【上海置業寶典】普陀區龍頭位置會迎來它的第二春嗎？——普陀長壽路蘇州河
發布日期： 2021-07-23
大家好，歡迎來到《閑聊2035》2020特別篇《上海置業寶典》欄目，今天跟大家分享普陀區的第三講——長壽路蘇州河區域。
1
長壽路概況
我們之前在整體篇當中也提到過，長壽路蘇州河是普陀唯一全境都在內環內的優勢板塊，應該算是普陀傳統比較好的地方。與靜安、長寧都有交界，可由于這個區域在普陀區產業轉型過程中不算很順利，所以整條長壽路在產業方面也缺乏足夠的活力。除了相對比較核心的亞新生活廣場之類的大型的商場以外，基本上零散的商業相對來說都開的不是特別好。
整條長壽路商業街，本身商業定位和規劃相對來說是比較落后的，長壽路在十年前第一波大改造由建國之后的舊商業往新商業轉變中沒有能夠把握好這個契機。
無論是長壽路的整體規劃、體驗感、還是規劃的耐久度，在之前規劃過程當中并沒有考慮的非常遠。
什么叫規劃的耐久度？就是說這個規劃有沒有考慮5-10年以后進一步發展的可能性。譬如說最典型的波士頓，當時波士頓在規劃過程當中就有考慮到，比如我道路以后可能未來是不是會拓寬，或者怎么樣，因此他在界面的兩邊預留了很多綠化帶，一旦需要拓寬，直接砍了樹，就可以多一條車道來滿足城市的一個發展和人口的增加。
應該說是以一個讓人比較尷尬的局面結束了上一輪的大開發。尤其是長壽路一線的沿線兩邊，它本身的商業體驗感非常的糟糕，一來比較亂，二來也缺乏一個核心的地標。基本上來過長壽路的朋友們都會比較熟，無非就是兩塊地方。
一個是長壽綠地常德路這塊，包括原來在對面的“Channel one”這個商業，當時是一個國外非常知名的商業投資方做的，現在也是虎頭蛇尾賣給了巴黎春天。大家都知道巴黎春天在整個上海的商業占位比較的低 。
第二個比較核心的就是亞新生活廣場這邊，亞新生活廣場可以說是長壽路的最好的商業了，其實完全稱不上好。當年剛開業的時候還算不錯，它里面有一個全挑空的中庭，在當年還算得上是一個上海比較有代表性的新式商業。
但如果真的算起來，最多也只是第2代而已，而且感覺有點舉步維艱。現在第5代商業體都要來了，它還停留在第2代，相對來說是比較的落后，已經跟不上潮流了。長壽路這個片區本身，說它商業繁華，其實主要都是一些單體的，或者說，是一些單一街鋪所構成的餐飲之類的。
長壽路的餐飲需求非常旺盛，因為旁邊的住宅區非常多,但其實一個區域內住宅多了，就不像內環內其他CAZ一樣，有那么多商業體、城市資源等各種各樣的東西。因此作為內環內大家耳熟能詳的商圈這個角度上來說的話，長壽路確實不是很好。
但是有一個好處是它所在的位置，長壽路本身西面連著長寧路，離曹家渡中山公園近，它往東也能到不夜城商圈，雖然從商圈的角度來講長壽路還是差了點，但好歹位置不錯，跟三個商圈連一塊，所以這一片商業不足的窘境，也沒有被放大。還好長壽路自己雖然不是那么行，他好歹在內環內四通八達，因此半死不活的長壽路商圈，現在可能迎來了一個非常好的良機。
2
長壽路的機會來了
長壽路在2035的規劃當中會有什么樣的一個發展？
其實長壽路這三個字還真不是白叫的。當年長壽路第一步開發的時候，賣出去很多住宅用地，很多開發商為了把門開在長壽路上討口彩花了很大力氣，因為中國人喜歡討口彩。只能說十幾年前的這波發展，相對比較差強人意。現在2035規劃又給了長壽路一個機會：就是北橫通道和蘇州河的兩個東西向的發展軸線。
長壽路板塊，北面是蘇州河的蓮花灣，南面就是北橫通道，長壽路正好夾在兩條發展軸線當中，是發展空間比較大的板塊。一來被蘇州河和北橫通道夾著的板塊也不太多；二來絕大部分都靠著黃浦江的方向走，這些板塊相對來說都是比較發達的，因此被兩條發展軸線夾著的長壽路就會有一個巨大的機會。
北橫通道
