法拍房優勢1：
稅費優勢
二手房幾乎100%下家承擔全部稅費，而87%的法拍房稅費各付，僅稅費就可省7%，具體看統計數據。
袋鼠安家統計2021年1月~7月的上海法拍房（純住宅項目）：
如鏈家的這套2021年2月16日成交的世茂濱江花園的一居室：
? 成交價是1150萬 ，假設這是成交價，也是合同價；
? 假設上家上次買入價是300萬，目前狀態是滿五不唯一；
? 假設目前所購買的這套是買家唯一一套上海住宅；
? 如通過二手市場購買此房，買受人需要承擔的稅費總額=82.52萬（上家稅費）+17.25萬（下家契稅）=99.77萬；
? 如通過法拍房購買，且此房是稅費各付的話，買受人需要承擔的稅費總額=17.25萬（僅下家契稅）
? 同樣一套房子，在目前二手市場大多是下家承擔所有稅費，與法拍房中稅費各付的相比，稅費差是82.52萬。
法拍房優勢2：
折扣優勢
48%的法拍房在8.5折及以內成交，2021年在上海法拍房限購后?。。?/span>
袋鼠安家，對2021年1月~7月的上海法拍房進行統計分析，發現如下：
? 共成交897套上海法拍房；
? 7折以內78套，最低折扣4折；
? 最大價差高達1900萬，這是一套3000萬起拍，市場價5700萬的別墅。
? 從上圖可以看出，7月與6月相比較，8.5折以下成交的法拍房比例在上升，而8.5折以上成交的法拍房比例在下降！說明，法拍房成交折扣的趨勢越來越明顯，撿漏的機會越來越多！
上海法拍房從2021年1月22日后開始限購，所以想找到限購后的成交折扣規律，1月份的數據需要被拿掉。
2021年2月份，是農歷新年，又加上限購后各部分的工作規則沒確定好就沒有新的房源上架，所以2月份的數據也沒有分析的價值。
袋鼠安家，對2021年3月~7月的上海法拍房限購后進行統計分析，發現如下：
? 48%的法拍房，在8.5折及以內成交；
? 78%的法拍房，在9折及以內成交。
自2021年1月上海法拍房限購后，法拍成交折扣越來越大，性價比越來越高，越來越多的購房者優先考慮法拍房。
法拍房優勢3：
貸款優勢
貸款優勢是2021年8月份才有的，這個優勢是起于核驗價的落地執行后（在二手房按揭貸款領域）。
此文寫于2021年8月26日，此時上海二手房的核驗價已在執行，執行的結果對需要貸款的購房者非常不利，甚至算得上一個非常大的打擊。
如下圖的第一個案子：
核驗價落地后，二手1000萬成交，首套按揭貸款，最后竟然只能貸325萬，在此之前是650萬的，最后這位購房者不得不選擇解約！！！
目前這個核驗價只影響了二手房的按揭貸款，而對法拍房的按揭貸款沒有太大影響，也就是說在法拍市場購買一套1000萬成交的房子，還是可以貸650萬的，而且這套房子在二手市場市價可能接近１２００萬元?。?/span>
這兩個優勢一結合，是不是覺得法拍房越來越香了，這也是為何在核驗價落地之后，更多的購房者優先選擇了法拍房。
*特別提醒：2021年，上海的購房者都知道，今年的按揭貸款很難，不管是一手，二手還是法拍，二手8月初簽約的貸款合約，放款可能都排到2022年了。
法拍房與二手不同，法院只給了購買者15天左右的付款時間，如果想貸款，且要保障及時放款，請提前20天及以上聯系袋鼠，并提前做足相應的準備，否則風險較大。
核驗價，對二手購房者的影響如此之大，就不能在簽約之前確定好嗎？——答案是：不能??！
為什么不能呢？
因為要查實核驗價，需要房屋買賣合同編號，且一個編號只能查一套房屋的核驗價。
也就是說，只有等你簽定了買賣合同之后，才能查核驗價，而且這個價原則上是不能告之任何人（包括買賣雙方），銀行只能回復你能貸多少錢。
所以，目前上海的二手房購買者非常苦逼，簽約前對于按揭貸款金額屬于盲猜狀態，如猜不中，可能有違約風險?。。?/span>
貸款優勢小結：
? 1000萬成交的房子，原首貸可以貸650萬，但是核驗價落地后，貸款可能只有320萬左右，只有原來的一半了，對購房資金的要求更高了；
? 如果能明確知道只是減少一半也可以認了，最要命的是貸款金額在簽約前不能確定，萬一貸不到預計的金額，不得不解約，約簽得不好可能會有不少的違約成本，意向金~20%不等；
優勢總結
上海法拍房vs上海二手房
2021年，上海法拍房VS二手房的3大優勢是稅費優勢+折扣優勢+貸款優勢，這3大優勢到底給我們買房人帶來哪些具體的好處？
假設你有現金700~800萬，之前有過一次貸款記錄，如果要做按揭的話，能貸3成，本來想買一套1000萬左右的三房自住，在二手Or法拍市場購買，到底有何差異？
在法拍市場，你有50%的概率在8.5折及以內購買到這套房子，也就是說你花1000萬購買到的是目前市值1150萬左右的房子；
二手房市場，以目前市場9.5折買到的概率在20%左右，80%的概率是市價，8.5折概率1%都不到。
也就是說：
? 在法拍市場，首付700萬，貸款300萬，購買到一套市值1150萬的三房；
? 在二手市場，首付850萬，貸款150萬，購買到一套市值1000萬的三房；
? 如果你在是同一小區購買，同樣的三房，二手的價格你可能買到的是一套臨路低區的小面積的三房，而通過法拍購買到的是可能是這個小區樓王位置高區的較大面積的三房。
這就是2021年上海法拍房與二手房的差異，這就是上海法拍房目前實實在在的優勢，這也是為何越來越多的購房者優先考慮法拍房了?。。?/span>
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袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
