【上海置業(yè)寶典】普陀區(qū)萬里桃浦
發(fā)布日期： 2021-07-23
大家好，歡迎來到《閑聊2035》2020特別篇《上海置業(yè)寶典》欄目，我們繼續(xù)普陀區(qū)具體板塊的講解，今天我們來到普陀區(qū)的第六講——萬里桃浦。
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前 言
普陀區(qū)的萬里&桃浦板塊是普陀區(qū)目前最暗淡的兩個地方。
板塊內(nèi)沒有商圈、沒有產(chǎn)業(yè)、沒有什么景點或者什么標志物。也就是說，這兩個板塊就是屬于比較典型的沒有什么地標的地方。沒有地標也就意味著沒有公共活動區(qū)域，也就沒有配套的公共資源。
把萬里&桃浦板塊合在一起講，一是因為這兩個板塊都非常純粹的居住區(qū)，獨立去講的話有點單調(diào)。二是萬里&桃浦板塊都是普陀區(qū)西北部最重要的兩個板塊，在地理關系有共同點。
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板塊基本情況與2035展望
? 桃浦板塊基本情況與2035展望
普陀區(qū)的桃浦板塊居然還有一塊地方不算市區(qū)，那就是桃浦的最西面那一塊地方。長久以來，普陀區(qū)北部的桃浦板塊與徐匯區(qū)南部的華涇板塊一樣，在發(fā)展過程當中顯得有點動彈不得。動彈不得的原因也差不多，那就是化工。
桃浦板塊是上海曾經(jīng)非常著名的化工基地，上海的精細化工在全國也是領先的，包括上海之前的陳書記，他們那一撥人其實好多都是化工局出身的，可見化工在上海的政治經(jīng)濟的這個地位有多高。但是化工所帶來的污染，在環(huán)境治理絕對落后的那些年，還是對城市的建設與發(fā)展帶來了巨大的影響。
本人小時候經(jīng)常去桃浦這個地方。進入桃浦這個區(qū)域里面，空氣就彌漫著各種不同的刺鼻的味道，酸的味道、堿的味道，各種各樣的。留給我最深刻的印象就是地上和河道里頭每天都變著不一樣的顏色。你想想多可怕，今天藍的、明天黃的、后天綠的。小時候覺得挺有意思，每天都能看到不同顏色的地板——變色地板，還挺奇特的！那個時候的中國，發(fā)展經(jīng)濟是第一位的，而環(huán)境保護是絕對落后的。
在世紀之交，按照當時上海發(fā)展規(guī)劃的要求，上海的工業(yè)企業(yè)逐步從市區(qū)搬出去，所謂的退二進三。當時，桃浦化工區(qū)的工廠集中搬遷去了金山。
雖然化工廠走了，但是這片曾經(jīng)被化工嚴重污染的土地，仍然需要很長時間去恢復的，并以戰(zhàn)略預留區(qū)的方式，讓這塊地慢慢的通過循環(huán)土地的自循環(huán)來進行凈化、治理。
上海是一個發(fā)展相對比較均衡的一座城市，一大片的空白區(qū)（戰(zhàn)略預留區(qū)）在整個上海是相對比較少的，而桃浦是一片很著名的空白區(qū)。所以，無論是滬嘉高速還是地鐵11號線，出了中環(huán)之后，感覺怎么一下子好像翻天覆地了，許多市政建設就跳過了桃浦，許多選擇中環(huán)外以距離換空間去配置房產(chǎn)的購房者跳過了桃浦，直接進入了嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)，使得南翔變成了一個非常光鮮亮麗的地方，成為一個離市區(qū)比較近的城市別墅區(qū)。
整個普陀在《2035規(guī)劃》中，還真是有不少想象空間的。除了紅色規(guī)劃區(qū)，黃色、藍色規(guī)劃區(qū)也都挺大，其中藍色規(guī)劃區(qū)的桃浦板塊是2035重點發(fā)展的區(qū)域，并且規(guī)劃大10平方公里，面積非常大。未來這個版塊將打造上海數(shù)一數(shù)二的大體量板塊——桃浦智創(chuàng)城。
