【上海置業寶典】黃浦區 打浦橋&五里橋
發布日期： 2021-08-23
今天我們是來到黃浦區的第三講的課程當中，這一講要跟大家講一個非常有意思的地方，這個地方可能很多人都比較熟，因為這里有一個非常有名的旅游景點叫做“田子坊”，因此今天我們就來講一講打浦橋，同時也是一起講一講它隔壁的五里橋這兩個板塊。
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前 言
黃浦區是一個非常迷人的地方，應該算是上海的精髓所在，好處都給它占了。西有長寧，東有黃浦，基本上是占盡天時地利人和，一個全境都是CAZ的區。
為什么把打浦橋和五里橋這兩個板塊并在一塊講呢？是因為這個大區域它的風格非常的接近，打浦橋板塊和五里橋板塊在以前都是屬于盧灣的，是一個居住密度比較高的板塊，是以前盧灣的舊改的一個核心區，也是上海比較有名的一個改善區，現在價格也不低的，均價都超過8萬。
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板塊基本情況
五里橋相對來說，它借著的是老西門和新天地的南部的一些商業，最近因為老西門和董家渡的開發，老城廂板塊里面的開發，使得整個五里橋板塊的一個實際價值提升的可不少。
因為從2035規劃當中來看，整個黃浦區因為都是中央活動區的關系，地圖上是看不出所謂的發展重點，都是重點，但是發展邏輯還能看得比較清晰的，往東部和南部延伸。因此來說其實整個黃浦區，南浦大橋這里一直到盧浦大橋這一段，其實就是我們比較熟悉的世博濱江板塊，也從淮海路往南一路往這個方向去輻射的。
整體來說，整個黃浦區如果要論發展機會而言，基本上是整個往南在拓的。南拓的第一站，老西門、董家渡；第二站，五里橋、蓬萊公園、打浦橋。蓬萊公園到時候并在老城廂里面去說。
其實五里橋板塊它的建設時間相對來說是比較的早的，因為當時徐匯區比較有名的開發商永業，在這里有一個永業公寓，非常的大，期數很多，把這個地方基本上調子給定了，就是改善型的一個居住區。當時因為舊改面積比較的大，所以就是這樣子的定義。
要說五里橋和打浦橋，它在板塊關系當中，它的一個特征是什么呢？就是一個理論上的雙向輻射，其實名頭很響的，北面是淮海路，南面是世博，當中夾著的就是這一溜。
其實肇嘉浜路、徐家匯路這一條路沿線當中的幾個板塊，我一直覺得如果你要住CAZ區域的房子，這一條路是非常的合適的，一來它在整個CAZ區域當中，它的一個城市界面相對來說會更新一些，因為建設的比較晚，因為就徐家匯路以南，之前也說過，徐家匯路以南它是以前的華界所在，相對建設的可能比較晚一點，現在就占這個好處它比較新。還有個好處就是南面它貼著的就是世博板塊和徐匯濱江板塊，其實是上海最新的城市規劃當中兩塊比較重點的一個發展的走向。
打浦橋板塊名氣是比較小的，很多人甚至會覺得五里橋和打浦橋是一個地方，怎么說呢？五里橋其實理論上是沒有中心商業體存在的，它不屬于商圈，但是打浦橋在有了田子坊、日月光中心之后，它的商圈的意味還是比較的重的，尤其又有一個打浦橋站。
目前地鐵馬當路站上面蓋了LuOne，凱德的一個精品商業體，體量也不小，絕對足以支撐一個區域型商業了。打浦橋和五里橋各自都有了一個商業中心，但是因為LuOne自己孤掌難鳴，畢竟只有一個，離新天地相對也是一站地鐵的距離，也算不得是一個大延伸，因此LuOne能夠滿足區域型商業，但其實它本身的價值是遠遠超過區域型的。
現在日月光毫無疑問，是這個片區當中的商業核心，并且也是能夠輻射到北面的淮海中路板塊里面瑞金醫院附近這個區域當中了。打浦橋板塊現在其實是一個小CBD的存在。
以前五里橋是以一些街鋪，小型商業為主，現在有了LuOne之后，五里橋的價值才真正被發揮出來。以前一直說五里橋這個地方地段不錯，但其實生活起來沒有那么的方便，因為在步行距離當中非常缺乏核心的商業體以及公共空間，現在就比較好了。
相對來說打浦橋的地理位置非常的奇葩。為什么怎么這么說呢？打浦橋五里橋共同有一個特點，就是老讓人家覺得是旁邊的板塊，不是自己的板塊。
譬如打浦橋，好多人都會覺得打浦橋是徐家匯的一部分，因為其實沿著肇嘉浜路一路下來到這，感覺好像差不太多，好多人會覺得這里是徐家匯的一個衍生部分。有一些從北面來的朋友就會覺得這里是淮海中路的一個衍生部分，因為沿著瑞金路一路就能到，要是高端消費去淮海中路，普通點消費就去打浦橋，打浦橋就是日月光。