很多人對于北橫通道還是比較陌生的，多數購房者對板塊比較敏感，但對道路不是很敏感；但其實板塊的發展永遠都是有限的，但通過道路可以做無限的延展，因此來說最值錢的永遠都不是板塊，而是道路。
北橫通道作為上海三縱三橫主交通路網當中的北部東西向的一個主通道，在2020年就會由西向東開始分段通車，這是上海的第二條延安路高架。
我之前在線下專門講過北橫通道的課程，各位如果有興趣可以留言獲取課程鏈接，這個對買房也是很有幫助的。北橫通道西起虹橋機場，把虹橋機場和外高橋這兩個上海經濟活力最強的特殊區域串在了一起。
為什么說這兩個地區的經濟活力是最強的？外高橋有上海的自貿區，開放度很高的對外貿易窗口，它連接著全世界的。虹橋機場作為大虹橋交通樞紐的核心，主要任務是把長三角聚攏到一起；以上海為平臺，讓長三角需要經濟發展的城市和全世界搭上橋梁。這條路相當于把長三角和國際兩個經濟體牽在一起。
可以想象一下，延安路高架沿線有靜安寺、中山公園、新華路、衡山路、淮海路等，那么北橫通道呢？想想畫面感就比較的強了。就不知道這次普陀區能不能抓住這個機會，因為北橫通道完全有條件可以復制延安路高架的奇跡。
蘇 州 河
再來說說蘇州河的改造。不管是普陀區人民還是全上海人民，都忽略了一個事實，就是普陀區占據了蘇州河最好的資源，但卻沒有能夠好好的利用。蘇州河流經普陀和閘北是最長的，也是彎曲最多的一段。
長風段和長壽段均是蘇州河連灣上的一段，在城市里有幾個連續的河灣，這樣天然的地理條件，是不可多得的，全上海找不到第二處。
前些年靜安區把閘北合并后，得到了僅次于普陀區的蘇州河段，閘北段原本也是很長很差的；合并后靜安立即開始了風風火火的改造工程，靜安區的行動力可不是普陀區能比的，據說原閘北段的蘇州河在完工之后會代表上海成為城市水岸示范區，向世界級的城市水岸看齊。
所以現在給到普陀的時間不多了，可是由于某某兩灣城的存在和大量住宅在蘇州河的長壽路段，現在也只剩下莫干山路這一小段的改造空間了。
在隔壁靜安巨大的壓力之下，普陀其實已經沒有退路了。必須要拿出至少看起來不輸人的改造成果，面積已經在那了，至少要有亮點，不能乏善可陳，也算是對得起普陀區發源的母親河。
因為蘇州河不僅是上海的一條母親河，更是普陀的母親河，我們在之前的歷史變革當中有說到普陀區本來就是在蘇州河兩岸的日本人開設的工廠，誕生的一個經濟體，所以普陀區必須要對得起這條母親河。
2035規劃中的亮點
普陀區在2035的這張規劃地圖上面，它的亮點到底在哪里？我們前面說的是它的發展契機。接下來的兩個問題大家具體的看一看。
首先一個問題：沒有被劃進CAZ影響到底有多大？
在2035規劃的各區指導圖當中，長壽路作為普陀的龍頭板塊竟然在規劃里空空如也，沒有任何的標簽。不免讓普陀人民大跌眼鏡。
我在普陀區整體篇當中也有提到過，其實誰都知道紅標簽好、黃標簽好、藍標簽好，那么最難甄別的就是沒有標簽的灰色區域。
上海的發展不能僅靠標出來的區域，對于上海來說整個2035規劃全都要發展，長壽路就是一個比較典型的沒有標簽的發展核心區域，并不是說沒有成為CAZ就是末日，因為評判CAZ有很多的指標，長壽路主要吃虧在產業轉型過程當中，沒有帶領大普陀從工業大區實現華麗轉身，而是弄了個半死不活的商業狀態。
因此來說，沒有被劃進去也不用太在意什么？長壽路有它長壽路自己的優勢。
首先說到的交通，長壽路的交通是非常的凸顯的。在閘北區被合并之前，長壽路板塊可謂是四區交界之處，交通是非常方便的。可以非常輕松的到達CAZ的腹地，他其實就在CAZ的邊緣。本人小時候，學生時代有多次從南京西路走回長壽路的經歷，沒花太久也不算太累，但是距離確實不遠，至少一個學生能夠走到。
其實長壽路需要的其實不是轟轟烈烈，而是需要解決很多基礎問題，它要面臨的很多問題和真如副中心很像，比如人口，比如之前基礎規劃的不利。那么打基礎以彌補上一階段規劃上面的疏漏，可以說是長壽路下一個階段發展的重點。