桃浦智創(chuàng)城是生態(tài)主題、產(chǎn)城結(jié)合的經(jīng)典，定位相當之高，甚至可以與前灘國際商務區(qū)相提并論。桃浦智創(chuàng)城建成之后，整個桃浦都會變成一個自創(chuàng)主題的大板塊，桃浦的未來價值還是非常之大的。前灘房價現(xiàn)在都10萬一平了，桃浦智創(chuàng)城的想象空間很大啊！
當年普陀的工業(yè)轉(zhuǎn)型退二進三并不順利，而普陀區(qū)的桃浦板塊更是不順利中的不順利。而《2035規(guī)劃》中的桃浦智創(chuàng)城，將徹底擺脫工業(yè)轉(zhuǎn)型之后的困局，規(guī)劃的10平方公里可以持續(xù)推進開發(fā)好多年，到時候，普陀的北部區(qū)域?qū)⒂瓉碚嬲饬x上的轉(zhuǎn)型，桃浦板塊也將成為普陀北部的一個焦點板塊。
有桃浦智創(chuàng)城規(guī)劃之后，可以預見桃浦板塊各方面的資源都可以配套起來。目前，桃浦板塊只有一個高密度的住宅區(qū)——桃浦新村，板塊內(nèi)的商業(yè)資源配套嚴重不足，都是一些七零八落的、等級比較的低、活力也比較差的商業(yè)設施，還得依靠嘉定南翔的海量商業(yè)體來補充的。南翔目前的商業(yè)體包括綠地、公園、生活資源都是非常豐富的，已經(jīng)遠遠超過他們本身南翔這個板塊所需要的了。
桃浦智創(chuàng)城建設完成以后，相當于上海市區(qū)里面多了一個新城，并且很可能也是上海整個市區(qū)范圍內(nèi)最后形成的新城規(guī)劃了。上海市區(qū)能有一個10萬方的盤就已經(jīng)了不得了，10平方公里的新城，這是非常難得的，雖然在上海市區(qū)的邊緣，但是其價值也是非常之大的。
桃浦創(chuàng)智城的規(guī)劃前一段時間都已經(jīng)炒作過了，因此窗口期已經(jīng)不是特別長了！
? 萬里板塊基本情況與2035展望
萬里板塊太成熟了，版塊內(nèi)基礎生活實施要什么有什么，但是，核心商業(yè)非常少。雖然，萬里板塊在《2035規(guī)劃》中沒有什么重大的規(guī)劃內(nèi)容，我還是跟大家說一說萬里板塊的歷史及其展望。
萬里是上海的第一個從長征鎮(zhèn)單獨析出的一塊土地，是上海當時的一個政策試點，把它當做是一個獨立的板塊進行規(guī)劃開發(fā)，這就是目前的萬里板塊。長征鎮(zhèn)已經(jīng)成為歷史，幾年前變成長征街道了。
當年，法國有一個小鎮(zhèn)叫拉德方斯。當時要建設法國新的CBD，就把小鎮(zhèn)里的一些地方劃出去，以獨立的板塊去規(guī)劃開發(fā)，后來就成為法國最著名的CBD。而萬里板塊也就成為全上海最著名的住宅區(qū)。
當時萬里板塊不是根據(jù)鎮(zhèn)的規(guī)劃、街道的規(guī)劃、區(qū)的規(guī)劃去開發(fā)建設的，而是一個單獨的板塊規(guī)劃，是普陀區(qū)當時最重要的一個改善住房的重點板塊。
事實上也形成了上海北部和大華連成一大片的上海最著名的超大型居住片區(qū)。如果你真要到上海來買房子，尤其是買改善型的，或者是自住型的，你不知道萬里、大華，確實真有點孤陋寡聞了。
萬里、大華共同組成的這么大一片住宅區(qū)，它有一個最大的弱點就是區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足，它的核心商業(yè)非常少，萬里這邊就一個家樂福，然后大華那邊是一個虎城，都是自帶的商業(yè)體。自帶的商業(yè)體，在一定程度上滿足周邊居民的消費、吃飯等等生活需求，但是進一步的休閑需求、購物需求是非常不能滿足的。
萬里板塊區(qū)域周邊商業(yè)配套也是比較缺乏。往西/北/南一點，什么都沒有；往東一點，就是新村路板塊、宜川路板塊，都是一些普陀的老居民區(qū)，只有一些以街鋪為主的商業(yè)設施，當然，過日子是沒什么問題。東邊再遠一點是大寧商業(yè)中心，東南邊再遠一點的是環(huán)球港與長風商圈，雖然都在一定程度上補充了萬里板塊商業(yè)配套，但是，距離還是問題。
