你以為這樣買法拍房，風險就低了、交易就安全了嗎？ NO！！
發布日期： 2021-06-29
很多人認為，像二手一樣看親自看過房，再多研究研究就可以了安全購買法拍房了；
很多人以為，全款后，法院就應該以及一定協助你安安全全的過完戶的；
很多人認為，只要法院答應清場，就能順利拿到房屋鑰匙；
很多人以為，只要拿到房屋鑰匙，就安全收房了？！
下文這個案例，是購買者本人前期自己做盡調，并參拍得標的，在遇到問題后找到袋鼠的。
在整理這個案例時，發現這個案子完美的、100%的踩中了前3個問題：
很多人認為，像二手一樣看親自看過房，再多研究研究就可以了安全購買法拍房了————結果后來發生了很多問題，都超出了他的認知，后來他自己總結說：無知者無畏，想想有些后怕！！！
很多人以為，全款后，法院就應該以及一定協助你安安全全的過完戶的————結果是3月差點身心俱疲倒下去，而且這個焦慮一直持續到4月份，這還是在袋鼠的協助下，如果沒有了袋鼠的專業協助，就不是差點，而是身心俱疲倒下去了！！！
很多人認為，只要法院答應清場，就能順利拿到房屋鑰匙————結果是法院根本不過來處理，理由很說得過去，你都沒法說什么，要不是最終找到了正確的應對方案，收房這事還不知道要拖到什么時候，案例有收房問題完整的記錄，你們可以去看看，學習學習。
有可能是袋鼠經歷的案子太多（畢竟四五百套），什么奇葩的，不可思議的問題都遇到，所以才如此的謹慎及保守，盡調才會這么的繁重及全面。
確實有一些問題，可能1000套中才會出現一次，但萬一，我只是說萬一這1/1000的概率就不小心被碰到了呢？我們就遇到過！！！
袋鼠安家認為，為了100%的安全，參拍前的盡調怎么嚴謹、謹慎及保守都不為過，這就是袋鼠的態度及做事方式。
8.5折得標的喜悅，卻在3小時后，只剩下驚恐，這就是我的親身經歷!!!
先說結果—"結果是好的"
現在是凌晨3點，昨天下午3點，我終于順順利利收房了！！！
從2021年1月29日參拍得標，到昨天7月10日收房成功，這次的法拍房購房之途就真的全部結束了，圓滿的結束了。
在個夜深人靜的夜晚，大部人都進入了夢鄉，遠遠的還有幾盞燈，和我一樣沒有入夢的人哈~~入耳是夏日知了鳴聲，蛙聲，夜幕下樹梢的剪影，還有扶面的微風。
回想這半年的經歷，不由得感慨萬千，最難熬的是得標后付款前的那幾天++今年三月份的時候++收房的這段時間，當時的我和我的家人真的有些身心俱疲，差點倒下。
在這寧靜的夜晚，我想認真的記錄這半年的法拍房購房經歷，這半年，對我們家對我來說，有著非凡的意義。
記錄這段經歷，希望我的分享，能給到你們一些借鑒以及一些警示，更重要的是警示，對風險的敬畏嘛~
2021年7月11日晨3：35
溫馨提醒~
這段38分鐘，是袋鼠安家的肖然與購買者本人，在回顧這個案子里的錄音，里面對不少事情進行了深度的交流及分析；
這篇文章有點長，大概13000字左右，可能需要5~7分鐘才能讀完，為此準備了內容目錄，大家可以先了解一下：
目錄
從驚喜到絕望
? 8.5折得標，法拍房帶給我的驚喜！！！
? 資金方面的準備，我自認為是萬無一失的
? 不堪一擊的前期準備
? 違約，竟是唯一選擇，如此的絕望！！
? 絕望的反思……
救命稻草
? 也許她就是我的救命稻草
? 三條生路，專業的就是專業的！！
? 救命稻草，找對了！！
貸款，貸款，一路的波折
? 貸款的經歷及結果
? 一波三折的貸款過程
? 貸款順利的背后，還有我不知道的故事
3月的煎熬——身心俱疲倒下去
? 我又陷入了絕路
? 在我倒下去前，肖然老師又救了我
4月終于有了轉折，開始好轉
? 終于收到裁定文書了
? 法院與交易中心沖突上了，怎么辦？能怎么辦？
5月10日，終于拿到產證了
收房收房，原來我還是太天真
? 天真的我反復被拍打
? 法院，好像不太愿意來......
