【上海置業寶典】黃浦區 老城廂
發布日期： 2021-08-23
大家好，歡迎來到《閑聊2035》2020特別篇《上海置業寶典》欄目。今天我們要講的地方就是老城廂。
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前 言
感覺到了黃浦區次次都在講旅游景點，今天又是個旅游景點，也就是赫赫有名的城隍廟，之前講了人民廣場、外灘，現在又講到城隍廟，這是上海三大旅游景點。其實城隍廟只是個說法，從整個區域來看，我把它叫做老城廂區。
所謂的老城廂區域主要是我們普遍認知的三個板塊，豫園、老西門和董家渡這三個板塊構成了我們的老城廂，那么這三個板塊其實這兩年相對來說比較活躍一點，當然豫園還這樣，老西門板塊和董家渡板塊那可是非常活躍的。
因為老西門有一百萬方的地要做，董家渡也有一百萬方的地要做，但是只可惜準備做的這倆開發商都一般，因此來說，讓人覺得惋惜，市中心最后的兩塊大地，最終沒有得到最好的開發商的垂青。
但好歹在造，總歸是比以前會好一點了；只不過由于開發商的問題，這兩塊地的上限也就在那了，不可能再成為新天地了。本來覺得來個好點的開發商把這里再搞成新天地這種樣子。上海又可以多兩大塊帶點人文的區域，現在看起來也就這樣了。
所謂老城廂就是上海老城，以前老城廂板塊都是南市區，后來被黃浦區并掉。老西門板塊是保留了一點上海的老城墻的，相對來說是上海比較著名的一個歷史地標，因為大家都知道上海古代歷史是比較短的，而且留下來的東西也不是很多，它跟北京不一樣，上海是近代留下的東西多，北京是古代留下的東西多。
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板塊2035規劃
其實在2035的整個規劃當中，黃浦區caz核心位置最重要的一個更新的內容，就是老城廂。因為城市的發展永遠都是一個循環的，先是往外，再是往內收。譬如說上海內環內要做大規模的拓展，居住的改善，那一時半會肯定是沒有的。對于現代的城市開發來說，給一塊新地要比改造老地可簡單的多的多，那不是一個等量級的，老地改造才是最難的。
在上世紀90年代開始一直到2015年，將近20年的時間當中，整個上海是往外走的，包括人口的外遷，以前上海絕大部分人是住內環的。到了2010以后，慢慢的現在到2020年，甚至未來到2035年，因為要突出中央活動區的一個價值，人口就會要慢慢的往往回導入，回到市中心。這個相對來說是一個比較符合城市發展邏輯的動作，基本國外也都這樣。
其實在2035的這個發展周期當中，老城廂這一塊是一個最好的發展契機。之前如果在老城廂那邊買了房子朋友們，恭喜大家了，房價應該來說在近階段是漲的比較多的。老城廂板塊它一定會成為2035的規劃體系中caz區域里的重中之重。能改的土地面積也比較大，由于地理位置的關系，它規劃的高度、能級也比較的高。
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板塊2020發展現狀
在老城廂板塊當中，我們能看出來老城廂本身其實它還是有點心虛的，多少有點心虛，以至于老西門絕大部分的項目都說自己是新天地以南，因為本身老城廂當中，其實從上海的這個住宅格局來看，理論上說老城廂要賣到10萬＋其實蠻難的，因為它本身發展規劃和發展基礎在整個caz里面是屬于不太好的，因為這些是老城廂的一個問題，大量的舊改，這舊改難度又高，成本又高，所以拖到了現在，包括新天地南，新天地到老西門之間的這個片區，老的老房子這種平房多的去了，要拆估計還得花很長時間。
其實發展的潛力是肉眼可見的，因為caz里有老公房倒也還好，南京路上面都有老公房，但老西門這個片區是平房，這就不一樣了。老平房肯定是沒有辦法這么干的，因此肯定是會拆的，除非一種可能，如果這房子是在文廟附近這種地方，它劃入了上海歷史風貌保護區的話，這房子就拆不了了。
所以買老西門房子的朋友們，尤其是買老房子的，大家都得去評估一下，這里到底能不能拆，如果不拆的話實事求是講，買下來沒什么意義，一來你自己也不會住，誰沒事花那么多錢去住一個老破房子，對不對？就這個陳舊度的房子，你想改一改租給外國人也很難。老西門現在比較有名的，包括像復興瓏御這樣子的房子，說起來全都是說新天地以南，老西門本身是沒有什么配套的。
豫園的房子其實是比較貴的，個人認為豫園的房價高主要是因為它離淮海路、人民廣場、南京東路實在太近，它本身的配套并不值將近十萬的價格，我覺得萬萬值不得的。因為你不可能去豫園里面，你的生活配套。
