剛落地，定上海，不了解魔都怎么選房?
發布日期： 2021-09-26
全文概要：
上海的房產整體上非常穩健，所以白首不妨反過來說，上海有哪些房產是不建議大家買的？
? 不要因為拿不到房票，就去買酒店式公寓，千萬別買
從去年開始，長沙的酒店式公寓（就是商辦用途性質的假住宅）開始出現暴跌，價格腰斬了——其實這個也是意料之中的事兒，全國所有一二線城市里面，大概也只有長沙的酒店式公寓能賣到和住宅一樣的價格，甚至更高。
這種不能落戶口、不能報學區、產權年限40-50年、水電價格比住宅翻倍都不止的東西，價格本應就是同板塊70年住宅的一半左右，現在價格腰斬，天經地義，屬于價值回歸。
哪怕我們再換一個視角來看商辦性質的酒店式公寓，連最起碼的“保護住房剛性需求”名號都撈不著。就一句話，這根本就不是住宅。有居住的剛性需求，可以去買商品住宅，沒有購房資格的，可以去市場化租房，沒有住宅總價支付能力的，可以去申請經適房、公租房，廉租房，每個城市都有。
然而偏偏要去買不是住宅的固定資產，那不是投資是什么？根本不在國家保障居住的范圍之內，連個最基礎剛性購買力底盤都沒有，價格大跌的時候可以購買力降到0，漲跌純市場化運作，炒太高了自然會下跌，以弱二線城市的吸引力，酒店式公寓價格無非就是擊鼓傳花，能夠傳到價格與住宅一樣，已經算是走火入魔了。
商業辦公性質的酒店式公寓不要買，任何城市，包括上海
? 上海郊區的一手房要分開發商性質
由于一直以來上海的住宅用地和房子都供不應求，一般不會給開發商帶來銷售回款壓力。
市區的一手房只要買得到，都問題不大，因為市區拿地皮太難了——哪怕前一個開發商資金鏈斷了扛不住，也馬上會有第二個接盤手出現，不會出現爛尾。
但到了郊區可不一樣，接盤手就沒那么踴躍了，還是有可能會出現爛尾現象的。
注意，白首這里所說的市區，指的是浦西外環以內，浦東中環以內。之外的地方算是郊區，當然這只是個大概的概念。
郊區的一手房，從開發商能夠保證不爛尾、保障交房的層面，完全靠得住的大體上是兩類，一類是外資和港資背景的，比如說瑞安、仁恒、九龍倉、和黃長實之類的，另一類是上海國資背景的，比如上海城開、上海實業、上海地產、光明地產之類的，這兩類企業，自身對于負債率都是有嚴格管控的，不可能像外地民營企業那樣出現50%以上負債率的，基本不存在資金鏈斷裂的問題。
最近消息比較多，乍一看還都讓人挺膽戰心驚的，曾經一度宇宙銷售規模最大房企——恒大，被自己財務公司的高杠桿融資給打爆了，這事兒意料之中，從去年全國七五折就猜出來了。
雖然司法意義上說起來恒大的金融和地產是分開的，但是終究是一個人的兩個口袋，左邊一個空了，右邊那個也滿不了，更何況他們家是融來的錢直接投到地產業務，兩個口袋本來就是通的，房子賣不出去了自然也就耽誤了整個體系的資金運轉，一條鏈子上的。
恒大全國還沒有交付的房子，估計得爛尾一大片了——開發商的操作模式可不單單是從客戶這邊拿了首付、從銀行拿了房貸，鋼筋水泥混凝土人工大多數也是由承包商墊資的，一聽到甲方爸爸資金鏈斷了，承包商絕對不會繼續墊資把房子造上去的。這就是買一手房，或者說買期房的風險。
以前胡雪巖說八個壇子七個蓋，蓋來蓋去不穿幫就行了，現在那幫子外地的民營企業八個壇子，有沒有三個蓋子都不好說，很多外地民營開發商拿著上海項目預售的首付和購房者的貸款，又挪用到其他的項目上去，最后導致上海項目爛尾的。就連上海崇明島的泰禾大城小院，當年賣的時候可是網紅盤，到現在還爛尾著。
郊區買一手房，外資、港資、上海國資的才靠得住
至于海歸的朋友說剛落地上海、還沒有社保積累、沒有購房資格，這事兒就另說了，比如說娶了一個上海戶籍的媳婦兒，或者嫁了一個上海戶籍的老公，不就變成上海戶籍家庭了嘛，可以買兩套呢。
如果撇除一手房目前的預售許可證價格優惠，那么其實白手一直是建議：二手房和法拍房會比一手房要省心很多。
一手都是期房，能夠按時交付算是品格高尚的房企了，還有至少1/4以上的房企要延期交付，延期半年的也算是不錯了。能夠交房、能夠拿到產證，已經算是開發商到位了。
至于交付品質是否完全符合簽約前所聽到的承諾、裝修質量問題什么的，這個就不要多想了，好像只有翠湖和仁恒是能做到絕大部分業主滿意的。至于其他牌子，能夠上面不發霉、下面不漏水、樓體不開裂，就算是工匠精神了。
由于這幾年預售證的價格審批是房價調控的手段之一，所以逼迫很多開發商不得不明的暗的降低配置，從材料、工藝、人工到各環節的周期都大幅度的減配、壓縮，所以上海最近五年出來的房子，這個品質吧，不論是建筑本體、還是社區環境、還是內部裝修，怎么說呢，圖上一只開屏彩鳳凰，端上來一只脫毛烏骨雞。
有一類叫做假洋鬼子開發商，有大量的民營企業會跑到香港那邊去上市，然后不會告訴你，我是閩系的還是粵系的，只說是香港主板上市、報個股票代碼給你……這類房企的品質真的是一言難盡。開發商名字不好報，道上還得混。
絕大多數樓盤在交付一年到兩年的時間內，都會是業主很糟心的過程
各種維權各種鬧，當然最后都是沒什么太大結果的。
所以很直白的說，一手房就是聽開發商和廣告公司胡說八道，沒有經過市場的檢驗，而只有到了二手房環節，各種矛盾、各種缺失、各種瑕疵才會真正的體現出來，進入“用戶評測”的環節，好好壞壞各種糟心事上家的業主全部承擔，最后變成了二手房的市場價格。
? 最后給大家總結一下：
? 酒店式公寓在上海不能買，在全國任何城市都不能買。 ? 市區的一手房交付沒問題，郊區的一手房不要買民營開發商的，交付都成問題。 ? 在上海買一手房圖的是預售證價格偏低、付出的就是糟心事很多，要有心理準備。 ? 買二手房好處就是所有的糟心事兒上家全都給你搗騰過了，不用再費心，而且房子品質、社區環境已經有了真實的呈現，買不了吃虧、買不了上當。
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