【上海置業寶典】最適合生活的區域——普陀區真北長征
發布日期： 2021-07-23
大家好，歡迎來到《閑聊2035》2020特別篇《上海置業寶典》欄目，我們繼續普陀區具體板塊的講解，今天我們來到普陀區的第四講——真北長征。
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整體情況
其實很多人對真北板塊的了解，或者說對它具體的范圍比較陌生。真北板塊它又叫長征板塊，其實這個板塊很奇特，為什么說它奇特呢？
它跟別的單一重點發展區域不太一樣的是：真北板塊它竟然有兩個中心，這是它奇特的地方；在之前普陀區的整體篇（戳文字閱讀）當中，跟大家說過，雖然普陀區沒有紅色中央活動區部分，但是各個被劃出的重點的區域還是非常特別的。
真北在《2035規劃》當中被定義為是公共活動中心，也就是小黃標區域。對于沒有紅標簽的普陀來說，在中環外（其實它只是隔著中環的）獲得了大面積的黃標簽，無疑是非常不錯的安慰。普陀區在《2035規劃》當中，雖然沒有紅標，但是黃標的面積很大。其中就包括了真如的一個黃標，還是城市副中心；另外一個就是長征/真北。
真北板塊則保持了普陀區一貫的作風，屬于大規模居住區，普陀任何一個板塊也都是這個屬性。它的商業體量是一個特點，這邊的商業體量要超過絕大多數同類型板塊。比起規劃等級更高的長風和真如來說，目前長征真北板塊的商業體量來得更大。目前整個普陀區當中，除了環球港以外（環球港也就百萬方），規模最大的就屬長征真北板塊了。
在真北板塊東面兩個最具活力的板塊，也就是長風和真如了。現在除了相對沒那么受關注的長壽路板塊以外，普陀區整體目前還是圍繞著長風和真如在做發展。長壽路是普陀區唯一的內環內板塊，除了這個以外，長風和真如這兩塊也是相對來說最火熱的兩個板塊。
板塊的南面就到了大虹橋東的凌空板塊了，它和長寧的大虹橋部分是非常接近的。因此來說，它和長風、真如之間其實是形成了一個普陀中內環部分的鐵三角。普陀區也要靠著這三個板塊飛黃騰達，因為長壽路板塊再發展，其實土地面積也就在那了。長風、真如、真北、長征這幾個板塊，在普陀區這個中心位置。所以普陀區有可能圍繞它來進行一個發展，成為普陀區的引擎部分，而且它是有產業背景的。
板塊的特別之處
我們來說為什么長征真北板塊那么特別呢，是因為我們說了雙中心。它其實是由兩個商圈組成的。
一個是相對比較有名的老牌的梅川路商圈。
上海西區，尤其普陀區的人民都比較熟知，在環球港出現之前，中環百聯就算是普陀區最大的商業體了。整體來說，梅川路板塊就包括了大量的商業：梅川路步行街、中環百聯、東方商廈等。一下子把這個區域變成了普陀區比較受歡迎的一個改善動遷置換區。
當然它們不是動遷房，是指有很多普陀區內或者是附近想要改善居住環境的置換群體，讓這里變成了是一個非常好的選擇。那邊的房子面積段不小，很少是初置型的房子，基本都是改善型的房子。所以這里就成了一個大面積的改善區。
曾經有一段時間小資階層及普陀區那邊的小中產，在那邊買房子的人非常多。因此來說，長征真北板塊有一個商業作為它的一個基礎。
另外一個就是金沙江路商圈，在中環和金沙江路交接處的區域。
這個區域是新發展起來的，好多人把它歸到長風板塊里，其實它是屬于長征真北板塊的（大渡河路長風公園和長風大悅城這兩側才是長風）。之前梅川路是一個老式的商圈，這個相對來說是一個新式的，在那邊比較有代表性。
另外，這個板塊是整個普陀距離大虹橋最近的地方，可以理解為是進入真如副中心的過渡地帶，也可以把它理解為大虹橋的一個衍生區。確實是一個非常重點的發展板塊，它的戰略意義是非常強的。