這里有個瑞金醫院，在上海是數一數二的，基本上地鐵都是坐到打浦橋下來去瑞金醫院的，因此這里的人流量是巨大的。比起五里橋來說要鬧不少，尤其旁邊還有田子坊，田子坊雖然一直說經營不好，外國人還是樂意來看一看的，客流還是挺多的，只是不花錢而已。因此來說打浦橋這個地方非常的熱鬧。
以我個人的居住的審美來說，我更喜歡五里橋。因為五里橋相對安靜，居住氛圍比較的好，五里橋這邊和打浦橋這邊占著的好處還真是不少的。因為五里橋往北就新天地了，一站地鐵去新天地，從馬當路地鐵站走到新天地也沒多遠，市區里面馬當路和新天地這兩站的距離，在上海的地鐵當中算得上是數一數二的短的，我認為完全走的得到，反正我是走過的，很快就能到達新天地。你別管開發商炒，但新天地也算是五里橋的近端配套了。
打浦橋主要是拿淮海中路當做近端的高端配套的，因為淮海中路的這一段旗艦店什么的特別多，尤其是運動品牌，稍微遠一點這邊有思南公館。因此打浦橋的地理位置比五里橋要更好那么一點點，它的交叉板塊更多，建國西路、淮海中路、徐家匯都是它的交叉板塊，包括南部的世博濱江，而且打浦橋離徐匯濱江也更近一點。世博濱江我們論著以前來說，我們叫它盧灣濱江的，是比徐匯濱江更早的一段打造好的濱江帶，還有南園，比較有名的世博公園，一個小小的世博公園，但是非常漂亮的地方。
我們說在整個的板塊格局上面來說，打浦橋和五里橋可以說是在上海的中心地帶的改善型居住的一個天之驕子了，性價比是非常高的，如果大家想住內環內的，我是一直推薦大家往這里去的。
因為內環內整體的房價并不算低，整體的房價是比較高的，類比一下普陀長壽這邊，它內環內的房價要7萬多接近8萬了都，虹口這邊的包括西藏北路板塊也已經8萬了，但是整體的界面生活的便利度，板塊的交叉程度，近端終端的配套程度和打浦橋、五里橋是不能比的。所以我一直說，中環是西中環最好，內環就屬南內環最好。
毫無疑問的，南內環是整個內環板塊當中各方面條件都是最好的，相比西內環都要好很多，西內環是比較寂寞的一個地方，西內環相對好一點的大概也就是中山公園、新華路這樣的地方。但是要論配套的新舊結合程度密度，南內環是最好的。
如果是改善的話，性價比也很高，而且房子的房齡相對也新很多，選擇面也廣，基本上全戶型、全面積段的選擇范圍就比較多，而且大都是板樓，干干凈凈整整齊齊的，大家想住在內環的話，相對來說這兩個板塊我是比較推薦的，可以著重考慮一下。
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板塊格局
從現在板塊內部的一個格局來看的話，在打浦橋、五里橋選房子，相對比較合適的地方是在肇嘉浜路、徐家匯路以南，是大面積的一個居住區。如果選在這兩個板塊偏北的地方商業會比較多，如果選擇偏南的地方，自然環境會比較好，因為離世博濱江比較近，那里的自然條件環境也都會相對比較好。所以說這個地方真的是動靜兩相宜，相對來說是比較推薦的。
但其實里面的房價也不低，9萬的8萬的也有，屬于一個類豪宅區，中高端改善區。南部的話像鼎源、東泰，五里橋里面的永業公寓，這都是非常有名的項目。品質也是不錯的，在上海也是屬于老牌的中端以上的這種改善的居住選擇。
但是這兩個板塊目前來說的話，它本身區域內部的潛力已經相對來說比較的小了，因為造的已經比較成熟了，這兩個板塊的成熟期大概是屬于世博階段的打造，距今也有10多年了，是在2010代位的這樣子的一個成熟期。
內環內雖然房價很高，資源很好，但是你也得考慮房子新舊的這個問題，這個是內環內必須要考慮的一個問題。如果住在中環、外環，中環相對越往外就越不用去考慮老房齡的房子了，因為越往外老房齡的房子越不值錢，越往內的話相對來說還值錢，但是也得考慮自住還是投資的，等于是它的一個屬性的定義，得考慮清楚了。
尤其像蓬萊、老西門里面有很多房子掛著價格是很貴的，但其實沒法住，太老了。買房子首先看地段肯定是沒有錯的，但如果目的是為了改善的自住的話，進了個住的還不如以前舒服的地方，或者只是地段好了一點，住的也就這樣，那其實就沒這個必要了。畢竟外面的地段你只是路過，房子里面還是天天睡覺的地方。
因此，就這樣子的一個考慮來說，五里橋和打浦橋在這個大區域里面，甚至是整個內環里優勢是非常足的。資源配套又好，房子也相對比較新，因此這個區域房地產的火力也是比較好的。居住率也比較地高，人氣也比較地足。