在2035的規劃當中，我們看到普陀區有明顯印記要把自己的文化底蘊給表達出來、展現出來。那么目前包括長壽路上面的一系列的名人故居，民族品牌的舊址，都是屬于長壽路的寶藏了。
我在序章當中有說過，每座城市要有它的底蘊，有一個長期穩定的發展動力，文化是必須的，不然有些地方會很虛；僅僅是經濟或是功能體，那這個地方其實是沒有基礎的。
文化是最值錢的東西，就像我們反復提及的教育立國、文化立國。其實現在上海的所有CAZ區域都有它的文化背景。基本上你去看每一個CAZ的片區中，都有一點租界文化，一點老上海印記,這是一個城市發展的文化背景和基礎。
這也是長壽路在上個階段中非常缺少的東西。所以在下個階段已經被提上了議事日程，也值得花心思花力氣去填補。我們可以想象一下，在長壽路下一個發展階段，把這些文化基礎等等都做起來，不說跟新天地、徐匯濱江一樣好，至少符合現在對于文化地標的需求，長壽路本身的價值就會被自然而然的放大。
舉個最簡單的例子，開發商在賣樓的時候會跟你說這里的地脈如何，這里以前有什么名人有什么故事，其實這些是房子跳脫不開的一個價值支撐，長壽路能夠愿意把這一系列的動作做好，對于未來本身房子價值提升也是非常有幫助的。
第二個問題：長壽路上面到底有沒有好房子？
我一直說普陀區無豪宅，確實如此。但是到底什么樣的房子算豪宅？
我覺得豪宅，首先要滿足幾個要求，第一個地段，不僅是需要核心地段，還得是知名地段。第二，本身房子品質要好，在很好的地方弄一個亂七八糟的比如說中字頭開發商的房子，你說是豪宅，真有錢的人他基本不會認的。第三個面積，不能跟著開發商一起糊弄，什么微型豪宅？這個東西不能稱作為是豪宅。
長壽路不是最核心的地段，上面的房子品質也還行，但是你要說豪宅的配置幾乎是沒有的，長壽路上面的房子絕大部分都相對比較實用。
作為長壽路這樣一個內環內板塊，缺乏真正意義上的豪宅是不爭的事實。但是有三種類型的房子卻是有非常高的價值。
第一，就是鄰CAZ區域的房子，比較典型的就是長壽路以南片區，和靜安區交界，近距離享受靜安的資源配套，而且性價比還很高，相當于是花普陀的價格買到了靜安的配套，這也是買房子的一種邏輯。
第二，沿蘇州河片區除了某某灣以外，蘇州河的南岸還是有一些不錯的改善型樓盤，房齡也比較新，就不一一點名了，搞的跟做廣告一樣。南岸相對來說很多房子造的比較晚離長壽路也比較近，北岸的話離火車站比較近，因此就配套、界面等各方面的體驗就有所受限。
因為南岸離長壽路、江寧路比較近，而且江寧路一路下去就是南京西路，所以這非常棒了。因此說這個片區是個不錯的改善型片區。
第三，長壽公園周邊的片區，有一些類似園景房的樓盤，真正意義上的長壽公園園景房只有一個，名氣也是比較響的，確實也相當于把長壽公園，當作是自家后花園一樣。
這得天獨厚，當時也算是長壽路第一豪宅了。內環內的長壽公園，一個這樣的大型公共綠地也算得上是稀缺資源了。如果能在環公園一線的位置或是能夠看得到公園的位置買個房子，也算是比較接近豪宅的一個居住體驗了。
長壽路這三處的房子都有一個共同的特點，普陀區沒有任何的一處房子能夠真正意義上稱為是豪宅的，買豪宅，別來普陀。但除了豪宅以外，所有類型的房子它都有一改二改終改，而且由于普陀是市中心7個區當中土地比較大的，他有一個自住型客戶非常看重的一點，就是戶型。
普陀區房子的戶型比起市中心 “上只角”區域（黃浦、老靜安）的戶型要整齊的多，因為它土地空間比較大，可以造一些比較正的戶型，當然，市區里面畢竟地段在，戶型也就放第二位了，但是在普陀買房就可以挑挑揀揀。因此，在上海市區高性價比置業，尤其是自住的，普陀區還是比較合適的。
2020發展現狀
說完了2035規劃走向，我們來說說2020年的發展現狀。
長壽路商業都比較偏舊，代位都非常的落后，近年來有些鄰里級的新商業體出現，畢竟南面有北橫，北面有蘇州河這兩個重點。沒有點期待，那是不可能的。