我們在序章當中有提到過，普陀《2035規劃》中有一點其實是需要給大家解讀的。發達板塊之間的緩沖區，其實是這一波的重點發展區域。上海作為一個國際化大都市，它不希望發達區域當中有盲區，搞得跟外地新城一樣，這就不合適了。
長征真北這個板塊，它正好是位于大虹橋區域和真如副中心之間，這兩個相對比較高等級規劃當中的區域，它本身就有一個被抬轎子的價值。它的戰略意義和本身的發展前景翻天覆地不至于，但是人口不停的過濾，包括商業不停的升級，它還是有一個很強的上升趨勢和空間的。
上面跟大家介紹了板塊的大概情況，接下來聊聊這兩個具體的問題:
第1個問題，真北長征雖然有商業，但作為普陀區中環外的部分（中環外的黃標簽還挺少的），他憑什么能夠被貼上黃標簽？
其實我一直覺得真北長征這個板塊長期以來是被上海整個置業大環境所忽略的一個板塊。它其實地處中環，它本身的素質以及地緣位置并不差。
在之前幾期當中有說到小黃標的區域，絕大部分是每個區當中居住人口比較密集的區域，市中心七區絕大部分的區域都有小黃標（除了黃浦，因為黃浦區全是紅的，都是好地方）。包括長寧的古北，也是被劃在小黃區里面。
小黃區可以理解為是一個以居住功能為核心的一個發達地區，它的功能不是CBD，基本都是區級的居住板塊。
真北長征板塊其實是一個非常典型的公共活動中心區。圍繞著中環極其罕見擁有兩大商圈這樣的一個板塊，金沙江路商圈（也叫近鐵商圈）和梅川路商圈。
梅川路商圈
梅川路這個老牌的商圈，它本身是一些大型的賣場構成的，比較有名的是麥德龍、百安居、迪卡儂、紅星美凱龍。從商圈的定義來講，這種的不能叫商圈；什么是商圈，以購物商場、商業街才叫綜合性商圈。
梅川路整個區域的興起，就是梅川路步行街，一個以餐飲為主的商業街，后來開了中環百聯，同時梅川路也在進行改造，改造完成之后就形成了比較完整的一個商業形態“一街一mall”，逐漸就成為了消費能力吸納非常強的一個核心商圈。這種形態在整個普陀是不多見的，因此梅川路商圈火是有道理的。
金沙江路商圈
和老牌的梅川路相比，金沙江路商圈可以說是后生晚輩了，顏值高、能力強。作為長風商圈西側板塊，很長一段時間里，人氣不比長風那邊的商業差。
金沙江路商圈可以說是長風的一個新門戶了，直接面向大虹橋，而且這邊有中環的雙向上下匝道，和吳中路的條件是異曲同工的，離內環近，又有雙向匝道口，很妙。吳中路這個地方北面就是古北，西面吳中路自己的商圈，可想而知發展潛力是很大的。
它在最早在沒有形成商圈的時候，當時全上海最大的一家農工商在這，農工商農副產品是有特色的，又好又便宜，整個普陀包括長寧嘉定那邊的家庭，很多人都會過來采購？就給它形成了一個最初步的人氣。
基礎人氣有了之后，隨著長風那邊慢慢的延展過來，大渡河路以東也就是長風板塊里，其實老房子居多，比如長風幾村；而長風大渡河路以西，住宅非常的少。
現在我們看到的丹巴路、云嶺路上面一片的住宅區，基本都屬于長征板塊，不是長風板塊。當年這些房子的推進，一路推過來推到了中環，也把這里的居住密度和消費力給帶起來了，再加上中環以西那一塊，包括金沙江路上面一系列的住宅，密度很高，就導致這個地方它本身消費力就有了基礎。
因此現在金沙江路商圈近鐵廣場挺厲害的，跨著金沙江路、南北兩個區，基本上4個街角形的商業體一半給都給了它，形成了一個非常大的單體商業，雖然不能說人氣特別旺，但也是能夠基本滿足整個商圈的一個消費狀態，即便它的整體代位沒有那么先進。
因此來說，上述所說的梅川路和金沙江路兩個商圈，就構成了我們長征真北板塊這么一個很奇特的雙核心、雙商圈這樣一個黃色標簽的公共活動區，是比較有特點的。
第2個問題：這樣一個自成體系的板塊或者說是過渡型板塊，有自己的內部體系幾乎不借助于外面的東西，它是否達到了天花板？
