【上海置業寶典】真如副中心你是怎么了？——普陀區真如
發布日期： 2021-07-23
各位朋友們大家好，歡迎來到《閑聊2035》2020特別篇《上海置業寶典》欄目，今天我們來到普陀篇的第二講——真如板塊。
那么作為整個普陀區單獨板塊的第一個亮相的板塊，真如板塊，毫無疑問，這個是在整個未來規劃的過程當中，可以說是最有發展潛力的，也可以說是期待已久的，畢竟真如板塊已經10年了。
今天我們就來具體的跟大家來講一講，真如板塊目前到底是個什么樣的狀況，未來又會走向哪里？這是我們整個《上海置業寶典》2020版的第一次講單獨板塊。
因為之前跟大家講過，整體篇的結構是歷史沿革發展的宏觀格局，單獨板塊我們會講一講2035規劃走向，以及2020的發展現狀，然后再根據這個區域的位置關系跟大家來分析一下。
我為每個區每個位置，分了四種生活圈，分別是1公里的步行圈，3公里的日常圈，5公里的車型圈以及10公里的周末圈。通過這四個圈，讓大家能夠更直觀的去體驗每個板塊里到底有些什么。
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真如現狀
真如副中心，我們首先來進入它《2035規劃》走向的部分，那么真如副中心是上海傳統的四大副中心之一，也是唯一一個沒有發展起來的副中心。
普陀人民終于在十幾年前盼來了一個真如副中心的規劃，好歹作為上海的西區副中心（上海總共就四個副中心；南面徐家匯、北面五角場、東面花木以及西面真如）。
現在大家去看看另外三個副中心，徐家匯已經變成中心了，因為徐家匯已經被劃入了中央活動區，發展不言而喻，并且有進一步升級的可能。那么五角場你說好不好說壞肯定也不至于，至少人家的商圈已經建立起來了，而且現在非常的成熟。
浦東的花木，雖然在《2035規劃》當中，仔細算算是降級了，但是人家只不過是發展規劃的功能發生了改變，所以看上去好像是降級了。
唯有真如，在副中心這個概念，過了10多年之后依然是。。。但是說他荒地一片沒有任何的問題，因為它的功能根本就沒有任何的發揮。規劃10年不見動靜，倒是改了好幾輪，在2035的規劃當中，上海又重新劃定了15個城市副中心，其中浦東有7個，浦西有8個。
那么作為上海又一輪城市化擴張的這樣一個布局，這四個副中心變成了十五個，是不是因為副中心貶值了？其實不然，在新規劃的十五個副中心當中，真如和五角場作為兩個第一代副中心，被定為主城副中心，而不是普遍比較偏遠的城市副中心。
主城副中心和城市副中心不一樣，城市代表整個上海，主城代表上海的市中心，那么好歹保住了顏面，至少還是承認你是市中心的副中心，從規劃定義上面來說是高人一等。
那么在未來發展的過程當中，真如副中心到底價值在哪里？為什么那么長時間沒有發展起來？
這里要和大家介紹的是，我們真如副中心和原本其他三個副中心的區別到底在哪里？那么我們用幾個問題來幫助大家清晰的了解事實。
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真如的三大問題
第一個問題，為什么普陀真如副中心，他的規劃一改再改？
都說真如副中心的規劃一改改10年，并不全是諷刺，當然諷刺是有一點的，更多的是普陀區固有的一個無奈所致，事實上上海原本的四大副中心當中，素質最好的肯定要屬徐家匯，因為徐家匯本身就處在原租界范圍當中，徐家匯肇嘉浜路的北部本就是原法租界的別墅區，有錢人住的地方，當時這里算郊野別墅區。那么也就是意味著它的基礎會更好一些。
五角場本來是屬于華界的，因為老蔣當年想要把五角場建設為上海另一個中心，原本的中心外灘全變成租界，老蔣還想打造一個自己的上海中心，做了一個大上海計劃，也就是我們現在說的五角場，因為中心地帶，有五條路匯集在這里。