萬里版塊房屋的大戶型房子很多。萬里板塊是由普陀區(qū)的國企——牟桓集團負責拆遷、建設的。當時萬里的房子就是沖著改善型的房子去的。在二十年間把上海人均3平方米的住房面積擴大的現(xiàn)在的人均30平方米，整整擴大10倍，這個貢獻是哪來的？萬里、大華的貢獻上最大的。
萬里版塊房屋的房子戶型很實惠。萬里板塊有很多神戶型，譬如說：三間朝南的、大通透廳、大面寬廳的等等。萬里房子的戶型好多都可以說是很實在的豪宅。
現(xiàn)在我們都知道很多豪宅，都有類似與大理石大堂、挑空大堂，這種所謂豪宅配置其實是華而不實的，然后萬里小區(qū)，就把這些莫名其妙的這種配置不要了，基本上都體現(xiàn)在很實用的戶型上，得房率也高，住起來非常不錯的。
要說萬里板塊內(nèi)未來有什么規(guī)劃，只能總結(jié)4個字：小打小鬧，補充一點鄰里級的商業(yè)。但是，把萬里板塊夾中間的真如版塊、桃浦版塊在《2035規(guī)劃》中是重點規(guī)劃與發(fā)展的區(qū)域。
《2035規(guī)劃》中普陀區(qū)最重要的規(guī)劃貼上顏色標簽的主要板塊就是：黃色標簽的真如、黃色標簽的長征、藍色標簽的長風、藍色標簽的環(huán)球港、藍色標簽的桃浦。
以上普陀區(qū)被貼上標簽的部分，真如、桃浦是面積最大的規(guī)劃建設的二大板塊，真如是沖著核心商圈去的，桃浦是沖著產(chǎn)業(yè)新城區(qū)去的，萬里板塊可很快捷收獲真如、桃浦板塊規(guī)劃與發(fā)展而輻射到的紅利。
未來商業(yè)配套完善。萬里板塊在桃浦和真如之間，這個可能是上海在未來至少5年或者是整個2035周期當中，市區(qū)內(nèi)單一板塊體量最大的一個大產(chǎn)城、一個副中心。桃浦產(chǎn)業(yè)城、真如副中心建成之后，萬里板塊本身商業(yè)配套的一個巨大劣勢就會被完全解決。
未來房屋價值提升。萬里板塊有了真如、桃浦的規(guī)劃建設，在沉寂了多年之后，萬里將是一個紅利板塊。那么紅利是什么？紅利未必是你真金白銀能看得到的漲房價。未來的上海，如果不是新區(qū)建設、如果不是大規(guī)模建設的區(qū)域，你很難看到今天5萬明天6萬的房價，這種事情想都不要想。
萬里板塊的房價在同等類型的區(qū)域當中，房價對比強度還是非常高的。譬如說，同樣5萬級別的房子，這邊的5萬跟你那邊的5萬那是不一樣的。這個價格也更堅挺，就是說人家不敢還你的價，可能別的地方就還到個49,000、48,000。因此，萬里板塊未來反而成了一個實際價值的一個提升區(qū)。
所以，如果你是在上海西北部生活，萬里板塊是很好的選擇。當然，你如果是在浦東上班的話，萬里板塊再好，你也別去考慮了。如果大家感興趣的話，可以去體驗比較純粹的住宅區(qū)到底是個什么狀態(tài)。
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板塊2020現(xiàn)狀
? 萬里板塊2020現(xiàn)狀
先說萬里板塊。今年萬里收到了或許是板塊誕生以來最大的禮包——真華南路通車了！
居住板塊當中缺乏商業(yè)密度是通病，萬里板塊就是這個通病的典型代表，萬里板塊還長期還受困于四面死祭。四面死祭是什么意思？歸納起來講就是：東南西北相交接的萬里板塊長期沒有發(fā)展，導致整個大片區(qū)一片死寂。
北面大華板塊不說了，好久都沒動了，跟萬里是一對好兄弟，基本上你不動我不動，概念上的萬里大華也算連成一片，居住氛圍良好，但是大華除了能給萬里板塊提供共享的社區(qū)級的商業(yè)配套之外，真的就沒有辦法更進一步了，大家只能在這里安安靜靜地住著了。
南面赫赫有名的真如板塊，不幸的真如板塊快10年了，遙遙無期。本想著萬里板塊旁邊會出現(xiàn)一個像徐家匯這樣最值得依賴的副中心，可是等了10年都沒看到。
萬里板塊更尷尬更不幸的事情是：真如板塊、萬里板塊之間隔了一條鐵路，這條鐵路是一條重要的進上海的鐵路，上面串著上海西站和上海火車站。在城市里面可謂是隔鐵路如隔山，完全無法享受到地理上衍生片區(qū)的紅利。