? 我被上家帶偏了
? 肖然老師嚴禁我與法院直接溝通
肖然團隊關于收房的分析
? 背景調研很重要！
? 分析，找突破口
? 專業的人，處理起來，就是如此的云淡風輕！
總的來說，我還是幸運的
Part 1
從驚喜到絕望
01
8.5折得標，法拍房帶給我的驚喜！！！
2021年1月29日，在上海法拍房限購后的第7天，以644萬拍賣到了一套750萬市值的三房，一套非常適合我們家的三房，整整省了100多萬，還免費送了一個車位。
得標的那一刻，有些小擔心，有些小驕傲，有些小自得：看~~我多厲害，早在二年多前我就潛伏在一個法拍群里學習，整整學了二年，這不法拍房一限購，第一時間抓住了機會，在別人還沒有反應過來之前，以這么優惠的價格購買到一套這么適合自己的房子，不得不說干得非常漂亮！！
有點小擔心，這畢竟是法拍房，我以沒買過法拍房，到得標為止都只是自己在操作，以及身邊好友的協助，但大家都沒有這方面的經驗，雖然之前做了很多很多的準備工作，也觀察學習了很多久，也聽了很多培訓課程，覺得大體是沒有問題才參拍的，但怎么說呢~~還是有點小擔心，畢竟以前沒做過，對未知的恐懼嘛~
不過，應該也不會有什么大問題~~
所拍的這套房子，就在目前所住的小區，我在這里住了三年多了，房屋質量+戶型+樓層+采光+通風+各種配套都非常了解，也做了非常詳細的研究，不管是從物業還是鄰居，都得到了非常真實可靠的信息，這一點應該可以放心，我都在這里住了三年，還有人比我們研究得更深入嗎？！
交房的事，之前也反復跟法院核實溝通過了，法院答應成交后會交房的，法院都這么說了，應該也不會有問題，外地法院，最多慢一點，多等些時候也就是了，我覺得也不會有什么事，畢竟法院都這么說了。
02
資金方面的準備，我自認為是萬無一失的
接下來只有付款的事了，只要在2月7日前付掉全款，就沒什么大事，我覺得。
盤了一下手上的資金：
目前總共需要付644.3萬
保證金40萬已付，手上現金還有過100萬左右，還差500萬；
公司之前配給我的股票，變現的話大概有200萬，不過在美股，變現時間會有些長，需要3~4個月，這個問題不大，之前同事答應幫我周轉一下的，這樣看來，只還差300萬；
貸款還能貸個200萬左右，就是有點擔心不能及時放款，之前已聯系過幾個熟悉的朋友，應該有辦法，實在不行就找親朋好友借一下；
買房之前，跟親朋好友打過招呼，大家也說過，如果真是買房需要，到時會給我周轉周轉的，另外自己名下的一套房子賣掉后差不多有300萬的回款可以用來還款，之前親朋好友答應過的數目加起來近400萬，怎么說都是夠的。
03
不堪一擊的前期準備
得標半小時后，我開始跟之前打過招呼的親朋好友一一電話，告訴他們我購買了一套法拍房，7天之內需要用到錢，請他們幫忙周轉一下。
一小時后，我已是滿頭冷汗，真正在這個時候愿意幫忙且能幫忙的人寥寥無幾！！
有一些人就算想幫，但時間不夠，7天內從理財中出不來，最少需要半個月或一個月；
但當聽到購買的是一套法拍房后，更多的人選擇了冷眼旁觀，真的就是冷眼旁觀，最后滿打滿算能到位的也就100多萬，而我差的是整整500萬，500萬，這怎么夠啊~~
我又電話了之前聊過的，做貸款的朋友，得到的答復更讓我冷汗連連，1月22日法拍房限購后，銀行就停止接單了，因為就算是簽了合同也不知道怎么審批放款，不知道怎么配合法院&交易中心，只能暫停！！
貸款的朋友說，你參拍前怎么不提前來問一聲了，銀行在1月25日上海法拍房限購后的第一個工作日就暫停貸款了，什么時候再開始，需要等具體的執行細則出來才會重啟，至少要到3月份了，現在他也無能為力，然后就掛了電話。
錢沒有籌到，銀行貸款看樣子也黃了，7天之內，我根本沒有辦法籌足這644萬，根本沒有辦法。
拍之前，我還自以為準備得非常充分，當時還自信滿滿的盤算著，自已有150萬+ 200萬股票+房子出售后的300萬，這些錢足夠了，要不要貸款無所謂，親朋好友早早就打好招呼了，當時算過差不多會有600萬的，何況當時貸款的朋友拍著胸脯說貸款的事交給他，一定辦好，可到了事頭，我所謂的萬全準備竟如此的不堪一擊。
04
違約竟是唯一選擇，如此的絕望！