這5條路分別到達了碼頭，各個租界區等，這五條路匯聚在這里。因此來說，至少它的道路基礎和原基礎定位是比較好的，包括五角場還有個很大的特點，旁邊有很多一流大學做人才后盾，產業基礎會比較好一點，因此來說五角場也不能算是白手起家，雖不如徐家匯但還是有大學有歷史的。
剩下的真如和花木到底哪個好？或許有人會說，當年堂堂浦西市區怎么可能不如浦東？哪怕本人現在都覺得浦西比浦東好，但是偏偏真的是不如，而且遠遠不如。
當年雖說花木只有一個世紀公園拿得出手，旁邊還都是荒地，但是陸家嘴金融中心的居住需求旺盛無比，大家都知道陸家嘴只有這種觀江濱江的江景豪宅，再就是一些動遷房、老公房等。正好是整個陸家嘴片區當中改善型的類豪宅，有改善型的內耗在，高品質的這種住宅相對來說是比較少的，是一個斷檔的過程。
因為本身正陸家嘴區域住宅是處于一個兩極分化狀態的，那么花木有一個對標紐約中央公園建的世紀公園，圍著公園造房子；一看，陸家嘴是搞金融的，紐約也是搞金融的，又有一個公園不得了，這是屬于上海的中央公園了，隨之水漲船高也就起來了。有了陸家嘴高凈值人口作為導入，并且大片的土地在那，就像一個新大陸，開發速度非常快。
真如就不一樣了，我們在普陀區整體篇的歷史沿革當中就有說過，普陀區是上海市區當中的工業老區。在進入21世紀之后，工廠逐步遷出市區，普陀面臨的產業轉型比較緩慢。
老上海人都知道，真如屬于典型的城鄉結合部，以前就是開廟會采購東西的地方，最著名的除了上海四大名寺之一真如寺以外，那就屬三大市場了，赫赫有名的銅川路水產市場、紅旗村水果市場，以及曹安路的蔬菜批發市場。全部都是農業相關，跟城市搭不上邊。
普陀以前這些采購中心再往外，也就是真如再往西，就是普陀的桃浦板塊。是我們之前有提到過的化工廠，上海最早的化工區，這里以前就是上海的所謂的邊界。現在外面還有嘉青松，當年中環都沒有，只有一條內環，普陀區就變成了城鄉結合部。
所以真如面臨的最大問題就是基礎不好，又沒有空地。而且普陀區它本身不是一個高凈值人口聚居的區域。無論消費能力還是住房的改善能力和陸家嘴是不能比的。
但真如副中心的一個核心地塊，正是我們剛剛說的這三大市場當中的兩個：水產市場和水果市場。這兩個市場魚龍混雜，因為上世紀八九十年代商業商戶管理的沒有那么嚴格，還有很多無照經營的，而且這種有很多商住混用的。一樓是商辦是鋪子，二樓就是他們住的地方，有點類似于工棚一樣，非常大面積棚戶區存在。
所以拆遷的過程當中就魚龍混雜，問題根深蒂固，拆遷難度是極其之大的。又因為這個是城鄉結合部，所以一條重要的高壓線從真如副中心貫穿而過，這里是滬西供電所所在，這條高壓線是輸送電力市區和郊區之間的一條過渡線路，因此來說，它的規劃難度是非常高的。
其他三個副中心，無論是楊浦或是徐家匯，五角場和徐家匯都是正宗市區，有開發基礎，花木有純鄉下的好處，開發無阻礙，只要一級開發三通做完，地馬上就可以用。反倒是半開發不開發的真如，就陷入了一個巨大的困境當中。
其實真如規劃需要改，因為這個規劃是不可能復制的，本來四大副中心的計劃，徐家匯搞得還不錯，但真如就不可能復制徐家匯；可是五角場復制徐家匯就復制的不錯。因此大家去看五角場的格局跟徐家匯是有點像的。
第二個問題，改了十年的規劃亮點到底在哪？
困難存在，但還是要想辦法，畢竟那么大片普陀，那么多普通人民都期盼著；包括普陀旁邊的還有嘉定、寶山都盼著這么個副中心能把這里帶的興旺一點，不然整個上海的西北角始終是個像死角一樣的地方，所以是必須做的，那么規劃就需要更合理，更符合需求，或者說更符合這里土地的一些固有的問題。
除了上述的難點之外，我們說規劃的一個很重要的改變方向是普陀區的一個老大難問題，就是人口。人口是制約真如的一大枷鎖。
真如周邊有著大量的老式工人社區，工人社區的面積包括真如幾村還有曹楊幾村，這些都是上海著名的工人新村，也就是俗話所說的老公房、新公房。
