【上海置業寶典】普陀區長風環球港區域
發布日期： 2021-07-23
大家好，歡迎來到《閑聊2035》2020特別篇《上海置業寶典》欄目，我們繼續普陀區具體板塊的講解，今天我們來到普陀區的第五講——長風環球港。
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前 言
長風&環球港其實是兩個片區，一個內環一個內環外，為什么把它連起來講？首先我必須承認，我和很多網絡上房地產的劃分方法不太一樣，他們一般是以街道為藍本來劃分，而我更喜歡以規劃和風格以及他們的功能來劃分。
環球港這個區域，說到底它本身沒有這個區域的，它本身處于朝陽路和金沙江路的區域，它不能說是一個單獨的區域存在的，但其實它是屬于長風街道的，長風街道非常大。
其次從《2035規劃》指引圖上來看，兩者的關系非常密切。我們說了一般在《2035規劃》中相對比較亮眼的地方，就是小紅標、小黃標和小藍標3種這個區域。我之前也零零散散的跟大家講過這3個標，它本身的區別以及這個特點到底在哪里？
首先，紅標肯定是最好的地方，綜合實力最強。那么黃標主要是居住片區，居住價值比較高。那么藍標、黃標及紅標最大的區別在就在于他具有一個產業背景。我們說紅色區域中央活動區里面，幾乎沒有弱點，你說你硬要雞蛋里挑骨頭的話，它唯一的弱點就是密度高，因為是城市功能最密集、最完整的地方。
但是在其他片區，它的城市功能是有高有低。黃標就是商務功能相對來說比較弱，但居住功能比較凸顯的區域。
那藍色區域到底是什么？我們說其實小藍標在2035的規劃指導圖當中，絕大部分是出現在市區的邊緣，例如桃浦、漕河涇這樣的產業園，產業園一般是有個定向的發展，所以個人理解就是，一個地方有產業背景，且具有一個定向發展的方向就是小藍標。
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板塊基本情況與2035展望
長風&環球港這兩塊地方，論它的發展和高度，肯定是比現在的長征真北，以及剛起步的真如都要好。尤其是環球港，我們知道它在全上海排名遙遙領先的，可以說是前三的單體大商業，很厲害的。
所以說這兩個板塊它全部都變成了小藍標后，就共同組成了普陀區南部的重點發展區域。這兩個區域還有個很大的特點，就是它和它南部的長寧可以構成所謂的跨區協同這樣子的一個板塊。
因為長風板塊直接頂著天山板塊，而環球港板塊直接頂著中山公園板塊，那么和這兩個長寧CAZ級別的大商圈給連起來，可想而知它能夠形成一個非常大的跨區繁華地帶。這里也就是北橫西段的一個重點發展區，那么今天我們就來說一說長風&環球港的發展。
? 長風板塊基本情況&2035展望
有些人心里可能會問，長風是不是真的被高估了？長風板塊，其實一開始的定位是不低的，從普陀區的情況來看優勢是比較明顯的，普陀區呈現出一個東南比較強、西北比較弱的發展態勢，北部次發達地區可以說是乏善可陳。
而理應能不錯的長風板塊，更是在環球港誕生之前幾乎沒有什么亮點，可以說長風以前就只有逛公園。那么在上海的《十二五規劃》執行期間，因為反復被提及所謂綠色城市，長風板塊以優越的地理位置和生態環境非常好的長風公園而被重視起來。
長風公園在上一個規劃周期當中，是被定義為大虹橋東側的衍生帶的EBD板塊。EBD就是生態商務區，當時被定義為全上海甚至全中國第1個生態商務區。但是最終結果卻還是差強人意。
長風板塊本身的天賦是非常高的，因為長風公園隔著一條街，旁邊還有華東師范大學。這個是在上海市區當中最大的大學校區之一，可以說是要教育有教育、要公園有公園的一個板塊基礎，還緊貼內環，理應發展出一個很好的結果。
但是，它充滿著普陀特色。在《十二五規劃》執行期間，也根本沒有辦法和一橋之隔的天山板塊相提并論。雖然我們說天山虹橋這個板塊它也沒有特別的好，商業也比較老，但人家有一個非常繁華的商圈。
而普陀完全沒有，空有一條蘇州河的最美岸線，只有一條很漂亮的岸線是遠遠不夠的，畢竟生態商務區，不能只有生態沒有商務不是。
好在2018年被大眾評為最受歡迎商業體的大悅城，像救世主一般伸出了援手，接手了長期被稱為“休克魚”的長風景畔，一個休克的商業體。
經過改造和一年多的試運營，成功的把一個休克的商業體和長風公園連起來，成了上海著名的親子周末游的目的地。長風大悅城成功的把樂高公園給做起來了，一個室外長風公園，一個室內樂高公園，樂高對面還有一個成龍影城，成了周末游的目的地。
長風原本定義的可是EBD，商務板塊中大家都知道寫字樓外，最必不可少的配置就是酒店。長風有不少五星級酒店，所以不會在商務配套上那么單一；憑借商業和自然資源的一個主體性的結合，長風變成了一個城市內部的小型旅游目的地。這對于長風是最可喜的，也成了大悅城最大的亮點，算是找到了一個出路。