目前看下來，我幾乎沒有可能在2月7日前把這644萬付到法院，重慶法院我也不認識任何人，嘗試溝通后明確答復不接受延期，說：“請按照公告上來，如果不能如期付款，就算違約。
如果違約的話，保證金的40萬肯定是會被沒收的，還有沒有其它的罰款目前還不清楚。
從當時的情況看，我不得不做好違約的準備了，來上海快十年了，夫妻兩人省吃儉用、加班加點終于攢夠了買房子的錢，卻因自己的自大及沖動，就這么折騰40萬就沒了，我真的不知道怎么跟家人交待。
看著剛滿月的寶寶，看著正在照顧寶寶的愛人，看著日慚蒼老的父母，我心如刀絞。
這就是我的真實經歷，2021年1月29日10：58得標到下午2：00前的真實經歷，這一連串的變故與打擊，讓我措手不及，甚至有些驚慌失措，是的，驚慌失措。
05
絕望的反思…
從低價得標的喜悅，到絕望的發現自己這次的沖動至少賠40萬，只用了短短的3個小時，只用了短短3小時，這3小時見識了人間冷暖，見識了人心冷漠，見識了自己的愚蠢與沖動，也深深的認識到了自己的自大與無能，還有絕望。
那天的午飯，我也終于體會了什么是食不知味，味同嚼蠟，原來平時美味的飯食，在這種時候真的會味同嚼蠟。
Part 2
救命稻草
01
也許她就是我的救命稻草
吃過午飯后，把愛人悄悄的叫到房間里，不敢告訴年邁的父母，把目前的困境跟她說了，我們倆垂頭喪氣在房間里枯坐了很久很久，她突然抬起頭，盯著我說：你不是有一個呆了二年多的法拍群嗎？他們不是專業做法拍的嗎？現在這種情況我們沒有辦法，他們可能有辦法，我們去找他們啊！！！
我連忙掏出手機，找到“袋鼠安家——上海法拍房交流群”，馬上聯系了群里面的負責人，跟他說，我馬上就去你們公司，希望肖然老師能接待我。
半小時后，也就是在下午2點左右，我就沖進了肖然老師的辦公室，這兩年多里，我聽了無數次肖然老師關于法拍房的線上課，大部分的法拍房認識及知識都來自她的課堂，對她的聲音是如此的熟悉，線下見面卻是第一次。
肖然老師這可能就是我的最后一根稻草了，通過這兩年多的學習觀察，她是我目前能找到的最專業的法拍顧問了，從之前的課程及文章中了解到，她進入法拍房領域至少有5年了，她的公司只做上海法拍房，也有好幾年了，如果她也解決不了我目前困境，我就真的只能違約了。
02
三條生路，專業的就是專業的！！
大概半小時后，肖然老師是這樣跟我說的，根據你家的情況，目前最棘手的，就資金問題，建議及安排如下：
目前一定要解決的是資金的問題，先盡可能做貸款，目前這種大政策變動下，只有一二家銀行還有少量的額度可以用，他們是臨時專門申請的，剛才我已聯系過了，你們可能可以貸400萬，明天上午11點左右我們就去銀行簽約，如果能貸下來，你們家的資金問題就解決了；
如果貸不下來，就想辦法全款付，目前你自籌資金是250萬左右，還差400萬左右，你另外一套房子余值300萬左右，正常情況下是周轉不到300萬的，我去幫你們想辦法弄足300萬，另外只還差100萬，不是那么難了，一周時間總是有辦法辦到的，至少確保你不違約；
重慶法院那邊，我安排團隊人員聯系&溝通了，能不能延期還沒有明確的答復，實在不行時，我們就在2月4號左右飛重慶，辦法總是有的，爭取不了太長時間，但目前因為政策變動原因，親自去重慶爭取過10天半個月的還是有辦法的，這樣就會爭取到更多的時間來的籌錢，但這是下下策，我希望我們用不到，但也必需備著。
以上就是你們家應對目前最大困境的緊急預案，我不確定明天的貸款一定能成功，但我們會全程陪同&全力以赴協助辦理，預祝好運，這是一份明天上午貸款簽約前需要準備齊全的材料清單以及注意事項，你拿回去好好研究，記得明天上午10點之前準備好，11點到指定的地方簽貸款合同。
階段小結：
這就是職業與專業嘛~~在我們看來已入絕境，肖然老師卻可以快速的制定3條解決路徑，貸款為主，另外2條是備案，而且肖然團隊同時在做準備，到了此刻，我有種終于抓住救命稻草的感覺。
03
救命稻草，找對了！！
肖然老師本來還有一些事想要交待我，但發現我已無心其它了~~是啊~~資金問題不解決，其它的都只是空談，貸款的材料不少，4點多銀行就下班了，我得盡快回去準備，今天所剩時間不多了......