其實豫園本身的房價是得益于它北面的這個板塊的檔次，它貼著新天地、淮海路、人民廣場、南京東路，隔壁都很好，自己一般也就這么過去了。城隍廟本身它是一個上海三大旅游景點之一，但是要論在那邊過日子的優勢很大，那我可不認同。一來因為游人特別多；二來從生活配套角度上來講，河南路這一塊相對來說并不怎么樣。因此，它的房價主要還是因為貼著這幾個鄰居，這個實力實在太強，這所謂帶著就把這個價格給炒起來了。
豫園的房子你說買的值不值？得兩說，因為現在均價也要接近十萬，陸家嘴也就這個價，如果真圖面子買陸家嘴就好了，這面子上最過得去。買豫園的話，首先沒有什么新房，有很多朋友買房子又是顏控，豫園的房子這顏值可都不高，跟周圍這些高大上的國際板塊比起來這里相對市井氣就很重，然后它的價格比人民廣場都貴。市井氣很重的地方游人又多，感覺就有點亂糟糟，但是它這個價格就是貴，因為畢竟這個位置。
董家渡之前在南外灘也有說到過，它給自己留了一百萬方地，本來是董家渡金融城，號稱北方第一的中民投來做的，這個房地產冷掉之后它就給轉手了，因為中民投不是專業的房地產開發商，本來相當于是一家資本公司。因此來說這個房地產投資不賺錢之后肯定是轉手了。
那么接盤的這家公司，就像我剛剛說的跟老西門一樣的情況，也是國字號，但是確實沒什么拿的出手的作品，開發到現在那么大的量，一個拿得出手的作品都沒有，因此來說可惜了，但是好歹董家渡一百萬方體量頂在那邊，這個體量哪怕是砸到水里面，砸一砸這水花都挺大的。
其實董家渡這個板塊本身它就有自己的一個大體量的屬性在。董家渡板塊出來之后，董家渡和老西門之間的這些片區受益是最大的。你如果想住在那里找性價比高的房子的話，就在這兩個地方當中的交界處附近找，我覺得準沒錯。因為在上海市區內，同時有兩個臨近的板塊在快速發展的或是大規模發展的是非常少的。板塊的交界處，可能會是買房子的一個比較好的機會。
董家渡的商辦面積非常大，也是實實在在給了整個大片區一個資源上的提升，因此確實是一個大利好。我們現在能夠看到的，包括董家渡也好，老西門也好，它房價其實已經起來了，你要說現在進去抄個底，那么我覺得挺難的。這樣的地段，它畢竟是一個城市規劃級別的板塊，即便它所謂的房價，可能會受到市場波動的影響，但是穩定性還是要相對比其他板塊要好一些的。
道理很簡單，畢竟可以通過發展紅利來抵消這個房價的波動的。到這個板塊已經初具規模的時候，要再去選擇高性價比的，或者說是有一定空間的房子的話，只能去邊緣選了。
整個老城廂板塊反而最核心的豫園發展的空間沒有那么大，畢竟是旅游板塊，要有很大的發展太難了。但是老西門和董家渡那確實是會有比較大的一個發展的，大家去選房子的時候一定要注意了，畢竟這兩個板塊聲名在外的一個情況下，就會導致一個很直觀的結果，這個營銷已經達成了，虛價已經上去了，那你肯定是得長長眼。
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四個生活圈
? 一公里步行圈
老城廂板塊一公里的生活圈主要是在外灘。也就是說之前所說的南外灘，因此來說的話南外灘造的有多好，它這里受益就有多大。尤其是南外灘濱江沿線的和董家渡的，各方面受益肯定是它最大，最能賺到便宜。
? 三公里日常圈
其實本身老城廂的東面三公里已經能夠到達南陸家嘴了，往南的話是到達世博濱江，大差不差了，無所謂了。西南角上面是把整個新天地都能夠覆蓋到，這是比較好的一個利好。往北其實是能夠把整個外灘，包括人民廣場、南京東路板塊全覆蓋進去。因此來說其實老城廂板塊本身配套一般的情況下，三公里配套還是非常靠譜的，涉及到大量的核心區，因此來說三公里對它來說是一個比較強勢的距離。
? 五公里車程圈
它往東就能夠直接到達世紀公園了，因為它比較偏東。整個往北是到達瑞虹，對它來說沒有意義了，本身也瑞虹也是自己是一個居住區。往西這個資源獲取就多了，靜安寺全都能夠到達，包含進去了，往南的話整個世博板塊全都給包含進去了。
? 十公里周末圈
基本上跟黃浦區的其他地方一樣，都能夠到達中環了，十公里幾乎覆蓋整個中環，那么這個便利度還是非常之高的，因為現在中環有大量的日常的旅游休閑的資源配套，十公里能到其實也是大大的增加了生活豐富度的。這個就是大概的一個生活圈的狀況。
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結束語
老城廂板塊就跟大家介紹到這里了，老城廂板塊是整個黃浦區當中，目前在2035規劃里面相對來說兩個發展潛力比較大的區域，但是價格的泡沫也已經注入了，所以說大家在選擇的時候自己留心。
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