長風因為有了周末旅游項目的加持，包括后面的商辦。雖然也是入住率比較的低，但是租金也不高，有些公司還是很愿意來的，包括一些開發商，畢竟比起那些高密度的寫字樓辦公環境確實還是不錯的，是名副其實的生態板塊。
但到底是不是EBD，三個字里面E肯定是沒有錯的，但到底有沒有B和D只能說看未來了。長風現在隨著商業的進化，也是慢慢的有了一些人氣。
? 環球港基本情況與2035展望
剛剛長風說完了，我們現在來說說環球港，環球港到底是獨角獸還是怪胎？相比之下環球港的誕生可以說更不容易。因為普陀區商業氛圍本身不是特別的好，一般要造商業都是自己帶，自己帶不起來就變成長風景畔這種休克魚。
首先環球港還是獲得巨大肯定的，它是一個仿照威尼斯人的裝修風格打造的，一個被好多人詬病非常土豪的商業體。不過它打造出了一個全上海最大的單體商業體，并且成為普陀毫無疑問的第一地標。
硬生生把這個區域給拉了起來，環球港能夠招來諸多的奢侈品高端品牌潮牌入駐，又把整個普陀相對來說比較低的消費等級拉起來，盡管在很多細節上有很多問題，包括不夠人性化，裝修沒什么想法，沒什么立意等值得詬病的地方確實多，但是不妨礙環球港成為普陀區目前為止最偉大的一個商業體，而且沒有質疑，注意，在這邊我用了偉大這個詞，確實是偉大，啥叫平地一聲雷，就把這么大的一個商業給給拉扯起來了。
環球港它改變了普陀區沒有市級商業的窘境。在環球港之前，普陀區基本沒有屬于全市級別的商業體，所謂全市級別就是值得別人開車，或者是坐個地鐵過來逛的，真的是一個都沒有。
而如今，環球港這邊通過3號線和4號線把普陀和長寧這個大片區連成了一整片的繁華地帶，大家可以一起玩。中山公園和環球港其實就隔了一座橋，可以把它們當做是一個大片區來看，就一橋之隔。那么它和長風一起能夠擔當起北橫通道的西端北側普陀區的門面，不至于和南側的長寧差距太大。
前兩年還有說環球港為了把這些奢侈品品牌引進來，多少年免租金、還貼裝修費等等，這個是人家的魄力。環球港確實是下定了決心，一定要做起來，正因如此，作為普陀人的我也是非常感謝環球港的存在，能夠讓普陀人看到這樣的一個市級地標。
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板塊2020現狀
在前面跟大家把長風和環球港的2035規劃走向大概說了下，這個板塊和其他的板塊比起來，區別還是比較大的。
別的板塊在2035規劃走向上會多說一點，但是長風&環球港是2020發展現狀可以多說一點。因為規劃上是藍色區域，它有自己的獨立性，規劃有時也沒有那么前沿。
這兩個板塊位置你要說翻天覆地的變化估計未必。但是，它現在確實是熱點板塊，那么我們接下來就帶大家一起去看一看，在2020年這里的發展現狀會變成什么樣子？
首先從目前的狀況來看，長風板塊和環球港區域這兩個普陀北橫北側的兩個核心的發展區域，它最大的問題是連接度不夠。
我們從地圖上來看，這兩個板塊是貼在一起的，但實際去走一走，會發現當中隔了很大一片區域，這片區域其實就是華師大以及圍繞華師大的老式公房，這個區域發展是相對比較有難度的。
因為這些老的長風幾村，也不是特別的老，馬上要拆遷倒也不至于，當中幾乎都是一些很細碎的小商業體。
因此這兩個片區最大的問題是本身的連接度不夠，至少不如中山公園和環球港能夠通過一站軌交來做一個親密接觸。反倒是長風板塊和天山板塊之間，以及環球港和中山公園板塊之間，連接反而更密切，甚至可以是一個跨區聯合板塊，環球港和長風之間反而不是那么密切。
這兩者之間主要的連接是依靠著金沙江路和大渡河路這兩條普陀區主干道。雖然連起來了，但是它們當中，圍繞華師大和長風公園周邊的一系列的老小區密度非常高，是典型的以前的工人新村，談不上都是老破小，就是那種老式公房的狀態，近階段也不太會拆除，所以導致兩個區域之間是沒有辦法進行整體建設的。
現在能做的，就是對金沙江路這一帶的改造，圍著金沙江路下去到大渡河路之間這一段。其實金沙江路挺努力的，一直在做小打小鬧。這種界面改造倒也沒有半死不活，一直是在改造的，包括界面的重新的鋪整、綠化帶的整理、商業的規范等等。
雖說當中的間隔沒有能夠連起來，兩個板塊當中還是有空檔的，但是怎么說都是逐步的在變好。
? 長風板塊2020現狀
長風板塊本身在整個普陀也算是好地方，它板塊的土地供應在整個普陀當中相對算是充足的，并且有很大的基礎建設的部分。
有在建的地鐵15號線，是上海西部渴求已久的南北向的貫通線，同時沿著蘇州河已經開建了上海少年兒童圖書館，結合前面講的內容，能看出來嗎，長風是要把親子主題進行到底了。