目前圍繞著長壽路南側有很多老弄堂已經部分完成拆遷，很多地都已經清出來，并且盛傳有一流開發商的入駐，這就很有可能為普陀區的文化建設打下基礎，前面也說到，普陀區是缺文化的，所以長壽路南片區就可能有類似新天地的物業形態來作為普陀區整個文化地標，這個是一個最大的期待，有利于進一步來通過北橫通道所帶來的城市級的紅利，來改善長壽路整體的城市界面和資源能級。
同時長壽路南側區域內一個龍頭大盤雖然剛剛改了東家，是一個名氣沒那么響的開發商，也算是降了一個級，但是依然有可能是以超過10萬的單價去挑戰上海10萬+豪宅的序列。當然我剛剛說過了，普陀區沒有真正的豪宅，但是準豪宅還是可以。
第二個非常值得期盼的，就是體量達到30萬方的“天安千樹”項目。這個可以說是全普陀熱盼全上海期待的一個項目，在莫干山路跟蘇州河改造工程相關一個項目。
那么普陀上一波商業體的密集建設是在長風，后來的事情大家都知道了，大渡河路上面的兩個主商業體，一個長風景畔，長期涼風嗖嗖的；而隔壁的名字也記不太清楚了，直接現在就翻新重建了。要不是現在長風景畔盼來了大悅城，恐怕長風的商業要比長壽路還要慘。
如今借著蘇州河改造的東風，英國的一個鬼才設計師“托馬斯西斯維克” 領銜打造的“天安千樹”，集購物、餐飲、文娛、文創、酒店、辦公等完整的綜合體形態為一體，并且以創意為基因，把建筑藝術、文化傳承和歷史遺產以及自然風貌都融為一體，號稱是中國乃至全世界不可復制的地標。
3
長壽路板塊生活圈
說完了2035規劃和2020現狀之后，我們來說說四個生活圈。
? 一公里步行圈
以長壽路地鐵站為核心劃出一公里生活圈，主要的生活配套還是板塊內的，因為長壽路本身作為內環內的一個商圈，雖說乏善可陳，但至少具備了內環內的資源密度和能級。
四至當中向北是蘇州河沿線的自然景觀資源，東北方向是“天安廣場”，一公里內基本都能覆蓋；向東是江寧路就已經進了靜安了；向南是靜安北部的生活片區，商業資源不是特別豐富，主要是小商場、街鋪，還有一些適合散步的地方都能滿足平時的生活需求。
向西是武寧，武寧板塊現在是在做升級，有一批新的商業資源以及城市公建資源的誕生，因此，整個長壽路跟很多內環板塊不一樣的地方就在于他是能看未來的，而且未來還不錯。
? 三公里日常圈
以三公里的狀況來說的話，優勢就很大了。在三公里的范圍當中，北面大寧，東面大悅城，三公里范圍內可以覆蓋兩個大悅城，西面就是長風大悅城，東面是靜安大悅城。往南到了靜安的腹地，上海戲劇學院華山路的所在地，能夠覆蓋到淮海路商圈、靜安寺商圈以及南京西路商圈。
西南角能夠到達環球港和中山公園板塊，這都是它三公里以內日常生活都能夠到達的區域，非常方便，資源是非常多的。三公里的生活圈，這也是長壽路板塊最大的優勢。
? 五公里生活圈
往西包括了整個長風板塊，已經能夠到達長征板塊，也就是長征真北，又是一個公共活動區。西面就進入資源相對比較密集的一個區域，向南能夠到達徐家匯，五公里的資源密度也不差，但是以內環內的板塊本身來說，這是應該的。
? 十公里周末圈
長壽路它南邊一點點就是北橫，沿著北橫一路到虹橋機場，你想想得有多暢快？所以這里也算是大虹橋置業的一個衍生板塊，能夠延伸到內環的一個板塊。往北的話是進入寶山了，資源是比較少的，沒什么可談了。
4
板塊總結
長壽路蘇州河板塊的4個生活圈就跟大家介紹到這里了。我們今天講的普陀區的第三講，長壽路板塊，來總結一下：
首先，這是一個在內環內發展紅利最大的板塊之一，也是非常有誘惑力的一個板塊，但窗口期已經不長了，因為北橫的第一段北翟路已經通車，該知道的人也都知道了，但好處就是普陀區經常會被人忽略，可能你還會有機會。
第二，普陀區的房子，如果你不是很在乎大堂一定要吊個巴卡拉水晶燈，或者有一個描金的雕像，普陀區的房子還是非常實惠的，尤其是長壽路這里。
今天的內容就到這里了，更詳細的內容可以收聽音頻哦