在肖然老師辦公室呆了不到一小時，我就離開了，離開前給了我一份合同，說需要我簽字，看了一下，是袋鼠安家的服務合同，這份合同我之前就研究過，之前公眾號有公示過，費用是2%，只是2%，是她們的常規合同，要知道在這種情況下，就算是4%只要能解決目前的困境我也會毫不猶豫的簽字的，這種事我也聽說過，市面時有發生，本來也做了被加價的心里準備的，看來是我以小人之心度君子之腹了。
回去的路上，我給愛人打了個電話，說的第一句話是：我們的救命稻草找對了，我們可能不用違約了。
Part 3
貸款，貸款，一路的波折
01
貸款的經歷及結果
貸款這事呢~~結果很不錯的，過程卻很波折很波折，先跟大家匯報結果~~
得標第二天上午，到約定的銀行簽定按揭貸款合同，下午去簽的擔保合同；
支付剩余首付200多萬到法院賬戶；
銀行放款 400萬到法院帳戶，貸62.5%，從1月30日簽約，4個工作日放款 ！
上午11點，全款付清，資金問題得到了非常圓滿的解決，比我的預期好太多太多，這是我在找肖然團隊之前完全沒想到的，也不會想到的，短短的4個工作日，肖然團隊以及她的朋友們就幫我們家完成了，這真的讓我們佩服，專業就是專業的，不管是應變能力還是人脈，絕對不是我們這種紙上談兵二年的人就能掌握的，特別是這種政策多變的時候。
結果是如此的順遂，過程卻非常的波折，非常的波折，非常的波折。
02
一波三折的貸款過程
貸款簽約，肖然老師準備得很充分，還算順利
2021年1月30日，我們早早的起床，去銀行打印昨天沒來得及打印的銀行流水，去公司開證明之類的，其實這一晚上我們就沒怎么睡，怎么睡得著，根本就睡不著。
早早的到了銀行，發現肖然老師比我們還早一個多小時，帶著我們連夜準備好的材料，早早在到了銀行與老師在研究，并溝通好了很多細節及注意事項。
在樓下見到我們時，她拍了拍我愛人的肩膀說：沒事，不要緊張，我們已詳細研究過了，銀行這邊應該問題不大，這是我寫好的注意事項，我一邊說你們一邊看，全部記好了記牢了我們就上去，一會簽約之后，審批老師就會馬上過來跟你們面談，記下這些，如實溝通就好，不要緊張。
貸款簽約和審批，在肖然老師的協助下還算順利......
擔保老師說，我們做不了……
下午的擔保合同才是今天最難的難題。我們家的情況有點特殊，目前不符合擔保放款的條件，貸款就算審批通過，擔保公司如果不出擔保函，也是沒有辦法放款的。
昨天下午肖然老師就跟我提過這事，剛才銀行簽約后，她說還在協商中，目前還沒有達成共識，所以下午要去擔保公司去面談協商想辦法，這種情況大家也是第一次遇到，都是老朋友了（與肖然老師），愿意坐下一起想辦法，這才有了今天銀行簽約及下午的安排。
到了擔保公司，與審批老師做了面談后，說：肖然，不是我不幫忙哈~~這真的沒法做哈~~如果做了，我們的風險太大了......