不僅有長風公園、大洋海底世界、樂高公園，還要有上海兒童圖書館。上海兒童圖書館是屬于一個公園式圖書館，不僅新增了兒童面積，還新增了生態面積。總的來說話，長風以后就不叫生態商務區了，應該叫生態親子區。
有了上海兒童圖書館之后，整個長風的所謂的親子主題，他就一定是坐實了，并且是上海市級目前唯一一個親子主題的個板塊，也算是就此翻身，發展起來了。
此外長風連通真北板塊的云嶺東路，包括金沙江路，上面仍有不小規模的土地在建設。相信長風大規模的發展完全沒有到終點，比起改造難度比較高的長風和環球港之間的過渡地帶，長風板塊和長征這個板塊之間的過渡地帶，估計速度還更快。
? 環球港區域2020現狀
環球港周圍同樣也面臨著土地枯竭的狀況，而且要比長風嚴重的多。長風雖然沒有土地儲備了，但有大片在建的項目，有直接升級的可能性，但是環球港這個區域本身的土地比較受限，周邊的土地沒有過多的發展空間。周邊拆遷可能性不是特別大，因為這個房子也都不算太舊。
那么在沒有拆遷的這個情況下，板塊內部其實很難再有大作為，但是有個非常好的利好消息，是離環球港僅隔著一條內環的曹楊鐵路市場，已經全面的關停改造了。
將有可能進一步幫助環球港，直接和真如副中心給連起來的，這是一個非常好的改進的一個空間，除了板塊內部本身的改造，道路的通暢，也是非常有價值的。所以環球港板塊目前的改造，內部其實也沒什么可期待的了。但是它的外部道路是非常值得期待的。
環球港商業體本身來說，一旦鐵路市場打通之后和真華南路連在一起，它可以進一步輻射萬里大華片區，能夠引進來更多的消費能力，同時增加這兩個板塊的活力。
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四個生活圈
我們最后來說一下4個生活圈。長風環球港板塊是相對比較大一點的，因此來說，我們把中環和金沙江路的交界處作為圓點來覆蓋，這樣既能夠碰到長風，也能夠把環球港給包進去，相對比較平均一點。
? 一公里步行圈
其實環球港和長風本身基本可以滿足你所有的要求。因為這兩個商圈現在已經是非常大的商圈了，但是本身環球港走到長風稍微有那么一點遠。值得注意的是，在一公里圈當中，你同時還可以走到中山公園商圈，這是一個跨區的大型商圈，跨區的聯動商圈是有非常大價值的，也就是說在一公里范圍當中，你可以走到三個大型商圈是這個板塊非常有優勢的地方，我覺得這個板塊在步行圈的資源是非常迷人的。3個大商圈飯后茶余這么散步就可以走到，極好。
? 三公里日常圈
東面可到達靜安寺，北面三公里到達真如副中心，西面三公里到達真北長征公共活動區，南面三公里到達天山板塊，它的一公里步行圈和三公里的日常圈，資源能級非常好，三公里可以給一公里做一個完美的補充。
? 五公里車程圈
基本上內環的好地方都能覆蓋，尤其東南角是最棒的。東南角它能夠覆蓋到的地方是：靜安雕塑公園板塊，也就意味著南京西路商圈全都在掌握之中，包括曹家渡商圈、徐家匯商圈，5公里內到達徐家匯和南京西路（上海的一級商圈）。往北能夠到達大寧，但從資源等級來看，長風環球港不比大寧差太多，所以說大寧資源價值不能算太大，住這邊到南京西路也很方便，干嘛花大價錢去大寧，對不對。
但反過來看的話，長風環球港的資源價值就很大了，5公里它能夠覆蓋整個萬里和大華南部，這就意味著在萬里大華的朋友們，順著真華南路一路下來5公里就到了長風和環球港，不堵車也就一刻鐘的路程，這個也是我覺得真華南路開通，能夠讓萬里大華提升價值的地方。
? 十公里周末圈
我們長風環球港板塊往東可以直接到達陸家嘴，世紀公園其實周末可以去逛一逛，但長風的生態能級也不必要到世紀公園了。往南可以到七寶老街，相對比較遠，也算是一個旅游景點。
但是往西10公里依然可以覆蓋到虹橋機場，也就是能夠覆蓋到大虹橋的東面。往北面就進了寶山了，這一片是相對資源比較貧瘠的地方。因此來說，主要還是東南面對于整個10公里周末圈的資源獲取價值比較大。
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結束語
普陀區的長風&環球港板塊就跟大家介紹到這里，大家可以著重去看下生活圈。其實生活圈也可以反過來看，比如，對環球港來說，你覺得買萬里大華到底跟這個板塊有什么關系？
其實反過來看就是：5公里就能從萬里到達環球港板塊，因此來說，你要選擇居住板塊的話，可以完全從它的4個生活圈當中去摘一些板塊的。目前我覺得最合適的就是萬里。
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