西面就是桃浦板塊了，在這次的智創(chuàng)城誕生之前，根本什么都沒有。東面就是甘泉宜川板塊，那是普陀區(qū)的東邊界，再往東是和大寧板塊相接的，大寧板塊看上去是不錯的。但甘泉宜川是一個比萬里更老的板塊（萬里不算老，還算是中年人）。說老的話甘泉宜川是真的老了，是普陀區(qū)里面最老的大型居住片區(qū)之一了，本身商業(yè)只有一些上世紀留下來的街面商鋪，自給自足尚且勉強，更別說輻射別人了。
那么這么一羅列，其實大家就很清楚了，萬里受困于四面死祭是個什么狀態(tài)！但是真華南路一通車就不一樣了，萬里可以借著這條真如主干道直接通到真如，首先就解決了鐵路間隔的問題，真正成為真如副中心的一級延伸板塊。
一級延伸板塊，那是躺著賺錢的地方，更可以一路向南通往普陀內(nèi)環(huán)內(nèi)的商圈，商業(yè)密度最密集的環(huán)球港、長風商圈。原本四面死祭的萬里板塊，一下子就變得陽光明媚起來了！
以前它相當于是城市里面的小孤島，現(xiàn)在突然就變成桃花源了。所謂出則繁華、入則靜謐，這是開發(fā)商經(jīng)常寫的一句廣告語。萬里現(xiàn)在就是出則繁華、入則靜謐的一個狀態(tài)，是紅利非常好的一個狀態(tài)。
? 桃浦板塊的2020現(xiàn)狀
整個桃浦創(chuàng)智城現(xiàn)在圍擋都已經(jīng)立起來了。經(jīng)過一波如火如荼的老廠房拆遷之后，目前已經(jīng)建成的生態(tài)核心是一個中央公園綠地，創(chuàng)智城也將圍繞這片號稱市區(qū)最大的綠地公園進行建設，這個名號很大，這樣，桃浦確實能夠彌補普陀西面長期以來的巨大的劣勢。
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四個生活圈
? 一公里步行圈
萬里板塊、桃浦板塊的1公里生活圈，可以說是慘絕人寰、慘絕人寰。在內(nèi)環(huán)內(nèi)可以說是幾乎是墊底的存在，與徐匯華涇區(qū)塊差不多。只有自帶的一些鄰里級的配套。
? 三公里日常圈
萬里板塊、桃浦板塊的3公里生活圈稍微要好一點點。萬里板塊3公里生活圈里面最重要的是真如副中心，往南一直能夠輻射到長征的北端，也就是梅川路商圈的位置。桃浦板塊3公里生活圈里面最重要的是大華古城。另外，上海西站、真如板塊、梅川路商圈還不錯，可以做一個補充。整體上來說，萬里板塊、桃浦板塊在1公里和3公里這兩個相對近端的資源配置上面，是比較大的劣勢。
? 五公里車程圈
5公里生活圈相對來說可就樂觀一點了。5公里范圍里面，主要的生活圈資源還是集中在東南面，西面基本上不用去關注。東南面有很多相對來說是市級配套的生活圈，例如：大寧商圈、長壽路商圈、長風商圈。西南角的真北、長征商圈都能夠包含進去的。雖然，以市區(qū)板塊來要求的話，5公里確實是遠了一點，但是考慮到房屋價格，5公里還是可以的。
? 十公里周末圈
往東能夠輻射到虹口足球場、外灘以及主要CBD區(qū)域，包括靜安寺、南京西路、南京東路等。往南能夠輻射到整個古北地區(qū)的各個板塊。往西南端還能到達虹橋機場的，因此來說這里依然是在大虹橋外溢的范圍當中。往西面就是南翔老街、古漪園這些上海的旅游資源。
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結(jié)束語
萬里板塊、桃浦板塊對于上海市區(qū)來說是最偏遠的兩個板塊，它們與市中心的其它板塊比起來，劣勢相對多一點，尤其是資源獲取上面，商業(yè)配套不足、不方便，基本都是在5公里以上。
萬里板塊、桃浦板塊的優(yōu)勢主要在于價格、戶型、居住氛圍、居住環(huán)境。另外，區(qū)域內(nèi)目前的地鐵密度不是很高，所以，居住在這個板塊，自駕車是必備品。
感謝大家收聽今天普陀區(qū)的桃浦和萬里板塊，希望能夠給大家提供一些更廣闊的選房的一個選擇。
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