我和愛人有些絕望的望著肖然老師，她沉默了一會，跟我們說，你們先在這里坐著，我去與他們的領導商量商量想想辦法，這一出去就是二小時，這二小時我們過得非常的煎熬，一度以為又會回到昨天的絕境。
肖然老師為我爭取到了一個機會~
二小時后，肖然老師拿了一份補充合約過來，讓我們看看，如果沒問題簽完這份補充合約之后，就可以簽擔保合同了，也能如期放款。
這份補充協議，要求我們：
在5月底之前，辦理完此法拍房的過戶及抵押；（肖然老師說，這個應該能做到，從之后的結果看，也確實能做到）
如果6月28日之前（也就是半年時間），還沒有辦理好過戶及抵押，那就必需還這400萬本金及這半年的利息，馬上還；
如果到時還不上，擔保公司可能會查封我上海的另外一套房子。
肖然老師為我們爭取了半年的時間，有了這半年的時間，我就有足夠的時間及能力準備這400萬了，股票的錢也回來了，之前因為時間太短想支持的朋友的錢也到位了，這400萬是搞得定的。
肖然老師對我們的情況也足夠了解，以我們家的情況，走不到查封房子的地步，寫這個條款也是為了讓擔保公司覺得有一個保底方案，而且從最后的結果來看，我們在5月10日就拿到產證及抵押證了，也是在第一個條件到期之前就完成了約定。
1月30日，我們在擔保公司呆了四個多小時，這短短的四小時幾經波折，在希望與絕望中反復的煎熬，經歷過的人真的會永生難忘，如果可以真的不想有這樣的經歷，太難了，真的，太難了。
幸運的是，這一切都過去了，而且結果是預測的所有可能中，最最最好的那個結果，這些煎熬還是值得的。
03
貸款順利的背后，還有我不知道的故事
7月10日正式收房后，肖然老師才告訴我們，在我們簽擔保的補充協議之前，她已經為我們簽了一份連帶擔保，如果發生第三種情況，查封處置的事會由肖然老師來處理，400萬我們還不上的情況下，會要求她會先補上的。
這件事，我們之前都不知道，直到所有事都過去了，在回顧的時候才說了那么一嘴，說實話，聽到這件事的時候，我真的非常非常感激與感動，原來后面還有這些事哈~
肖然老師說，之所以沒有告訴我們，她相信我們不會走到那一步，相信她的團隊一定能在5月30前協助我們辦好過戶 +抵押，就算出了意外，她也相信我們會盡一切能力去籌錢，哪怕是賣掉房子也會去做的，不會真的讓她來賠付的，而且當時我們已相當焦慮了，沒有必要為這種不太可能發生的事增加我們的心里負擔。
是啊~~我的接觸的肖然老師和她的團隊，以及她的朋友們，真的像朋友一樣，像可靠的伙伴一樣，像真正的老師一樣，像真正的專家一樣，一路陪著我們一步步的走過來，他們獲得了我和我的愛人的全部信任及支持，這一路走下來，他們確實也值得我們的信任與托付，因為各種不可抗力的變故的原因，遇到了很多事，但我們已是很幸運的了。
Part 4
3月的煎熬——身心俱疲倒下去
現在回想，3月份可能是這套法拍房付完全款后，我們家最最難熬的一個月，這首打油詩就是當時真實的寫照。
然后就沒有然后了……
01
我又陷入了絕路
把5年前買的川沙的房子賣掉；
或者把川沙的房子贈予給父母。
說實話，如果可以，這兩個我都不想選。
賣掉我不甘心，一是這么著急賣，會被砍價，二是從3月的情況看，川沙房子正在上漲，這次上海的漲價是先漲學區，再漲其它種類的房子，我們家的房子是屬于再漲的那個類別，到了3~4月份又補漲了一波，我如果著急賣，好不容易等到的這波就生生的錯過了，實在是不甘心啊~~
贈與，不僅可以保留下房子，還會吃足到這波的紅利，最主要的是，這套房子是留給父母養老用的，好像贈與是我最好的選擇，但是錢的問題怎么解決，如果到了5月30日拍賣的那套還沒有過好戶（目前法院這種情況，是有可能發生的）擔保公司是要求我還款的，這得準備400萬，贈與前需要把目前的按揭貸款還掉，這又得多準備近200萬，還有贈與所產生的稅費，這都是錢哈~~這么多錢，我上哪去弄啊~而且父母年級大了，贈與后完全沒有辦法貸款，就算朋友愿意借我，我怎么還呢？
02
在我倒下去前，肖然老師又救了我
當時工作上我又遇到了一些問題，這重重壓力下，不管是我還是我太太，身體上都出現了一些不適，差一點就身心俱疲倒下去了。
3月份，我知道肖然老師公司，因為法拍房限購的事，也在忙著調整，就沒去打擾，自己在家里嗐著急，后來這事被老師知道了，還批評我說怎么不來跟她商量...
