【上海置業寶典】大話浦東第三講 世博前灘
發布日期： 2021-07-27
如果說陸家嘴-花木形成了浦東第一個開發時代的黃金主軸，那么世博前灘至迪士尼就是浦東下一個時代的南部黃金主軸，這條軸線有著相當深厚的發展基礎，尤其以長時間精心規劃打造的世博前灘區域為龍頭，我們能夠看到這個片區中房價顯而易見的飛速突破人們的認知，不知不覺間竟然已經成為濱江豪宅當中重要的勢力版圖，當然，這還是在世博板塊仍然隱忍不發，光靠前灘就已經掀起了巨大的波瀾。
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前 言
相信在上海房地產圈子里面沉沉浮浮的人對世博前灘都是非常熟悉的，因為是反復被炒冷飯，炒了不知道多少遍的地方，就炒的已經是面目全非了。世博這個板塊因為在城市規劃當中，感覺好像放出來好多消息，各種的規劃感覺很牛。但是這兩個板塊確實炒太長時間了。
對大多數人來說，世博前灘這個板塊感覺很向往、又非常的神秘。傳說中未來發展最好的板塊，但是到底它發展了什么玩意兒？現在發展成了什么樣子？
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板塊格局
今天我們就來說一說世博前灘。世博前灘整個大板塊當中其實是包括幾塊地方，世博板塊的北端南碼頭，世博相對比較有名的三林，南碼頭，包括前灘等等，都在今天我們要所描述的地方。
其實這整個板塊是起于南碼頭終于前灘，非常狹長的一個板塊。世博這個板塊我們都知道，世博會舉辦的地方。現在世博板塊當中發展的最好的部分是梅賽德斯文化中心，也就是世博公園、中華藝術宮這個地方，因為是當時的世博中軸。全世界的世博會，世博中軸總歸是很牛的。巴黎世博中軸就是埃菲爾鐵塔下面那一條，你懂的肯定是牛的。
世博會肯定是把城市最牛的一面要展示給大家看的，雖然當時上海開世博會選了浦東，三林這地方當然不是上海最牛的地方，但是你要在浦西選這么一片地，那是不可能的，基本上該造的都已經造完了，這事肯定得在浦東辦。
其實我們看現在世博前灘這個板塊，必須要告訴大家的是世博前灘這已經不是一個概念了。咱們再往北面延伸，塘橋都能算在這一溜里面，因為其實最終浦東的濱江沿線一定會形成陸家嘴、世博前灘這個鐵三角，這三個板塊已經跳脫出產業了，是城市的一個發展鏈。
? 塘 橋
首先，我們從最北端開始講起。陸家嘴濱江沿線下來，我們看到的第一個板塊就是塘橋。但因為塘橋屬于內環內，所以開發商是把塘橋歸為陸家嘴板塊的，它的一個地理位置也比較特殊，是介于陸家嘴和花木之間，因此其實在塘橋板塊當中，很多塘橋東面的房子，借的是世紀公園的招牌。
濱江沿線的房子，塘橋濱江沿線的房子借的都是陸家嘴的招牌，因此就形成了這么一個獨特的板塊格局，兩頭貴當中便宜。靠兩頭的都貴（比如濱江、公園附近的），當中那一溜都便宜，這都是被開發商折騰的板塊。因此塘橋是陸家嘴往南的第一個板塊。
塘橋因為是一個過渡板塊，你把它算在陸家嘴里面也好，算在花木也可以，這是一個相對不在中心板塊當中的一個過渡型的板塊。但是，因為東搞搞西搞搞，也把這房價給搞上去了。塘橋應該來說是陸家嘴往南的最后一個浦東內環內的板塊。
? 南碼頭
過了內環之后，我們看到是南碼頭。南碼頭板塊它是整個世博板塊的最北延，它跟塘橋一樣，是屬于一個過渡地帶。但是南碼頭有個好處，一來便宜，二來環境是真不錯。南碼頭的濱江非常的安靜，因為世博濱江基本上都貢獻給梅賽德斯文化中心和公園了，南碼頭這邊一溜的濱江帶，相對來說都比較安靜，住宅也比較的多，是一個比較獨立的居住片區，價格也非常的實惠。因此很多時候也會推薦大家去買南碼頭。
因為買房子，如果地面交通上有這方面的優勢，稍微遠一點其實也無所謂。塘橋7.9萬的均價，南碼頭6萬，活生生便宜了將近要2萬，也就一站地鐵路，你覺得值不值？好歹南碼頭還占著世博。而且其實南碼頭前面沿著一條路，可以直接從陸家嘴竄到世博，竄到前灘很方便。其實也就多開10分鐘的路，可以便宜2萬塊，這個代價大家可以算一算。所以我一直覺得南碼頭挺實惠的。
? 世博板塊
然后就是世博板塊，南碼頭南面的一條小河過去之后，就算是世博板塊了，真正的世博中心板塊。世博板塊是齊著中環的板塊，有部分是在中環，有部分在中環外。其實嚴格一點來說，中環外都不能算世博前灘。雖然好多人也是渾水摸魚，把三林也都給算進去，但其實不能算了。但今天我們會帶一下，畢竟三林是這個板塊當中還比較值得說到的地方。