使得真如副中心在建設的過程當中，肯定不能像徐家匯那樣光追求高大上，因為其實徐家匯和我們說的五角場它有它自己的一個非常明確的主題，五角場咱們搞產業化的，他是以科創智創這種產業，因為畢竟大學多人才多。徐家匯本身就是法租界邊緣，高大上的衡山路，他可以追求高大上，追求商業能級；同時也不能像花木那樣風花雪月，圍繞個林子，大家在那邊舞風弄月，看樹跑步，日子過得跟外國人似的，肯定都不行。
那么作為真如來說，他要解決的是實際問題，而不是平地起雷。所以從目前看來真如正在執行的規劃，我們可以提煉出三個獨特的亮點：
? 第一交通
真如副中心是四個副中心中，唯一一個自己帶火車站的，這是一個特色。上海西站就是在真如核心板塊的北邊。那么上海西站板塊將改造為真如的一把利器，配合多條軌道交通，把原本就西連大虹橋的真如變成一個小虹橋。
雖然沒有機場，但是火車站加地鐵感覺就是一個小虹橋的感覺。成為大虹橋登陸上海之后，進入市區的第一站。但作為上海市區來說的話，普陀依然還是西門戶，有了真如副中心之后，顯然就可以把真如變成配合大虹橋的小虹橋。
? 第二民生
真如副中心是四大副中心中，對于民生問題最為投入的。相比專注于打造CBD的徐家匯和專注于打造產業園的五角場，以及專注打造美式住宅區的花木不同，真如在最新的規劃當中體現出了其非常有復合型的一個功能組合方式。
規劃了大量的養老院、幼兒園、活動中心、菜場、廣場等等。因為之前我們說了，真如副中心老區比較多，現在去拆，我相信曹楊新村現在誰都不敢拆的，因為拆不動也沒必要拆，在目前來講。
所以大片的住宅肯定是在的。因此需要真如副中心去改變資源能級。普陀區本身的商業密度，公共資源密度相對上海的七個城區當中是非常低的。
回到我們最初在前一講的時候說到的普陀區的一個風格和普陀區的主題，他非常親民。可以說真如副中心不僅是一個副中心，它還是一個真正為老百姓生活所打造的副中心。
比方你住在徐家匯，你不可能說天天去港匯恒隆逛街的，你也不可能天天去美羅城排隊吃飯。因為徐家匯是一個商業CBD的概念，有大量的辦公人群。
雖然普陀的真如副中心規劃的寫字樓也不少，但是跟徐家匯比起來少多了，周邊的辦公氛圍肯定也沒有那么的強，因此來說，他的資源更主要的是可以為周邊居住的這些人所用。因此它的民生功能就會非常的凸顯。
? 第三生態
這個可以說是無奈，也可以說是一個非常取巧的做法。前面說到了有條高壓線，高壓線現在看起來不可能埋地下，因此來說針對高壓線貫穿而過的問題就要考慮，高壓線下面是不可能造高樓的，也不可能造住宅。
所以高壓線下面的空間怎么利用就成了一個很大的問題。在最新的規劃當中，我們看到高壓線下面現在幾乎全部被規劃為綿延數公里的生態綠化了。如果不算世紀公園旅游景點的話，真如將會是四大副中心當中生態配置最好的一個。
總而言之，從規劃上來說，真如副中心一改十年終于改到了一個比較理想的方向。同時隨著現在銅川路、紅旗村它已經完成了拆遷，地坪也都整平了，那么真如將在2035規劃周期當中迎來一個可預期的大爆發是肯定的。
第三個問題，真如副中心的輻射力到底有多大？
我們都知道作為副中心，沒有輻射力肯定是不行。真如副中心是上海的西片區副中心，是上海西片區居民長久以來的一個渴望，為什么說現在變成了西北片區的一個中心？
因為西南片區或者是中部有了中山公園板塊，包括天山板塊，長寧的發展真的是快。它已經有了基礎所在，包括中山公園和天山，現在已經被劃到CBD里面去。
因此來說，那邊就沒必要讓真如副中心來輻射了。因此真如副中心它的輻射就要往北。其實最大的紅利可能是在寶山，有了真如副中心之后，它甚至可以改變整個上海西北片區的生活習慣和消費走向。
因為一個副中心絕對可以囊括幾乎所有的消費購物需求，所有的生活需求，這是副中心必須達到的一個要求。因此有了真如之后，整個上海西北片區的購物習慣以及資源的一個格局都會發生巨大的改變。