后來在肖然老師團隊的協助下，找到了更優的第三個解決方案，完美的解決了我的問題，比我自己的方案好多了，專業的就是專業的，見識+眼界+思路+方法，確實比我這種半調子的人強太多了，具體是什么方法，有機會你們自己去問肖然老師，在這里我就不多說了。
Part 5
4月終于有了轉折，開始好轉
01
終于收到裁定文書了
終于在4月4日，我收到了重慶法院寄給我的法律文書。
在過去的一個月里，就我所知，肖然團隊的阿宏老師為了盡早的拿到這份文書，想了很多辦法，做了很多工作，在她的不懈努力下才能在4月4日拿到的，聽說當時在分配上還有一些些的小爭議。
終于拿到裁定了，當天下午我們就趕緊跑到交易中心去辦理相關工作，卻被告之法院給交易中心的文件還沒有到，還不能辦理！！
02
法院與交易中心沖突上了，怎么辦？能怎么辦？
而且而且，因為法拍房限購后，文書方面需要做一些調整，我們目前拿到的這份文書需要法院再修改才能使用，但是但是我們這位新上任的法官不接受上海交易中心的要求及建議，還說我們重慶就是這么出的，是你們交易中心的事，兩方都不退讓。
我都傻眼了，還會發生這種事？！！
我曾天真的以為，拍完付款后，法院就會協助我辦理好過戶這一環節，而且這是交易中心的常規環節，應該沒什么事的啊~
竟然會發生，交易中心要求的文件，法院拒絕提供，為什么會這樣，接下來要怎么做？我完全懵掉了。
阿宏老師非常淡定的跟我說，不要著急，這種情況我們經常應對，會有辦法的，不過因為你們家后面清場還需要法官多多出力，得把握一下度，我得回去與老大商量一下具體的方案。（她說的老大指的是肖然老師）
大概一周后，阿宏老師通知我說可以去交易中心辦理后續的事了，問題解決了。具體是怎么解決的，阿宏老師說是她老大處理的，具體情況她也不太清楚，昨天下午通知她說解決了，可以繼續了。
后來交易中心的審稅過戶非常的順利，就一步一步的按照交易中心的流程及要求走了全部流程，在4月底之前。
Part 6
5月10日，終于拿到產證了
5月10日，我從交易中心拿到了這套法拍房的產證，以及抵押證，當天下午我就把抵押證送到了擔保公司，正式解決了擔保公司對我這筆貸款的擔保，圓滿的結束了與擔保公司的合約，在擔保公司要求的5月30日前辦理完了，心里的這塊大石頭終于落地了，我也不用籌400萬去還錢了，之前簽定的補充協助的也拿了回來，終于可以安心一下了。
這一路走來，真的太不容易了，真太不容易了！！
Part 7
收房收房，原來我還是太天真
01
天真的我反復被拍打
我曾天真的以為：法院答應會清場，就沒有交房難題了；
我曾天真的以為：當法院與上家都想促成返租時，這事也是可以接受的，二手房這樣做很正常，應該不會有什么問題的。
但現實就是拍拍打臉，這已是我第三次被拍拍打臉了......