目前，打浦橋、五里橋現在的均價都在8萬以上，除非通貨膨脹，如果不是這種特殊情況的話，要在現在來個瘋漲什么的，我覺得也別想了，我們現在要看的是它的一個實際價值的提升，要看這個地方它是不是持續地有一個發展的動力，持續地有一個更新、補充、提升。來判斷這個板塊的房子的實際價值是不是接近于它的價格。
在上海你要說這個地方它價值10萬，但是8萬買進來的，那除非法拍或一些特殊情況。這整個市場都做不到，基本上你的價格總會比它的實際價值高那么一點點，這是很正常的事情。那就要需要去判斷這個價差有多大，最好能買到物有所值的地方。
打浦橋和五里橋目前就處于實際價格和實際價值相對比較匹配的一個階段，并且還有進一步提升價值的可能性。因此，我就比較傾向于推薦這樣子的板塊，并且這個也算是好板塊了。
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四個生活圈
好，我們最后再來看一看這個板塊的一個生活圈的情況。
? 一公里步行圈
打浦橋、五里橋一公里里面兩個核心商業體，田子坊日月光中心和LuOne是在一公里步行范圍內，為這兩個板塊度身定做的，這兩個板塊專用的兩個商業體。應該來說雖然在CAZ一公里里面的商業密度算不得特別的牛，但是絕對夠用了。住在淮海路上沒有意義的，還能天天逛淮海路？
因此，在這樣子的板塊當中，有一個接近于市級或者區級的商業體，那就已經很好了。這兩個板塊自己一公里里面絕對能夠滿足生活需求了，而且非常的豐富，檔次也比較的多，所以一公里是一個非常好的生活圈的配置。
? 三公里日常圈
這個區域三公里可到達的地方可多了去了，往北整條淮海路，部分的南京路都能夠包含進去，南京西路也可以包含進去，往西是包含徐家匯，往南包含世博濱江浦東浦西兩段，往東是到達南外灘邊緣部分，其實也就是世博濱江和南外灘的一個交界部分，東面現在相對欠了那么一點點，因為東面基本上都是老城廂了，但是老城廂未來的發展潛力非常之巨大，是黃浦區在2035的規劃當中發展潛力最大的一個板塊。
因此東面還能看長一點，南面、北面、西面這三塊已經很好了。三公里里面它的優勢是非常大的，對于生活的豐富度幫助是非常非常大的，所以一公里三公里優勢極其的足。
? 五公里車程圈
5公里角度來說，它能夠到達的地方，首先東面是覆蓋到了陸家嘴，南岸的包括南陸家嘴，包括整個世博前灘后灘，全部都能包含進去，往南是到達了基本上徐匯的南部，重點就是徐匯濱江，一個發展潛力非常大的一個板塊。
往西是到達中山公園天山板塊，中山公園天山板塊是新內環的中心，往北是到達西藏北路板塊大悅城，所以5公里范圍又多了很多資源，所以說這個板塊它的一個資源優勢，地段的巧妙性是非常強的，很難在內環范圍內跟它去拼性價比的。
? 十公里周末圈
10公里范圍內基本上整個內環、中環全部都包含進去，往東最遠是能夠到達張江，往北最遠到達市北高新區，也就是大寧以北的區域，往西是到達普陀的長征板塊，相對來說是比較好的一個住宅板塊，也是大虹橋的衍生板塊。往西勉強夠得上大虹橋。
往南其實到了徐匯的南部，這里就沒有什么特別可以補充的了，畢竟這個板塊是在內環南端的，因此南端十公里的資源就比比較一般了，沒什么可說的，但是往西和往北都有那么一些比較好的配套補充，整個也是不出外環這樣子的一個板塊，所以資源條件各方面的都是得天獨厚的。
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結束語
好，那么今天這兩個我特別看好以及喜歡的板塊，大概的內容就跟大家說到這里，其實也是著重跟大家推薦一下這兩個板塊，因為這兩板塊確實雖然在內環邊緣的房價來說的是偏貴的，但是它的這個貴是有道理的，確實資源是貼著最好的，因此來大家如果有這個預算有這個想法，可以去看一看，或者去肇嘉浜路、徐家匯路沿線去看一看。
這個區域是內環里改善型居住性價比最高，條件相對來說最好的一個地方，因為再往里要么就是很貴的豪宅，要么就是比較貴的老房子，相對來說性價比就沒那么高了。所以其實如果是想追求性價比高的中級以上中高端改善可以去看一看南內環的情況。
好，那么今天的分享就到這里了，更多詳細內容，可收聽音頻版哦~ 我們下一期再見。
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