3
真如目前開發狀態
真如目前的開發可以看作是分為三個部分進行：核心的十字路口，上海西站以及嵐皋路部分。
首先我們來看核心十字路口的部分，目前十字路口的東北地塊也是整個真如的核心位置第一個開發起來的地塊。已經很早就被某知名香港開發商操刀，它是真如一個首發的項目，是一個相對來說體量比較大的綜合體，目前已經接近完工了。
住宅銷售已接近尾聲，并且在2019年的時候成為了全上海最火爆的盤。這個項目存在已經有8年多，是真如第一批規劃的時候進來的，后面因為種種原因，包括規劃的改變，包括銅川路水產市場遲遲不拆（香港開發商造的項目，逼格還是比較高的，不能按照原計劃開發完的話，大家住進去左邊一個水產市場，右邊一個水果市場那怎么行。因此來說可能就算他是賭氣吧？）當中暫停了很長一段時間，直到前兩年在慢慢的開始銷售。
當然了盛傳有很多政治原因，導致這個項目的一個暫停，這個就不說了。目前來看，這一地塊商業和寫字樓，將會定義真如副中心的一個上限，也是主導城市界面的一個印象的。
東邊的地塊已經有某個中字頭開發商進行開發了，基本是大型純住宅地塊的一個狀態，是被高壓線所環抱的。但由于開發商自身的因素和能力限制，使得該地塊可期待程度是非常低。僅可視作是真如大量的新建商品房當中的一個補充產品。而東南角的另一個地，也就是西側地目前是空置狀態。這塊地有可能也是被中字頭拿下的。
另外西面的銅川路水產市場兩片地，正在進行拆遷整編工作，傳言西北片地一塊已經被上海本土某知名開發商取得開發在一起。開發商我也不點名了，相對來說開發的質量還可以，比較踏實的一個開發商，因此也是比較期待這塊地能變成什么樣子。
接下來是上海西站的部分，真如它跟一般的副中心不太一樣，它是一個分體式的副中心，條狀，從空中往下俯瞰的話，呈現出一個L形。那么以真如的核心位置為一個L的彎彎， L的左上角這頭就是上海西站。底下右邊這個頭就是嵐皋路這邊。
上海西站是前幾年已經完成了。站體本身以及站前廣場的一個改造，現在看上去還挺漂亮。目前周邊兩個地塊已經處于等待拆遷的狀態，規劃建成后也將會成為大型的一個交通樞紐綜合體。
我們知道交通樞紐、綜合體是這兩年特別流行的一種綜合體方式，是把城市資源極度融合的一種綜合體的打造方式，因此有一個先進的城市綜合體，會給真如帶來非常大的好處。
因為我們說真如的商業密度跟其他兩個副中心就不能比的，造了好多住宅。那么上海西站的一個綜合體，可以把缺陷來做一個比較好的彌補。
但是，上海西站周邊的一個地塊，由于它本身周邊的老小區相對比較的密集一點，那么拆遷的可能性是不太大的。也就是說這塊地它本身存在一個最大開發面積的限制，但是有總比沒有好，而且還不錯。
目前因為地塊旁邊的不少老建筑，導致發展潛力頗為有限，說有限是因為這個地沒有辦法繼續往外拆，不是說它本身有什么不好，但是作為真如的一大特色功能區域和人流，可能未來最密集的區域點位之一，不僅能夠彌補真如的缺陷，也能夠成為很重要的一個人流導入點。因此，未來的人氣是不會差的，所以說仍然非常值得期待。
最后是路的部分，南高路部分前面說了，L型的右邊那頭右邊尖尖的一個位置，這個部分是真如板塊的最東面了，其實主要建設地塊是在銅川路的東端。為了方便大家理解，我們把它稱之為嵐皋路部分，因為那邊是個丁字路口，以裝修建材市場為中心的大型地塊，現在已經全部拆除整平了，未來肯定是大型的一個片區，這塊地是非常大的，要造什么還不知道，但是還是非常值得期待的。
這個板塊跟其他兩個板塊有個很大的區別，跟前面我所說的上海西站和核心的路口板塊有一個區別，本身它的建設程度相對會比較高，人口密度也高，因為這里有這個板塊中的頂級豪宅“品尊國際”，“品尊國際”這個項目是普陀區數一數二的豪宅，該地塊事實上是真如副中心最接近內環的部分，他離內環非常近。這也是“品尊國際”當年很重要的一個定價邏輯，因為接近內環又是副中心。