第一次打臉是資金的事，拍前我自信滿滿的以為我已做好萬全的準備，結果~~不說了，看上文，大家已知道了，要不是遇到肖然，我可能已經違約了;
第二次是過戶的事，當時都懵掉了，不要問我是怎么搞定的，我也不知道，反正一周后肖然團隊就搞定了，當時忙著過戶，再不過戶我就得賠錢了，誰有心思管別的~~
這是第三次，相信這是我購買法房行程中的最后一次了，收完房子就全部結束了，如果沒有意外的話。
02
法院，好像不太愿意來……
我買的這套房子，在參拍之前，法院就說過，要等到產證出來之后才會交房。
肖然說，他們分析過這套法拍房的債權情況及背景，結合目前上家的一些反應，以及法院的回復，這套法拍房只有分配完后，才會交房，上家會有一筆分配款，按照規定和流程，只有產證出來后，才可以執行分配，也才會交房，這是這類法拍房交房的常規流程。
我的理解，就是我這里的產證出來后，法院會分給上家一筆錢，上家拿到錢之后會搬走。
5月10日產證一出來，阿宏老師就聯系法官，交涉交房的事，幾天之后我收到了法官的來電，說上家希望能跟我聊聊，想返租我們的房子，要我去與上家聊聊。一聽法官這么說，我也沒多想，就傻傻的答應說：好的，我們去跟上家好好聊聊。
馬上把信息反饋給肖然&阿宏老師，她們說我說錯話了，不應該答應的，要說：我也能理解他們的難處，但是我也實在沒有辦法，這房子我們是買來自己住的，要說得合情合理，讓法官也無法回絕的理由及故事，但實在是沒學會，現在答都答應了，就只能先去聊聊嘍~~
03
我被上家帶偏了
本來與上家約了一個時間，兩位老師會與我們一起去，結果上家臨時改約，老師趕不過來，只能自己先上。
去之前，兩位老師反復叮囑說，一定要記得，我們的原則，就是盡快收房子，其他的都是浮云，不管對方提出什么樣的方案及條件，都不要答應，記住。
結果，當天我和我愛人完全被上家帶偏了，覺得他們也是非常有身份的人，深深的覺得這對他們家實在是不公平，我們也能理解他們的難處，最后我也不知道怎么的就覺得讓他們返租一年也沒問題。
說實話，這次談話，當時我真覺得非常融洽，感覺他們一家非常有素質，又是大學教授，甚至想跟他們交個朋友，所以答應他們，會考慮返租一年的提案，合同準備好后我們就簽約，這事就這樣解決了~~非常簡單嘛~~法官也支持我們這樣做。
回來后，我跟肖然老師他們說，我決定返租給上家，兩位老師并不贊成我這么做，但我覺得可以試試，畢竟兩位老師他們并沒有跟上家那么深度的聊過，我覺得他們人真的還不錯。
結果~~嗯~~再次被現實重重的打臉，我們提出要么押20萬，一年后退租時返還；或正常押一個月租金，但我們一起去重慶法院，在法官的協助及見證下簽約，并承諾如果一年到期后不搬走，就得賠我20萬的違約金。
這個條件，是肖然老師要求我一定要加上去的，當我說到這個條件時，對方立馬翻臉了，這次完全沒有上次的融洽了，直接崩了。
從上家這次的態度來看，如果我真的傻傻的，像二手房那樣，簽一個普通的租賃協議，他們家會遵守約定的可能性不高，不管是付租金還是交房。
04
肖然老師嚴禁我與法院直接溝通
這次事件之后，肖然老師要求我，不得直接溝通或回復法官的任何信息，有電話或信息，轉到阿宏老師處，由阿宏老師出面溝通與協商，二周后就收到了法官的明確回復，說上家會在7月10日之前搬離，讓我們到時就去收房。
7月10日，收房的事竟然真的順順利利的完成了，當天還發生了兩件讓我非常吃驚的事：
上家把房子收拾的非常干凈，像找人專門打掃過的樣子，之前還堅持說家具家電裝修要我補償四五十萬的，否則就要撬走的，當天完全不提了；
還追著阿宏老師，讓她趕緊給法官回電話，告訴法官說他這里已交房，法官在電話中霸氣的回了一句，哼，他再不搬走，我就安排人去強清了，到時會從補償款中直接扣掉40萬，看他還老不老實！！！
哈哈哈哈~~聽到這句話，我才明白為什么會這么反常了~~哈哈哈哈~~實在是太痛快了~~
Part 8
肖然團隊關于收房的分析
01
背景調研很重要！
肖然老師說，在接到你們家案子后，就做了深度的背景調查，了解到：
這套房子目前住的人是產權人本人，他們一家人，但這套房子被執行的原因是因為為別人做擔保，不是因為自己本身欠債被查封的，也就是說他們家遭了魚池之殃；
這套房子資不抵債，產權人最多可以拿到一些補償款，這還得看法院的安排；
這套房子是剛被限購時成交的，在限購前成交價大多高于二手房，而目前這套房子成交價低于二手房100多萬，本來如果拍到市場價，被執行人還可以從房款中分到一筆相對滿意的補償款的，因為拍得低，直接導致了資不抵債，債權人也不太滿意，能分給被執行人（也就是目前的占有人）的款項也就少了；
而且上家是一個比較會來事的人，查了很多資料，發現他們過去幾年提出過幾次反訴，去年這個案子就可以上架，是他們阻礙案子的執行。
所以，從種種情況來看，這個案子是沒法通過上下家直接溝通，達成交房的可能的，這也是反對返租的最根本的原因。
這個案子，唯一且安全的收房方式，就是從法院手里收房，由法院出面促成交房，沒有其它的更適合的、更安全的方法。
02
分析，找突破口
接下來，就是要怎么樣才能讓法官盡快的去促成交房？
如果是之前退休的老法官，過戶交房會比現在更快更順利一些，但現在換的這位新法官，就不會這么順了。
原因有三個：
一是，新法官接手，他之前對這個案子不熟悉，而且目前這個案子在執行分配上面有一些地方需要再協調，之前口頭達成的共識，目前因為成交價較預期的低不少，執行起來有一些困難了；
二是，這位新法官真的很新，他剛轉入執行廳工作，本來就對執行的業務不熟悉；
三是，法官在重慶，房子在上海，如果真要強制清場，需要從重慶出法警，以及要做一系列繁重的安排，其實挺難的......