事實上長征真北是一個上海非常典型的中環板塊，和內環板塊相比的話，中環板塊有一個很大的特征，就是突出生活功能，而非CBD功能。
在整條中環當中，北中環可以被稱為“北境之王”。前些年更是硬生生炒出一個大寧板塊，介于中環和內環之間，均價到了7萬不說，還誕生了很多9-11萬這種內環級別價段的樓盤。價格已經騎虎難下了，大家可以去參考靜安篇的大寧。
東中環在浦東張江的位置，房價整體虛高，浦東說白了，專門就是為了新上海人準備的。除了拆遷，很少有上海人會特地跑到浦東去買個房子。雖然浦東畫了很多大餅，但還得看未來的發展，至少現在這個價格。。。
說回南中環，最主要的一段是位于徐匯區的南部，在徐匯的板塊也會提到的徐匯區南部，那里和光鮮亮麗的徐匯區北部比起來，判若兩居，差距是比較大的。
最后我們說西中環，我一直覺得整條中環里面西中環它的價值是最大的。首先毋庸置疑的一點，他湊著大虹橋，光這一點，它的價值就在那。整條中環，哪一條能夠湊到這么大的一個國家級規劃；大虹橋是一個長三角一體化的核心位置；又是一帶一路，又是長江經濟帶，絕對是個國家一級規劃區。就這樣一個區域，西中環跟他關系最為密切的。
西中環貫穿了長寧跟普陀，且不說長寧赫赫有名的中環板塊，長寧的中環是蠻厲害的，這里不細說。在普陀也穿過了真北、長征、長風、真如還包括萬里。偏偏這些板塊性價比都很高，而且都有大型居住區。
再看真北、長征、真如全部都是黃色區域，包括萬里，雖然沒有劃進黃色區，但是萬里是普陀區北部和寶山大華交接的一片非常有名的改善型的居住區。好多人在普陀買房，萬里是不可能不考慮的，所以說中環的東南西北4個段，其實西中環才是其中真正意義上的黃金中環。
什么叫黃金中環？比內環有更好的空間感，比外環有更高的資源密度。所謂的黃金中環，比例才是妙處。內環大家知道這個密度實在是高；外環外嘉青松那些密度確實很低，但是它的資源密度，沒車根本不行。
我一直說西中環才是真正的黃金中環。它有中環該有的低密度空間感，也有中環該有的相對比中環平均水平更高的一個商業密度和資源密度。
要說目前上海最適合生活的區域，西中環一定有他一份。真北這樣一個位于黃金中環當中的大型板塊，還被貼上了小黃標，下面又是大虹橋，它就是大虹橋的延伸居住板塊；大虹橋里面的房價炒得非常高的，還不如地鐵兩三站來普陀大虹橋交界處買房子。
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2020發展現狀
接下來說說2020年的發展現狀。
梅川路商圈，梅川路步行街和中環百聯基本已經形成了一個自然的平衡，也使得梅川路商圈是純熟無比；生活氛圍非常濃郁。
真北上一波的集中市政建設已經結束了，目前那邊大工程比較少，比較被大家關注的是中環百聯背后有個爛尾樓，這個爛尾樓現在已經在拆除，說明有人接手了，如果真的造出來不比中環百聯小，有進一步升級的可能。
長征這邊，也就是金沙江路商圈，他的街角型商業差不多已經完成了。它現在在做空中連廊，把4個街角全部連起來。在空中連廊建成之后，極大地改善了橫跨中環的步行障礙問題，既可以營造一個非常好的氛圍，也能夠進一步提升它作為整個板塊價值所在的東西。如4個街角不連一塊，走起來不方便，就很難形成集群效應。空中連廊造好后集群效應就會更加的凸顯。
東側作為該區域核心商業體的近鐵廣場，雖然還不像梅川路那么成熟，但是已經形成了十字街角四大商業體的副中心模式，這里也算是一個閹割版的小服務中心。雖說西側兩個街角還遠遠不夠，還缺乏穩定的商業資源輸出，但是相信通過逐步的改善，會讓整個板塊兌現不錯的潛能。
由于中環范圍內，尤其是西中環已經無法再提供大量新房源的情況下，其實長征的價值會越來越強。原本長征真北在剛剛誕生的時候，西面什么都沒有，就是一些廠、倉庫、空地、老廠房等拆掉的這種。