整個真如現在的發展格局，剛剛跟大家介紹了一下，其實我們可以說是百廢待興，尤其是核心板塊。目前這里的功能還是以居住為主，商業其實也就開了一個“星光耀”，因此未來的“和黃”能夠打開對面的光明，這里的活力會成幾何數的增長。
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四大生活圈
? 一公里，步行圈
我們在真如的一公里步行圈當中，基本上出不了真如的，也就是說在一公里步行范圍中，所有的配套真如都自帶，當然了自帶說的是未來，現在因為還沒有都造起來。但是現在在建的部分基本上都能夠覆蓋。真如就是副中心，所以一公里的是步行圈，肯定是比較的發達的。
? 三公里，我們稱之為日常圈三公里
可以看到在真如副中心的三公里范圍當中，它就能夠到達內環內了。現在因為商業配套什么的不是很好，我的宗旨就是即買即享，一公里里面消費肯定是一般的，因為現在都沒開。
但三公里可就不一樣了，三公里這個范圍當中能夠到達的地方，北面可以到達大華的核心配套“大華虎城”。雖然是個一般商業，但是該有的都有，吃的東西也挺多；東面就能夠到達蘇河灣，這里未來有一個“天安廣場”，我們下次介紹長壽的時候會介紹的。
這個“天安廣場”也是世界聞名的商業，可能算是普陀區最拿得上臺面的一個商業體了。東南面長壽路商圈。往西就能夠到達我們的長征板塊，也就是真北板塊，這里有中環百聯、東方商廈等等，也是一個大商圈，包括梅川路、步行街。因此，目前你住在真如的話，三公里之內，資源基本能夠全部覆蓋生活所需了，也就是意味著日常是非常方便的。
? 五公里， 5公里基本上輻射就能夠到達CAZ，就是中央活動區的核心位置。
那么往東能夠到達的是上海火車站不夜城板塊，往南我們說能夠到達天山，長風公園也能劃進去。整個東南角連著中央活動區。東南角片區是資源最豐富的。其中包括赫赫有名的南京西路板塊、靜安寺板塊、中山公園板塊全部都能夠覆蓋進去，包括普陀區自己的環球港、長風公園都在這個角上。
? 十公里，周末圈
也就是你可能平時不太會去的一個地方，但是周末可能會經常去，那這個圈里面最重要的是能夠包進去一些景點，那是最好的。
普陀的10公里范圍內，景點還是相對比較多的，往北能夠到達顧村公園，往東面能夠到達的是楊浦濱江，也就是我們現在所說的東外灘所在。這是我們說的東軸這條軸線上面，它的公園是非常多的，大寧公園、閘北公園、魯迅公園、曲陽公園、非常多公園。
往南最遠能夠到達漕河涇，也就意味著是把整個徐匯、濱江全都給囊括進去了，包括外灘、包括徐匯、濱江、包括靜安、雕塑公園等。往西的話，西北角這里有一個古漪園，上海非常有名的南翔老街，上海最著名的園林之一，僅次于豫園的古漪園。
那么這里要說到的是西南角，在10公里片區的西南角位置，我們就能夠到達虹橋機場了。其實作為一個市區里的副中心，到達大虹橋板塊只有10公里，這個距離還是非常可觀的，是非常有優勢的，10公里范圍內都能達到。
我之前有說過，通過北翟路高架開的快一點，稍微穩一點的話，不堵車的情況下15分鐘就能到，非常的近。
等真如副中心造完之后，前面說到會跟大虹橋形成一個聯動，因為大虹橋以后是一個非常巨大的商務區，那么大虹橋附近上班的或者跟大虹橋產業有關的人，選擇真如副中心的房子，性價比是比較高的。
大家都知道大虹橋房子炒的很高，但真如這邊還有很大片不會怎么漲的，或是漲幅相對比較小，實際價值好且不錯的房子。如果說在大虹橋附近上班的朋友們，也可以考慮來真如。因為又是住在副中心，又離大虹橋也就15-20分鐘的路，這個是非常的方便，非常有優勢的。
今天真如板塊，就和大家說到這里了，也是希望這個講解能夠讓大家了解到，真如這個板塊和其他板塊一些不一樣的地方，和一些獨特的地方。