這種情況下，要怎么做才能促成盡快交房呢？
突破口一定在法官那里，而且從我們方來說，最好最安全的突破口，只能是法官處。
法官也有法官的難處，我們能理解，但房子還是要交的。這種情況下，說實話，放在誰身上，如果能拖一下，也真的想拖一下，一個新手法官來說，這個案子處理起來確實有點棘手。
03
專業的人，處理起來，就是如此的云淡風輕
在收回你的溝通權之后，我們就給法官回了一個電話，大概說了這么一段話：
X法官，我們也能您工作難處，知道您也為我們家的案子做了很多工作，但現在產證我們都拿到一個多月了，也想過與上家溝通協商，我們也想配合，但是上家不配合我們也沒有辦法，家里因為這事，已吵得不可開交了，家里老人擔心得有點受不了，前段時間還因心臟不舒服住院了，我太太也剛生完小孩，因為這事狀態也很差，因為這事我已是家庭工作一團亂，我實在是沒辦法了，如果下周交房的事還沒有定下來的話，我和我的家人只能去重慶法院申訴了，如果您忙，不在法院的話，我們就下周四去找你們院長，我了解到那天是他的接待日。
像這種情況，只有法官出面協商，讓債權人和被執行人都各退一步，債權人再多拿出一點錢，被執行人也不要再要求那么高。
像這種情況，法院有法院的處理方法，只是這個法官相對比較年輕，在處理這事的經驗少了點，需要一點時間，也需要一點合理的動力。
總之，我們既給了壓力，后來又提供了一定的協助與支持，最后才有了剛才你看到的那一幕，上家追著我們，讓我們給法官回的事。
Part 9
總的來說，我還是幸運的
分享到這，我此次購買法拍房的故事就講完了。
說句真心話，我覺得我很幸運，真的很幸運，但這份幸運如果沒有肖然和她的資源，她的團隊的支持，就會是一場災難，真的會成為一場災難。
相信，如果您讀完了我上面所有的分享，你會明白，也會認同我說的這句話，我和我的家人在回顧這段歷程時，總說一句，還好遇到了肖然她們，要不然真不敢想后果，真的不敢想。
肖然老師問過我，如果回到2021年1月28日，回到當時的那個狀態，回到那個上午10：00，我還會參拍嗎？
我的回答是：不會了！！！
專業的事，一定要交給專業的人去做，如果重來，我一定先找像您這樣的專業團隊先準備好，才會入場。
經過這半年的親身經歷，我很確定，當時的我對法拍房其實是“無知者無畏”：
天真的以為，自己能搞定錢的事，自己能搞定貸款的事，只要事前做好相應的準備，但普通人的萬全準備，經不起任何一點點的波折，經不起一點點的變動。而專業人++專業團隊在我以為已是死局的情況下，還能有三種不同的選擇，這已不僅僅是業余，還有些無知，至少親身經歷過的我，非常清楚當時的我真的可以算得上“無知者無畏”；
天真的以為，法院答應清場，就沒有收房困難！天真的以為，與被執行人簽署返租協議，是沒問題！我的親身經歷告訴我，如果不專業，沒有經驗，最好不要插手，要不然只會耽誤時間，影響效率，不要看到人家做起來云淡風輕就覺得很簡單，試過之后就會明白，那是人家夠專業，能力夠強，經驗夠豐富，所以才舉重若輕。
后來在與肖然老師回顧的時候，發現我家這個案子還能逃過一劫，除了肖然老師他們的全力協助外，還有很多的幸運的偶然：
如果不是肖然老師他們資源夠深，也不會有這樣的機會；
如果晚一天，貸款額度就被別人申請了；
如果當天下午擔保的事沒有處理好，對方不愿意修改方案
......
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