但是現在西面不一樣了，它除了可以接納普陀區內部外溢的人以外，它還可以接納大虹橋內溢的。也就是說這兩年這個區域最大的一個變化，就是消費力的提升，人群的提升和需求的提升。
這個板塊在這方面的提升會繼續，因為大虹橋遠遠沒有到發展的極限，會繼續提升。通過這樣子的提升，尤其這個板塊往南是長寧，長寧再往南也就是北橫通道，這里未來的前景一定是比較穩固的，并且它的稀缺價值會越來越被發現。雖然那邊新盤相對比較少，但還是一個非常好的選擇，作為一個穩定的資產，或者說是自住產品非常好的選擇。
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板塊生活圈
最后來說一下長征真北板塊的4個生活圈。
? 一公里步行圈
一公里之內它本身的商業都能覆蓋，畢竟是黃色區域，黃色區域是好地方，而且基本上兩個街角商業都能夠覆蓋。因此來說，一公里會成為生活體驗比較好的一個賣點。
? 三公里日常圈
能夠得到更多的資源了。首先往東面是能夠碰到環球港，也就整個長風、環球港、普陀區的另外一個核心商圈都給包含進去了， 這是內環才有的商圈配置。
整體來說，這個板塊往東的資源要比往西的資源好很多，往北基本就沒資源。當然東北方向，是能夠到達真如副中心的，三公里能夠到達普陀區最重要的兩個商圈，一個環球港，一個真如副中心，應該說是比較好的了。
往南三公里就到達天山商圈了，也是比較方便的，往西已經到了大虹橋，三公里就能進大虹橋的凌空板塊，僅三公里。因此來說，這里是普陀離大虹橋最近的地方，是受大虹橋外溢輻射最多、受益最多兩個板塊。
? 五公里生活圈
相對來說優勢就沒有那么的足了，因為這個板塊相對偏西，絕大部分的普陀板塊5公里都能到達內環腹地，但是它的東面頂多就能到達曹家渡，再往東就沒什么了，這是相對比較有劣勢的地方。
往南面看它是把整個中山公園板塊，包括虹橋商務區、上海西郊板塊都給包進去了。這里的商業配置也是相對比較高檔的，可以提供一個非常高層次的商業配置。因為普陀區本身高檔商業配置相對少，基本都是中檔型的生活類的商業配套，南面已經到虹橋古北這個區域了，高端商業會比較多一點。
往西沒什么可看的，江橋本身就是一個相對比較一般的居住區。
? 十公里周末圈
再來看10公里的周末圈當中，往北也沒什么，但是東北角上可以覆蓋到大寧，西北角上可以覆蓋到古漪園，旅游資源還可以，往東最終能夠到達外灘，往南就到了閔行虹橋機場的南邊，有閔行的文化公園和閔行的體育公園，也差不多到吳中路了，也能把吳中路的商圈和資源圈給劃進去。
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板塊總結
首先個人認為長征真北板塊在整個中環板塊當中是比較有優勢的，而且它的性價比也會比較高，畢竟一邊是普陀內環，一邊是大虹橋，受到大虹橋低層輻射的區域，它本身如果還有比較高的性價比的話，它的發展潛力空間還是有的。
梅川路畢竟大商場大賣場比較多，相對來說吵鬧一點。有的小區在步行街上面，就會顯得有點吵，但是喜歡熱鬧的沒問題，喜歡熱鬧的是最合適了。金沙江路這里相對安靜一些，小區都藏在商圈背后。
金沙江路就會明顯感覺到他的氣質跟長風比較的接近。金沙江路商圈也就是近鐵廣場那邊，它西面有比較多的住宅，南面也有一些，那里人相對比較少，而且那邊還有上海市兒童醫院，醫療資源什么的，相對來說還可以。是一個非常適合居住，不起眼的板塊。雖然很大，但是不太被大家討論，但確實它的性價比也好，本身的居住質量也好，都是比較可觀的。
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