世博中心板塊核心就是前面說到的世博主軸，這是最熱鬧的地方。在它后面就是上南幾村幾村，什么村之類的，還有包括三林，其實這里本來也就算三林。
因此來說，本身整個大世博板塊其實一線位置它的住宅是非常少的。基本上都聚焦在云臺路、東明路、成山路這一片，那是住宅比較密集的地方，而且老住宅偏多。世博現在還沒有進行大規模開發，依然是在準備階段。但是接下來10萬+的豪宅就要出來了，到時候均價就不可能是5.9萬，未來肯定是要上去的。
世博板塊東面就是北蔡。北蔡其實說白了，這也是一個板塊一個盤，錦繡華城，大華就這風格，反正一期一期造，都造了十幾期了。北蔡這也是世博背后的一個居住板塊。如果以陸家嘴和小陸家嘴的邏輯來理解，北蔡就可以算是小世博。但是這個小世博房價是要比現在的世博要高的。
因為世博現在依然還沒有進行大規模的實際意義上的開發，畢竟這塊地意義重大。關于世博未來的傳言、可能性非常多，包括什么特斯拉的研發基地，還有說是上海未來的市政府要搬到這里，還有說上海未來的領館區要搬到這里，等等。
但是由于世博會的舉行，這個地方確實已經成為了很多國家的商貿商務文化的組織在上海的一個基地，這個就成了世博板塊未來發展的一個基礎。我一直說歷史就是基礎，人就是基礎。世博會那么大的一個事件，才給這個地方帶來一點基礎。不然光靠造寫字樓啥的，這基礎很難建立。
但是世博這樣一個具有歷史意義的事件，就能夠給一塊土地迅速的把地脈積累起來。世博會的存在確實把這個地方變成了很多國外一些商貿文化的這種經濟組織，在這個地方的一個落腳點。
世博的會展能力是很強的。那邊展館、會務場所是非常多的，因此來說，有人就有希望。所以世博未來的發展潛力是真真實實的。雖然現在可能看上去要么就是荒地，要么就是工地，要么就是老房子，真正漂亮的也就是梅賽德斯這一片。但是這個地方用一句體育界的話，就說我預定了一個冠軍，世博肯定是不容小覷。
但是現在在世博選房子有點難度，因為老的老、破的破，賣相好性價比又高的確實比較少。當然你也可以買著、囤著，慢慢漲起來了，等新房出來再換，這也是條路。
? 前 灘
世博再往南就是前灘了。前灘說是說第二個陸家嘴，那邊現在的城市建設，就是東方體育中心、包括前灘公園、友城公園那邊的城市界面是非常棒的。是像國外一樣的城市界面，非常的漂亮，也是圍繞著公園的。
目前來說，板塊劃分前灘跟楊思是并在一起的，前灘其實就是中環以北這個位置。我最早在2012年的時候去過前灘指揮部，跟里面的人聊天，他們把前灘叫“大靴子/金靴”， 因為前灘造型像個鞋。其實前灘所能帶來的價值是非常大的，我覺得前灘的規劃是肯定會實現的。在未來這里確實是很值錢的一個地方，所以叫金靴。
金靴的位置其實大量都是公共配套，包括商辦，基本是沒有房子在這個地方的。因此前灘一線的外溢部分其實就是后面的楊思。所以楊思板塊現在的均價不準，因為楊思板塊當中還包括前灘部分10萬+很貴的房子。前灘板塊里面是有十幾萬的房子存在的，真正打前灘概念的豪宅沒有下10萬的，數量也不多。因此來說，搶的人還挺多的。
這是一個物以稀為貴的邏輯。但到底值不值呢？仁者見仁，反正我是覺得沒意思。因為前灘現在還沒什么人氣，便宜一點倒也算了，但賣的是成型之后人氣旺了之后的價，這個確實得抬兩年轎子。我覺得現在的前灘確實是有人會非常喜歡的，很像國外的感覺，所以如果你真喜歡前灘，那么就自行判斷了。
出了世博前灘大板塊之后，就是巨大的一個板塊三林。三林我是一直很推薦的，因為是在前灘旁邊的一個板塊，而且三林是上海最早的動遷基地，本來是養三黃雞的地方，現在是一大片居住區。各種各樣的xx新村，雖然賣相不是那么好看，但是很實惠，資源配套也比較豐富，而且價格也還不錯。
因此來說，三林是前灘外溢的一個相對比較便宜的居住區，我覺得是可以考慮的。畢竟三林對面是上海植物園，再遠我也就不建議了，再遠要出外環了。以上就是整個世博濱江的狀況了。
3
浦東VS浦西板塊價格對比
最后我們來做浦東、浦西房價對比，這是一個很殘酷的板塊。
? 南碼頭
南碼頭這個板塊如果撇除它是濱江的話，其實有點像現在的植物園那一片的濱江，就是上海植物園板塊。所以價格差不太多，一個6萬，植物園大概是也是6萬多。
? 世博板塊
世博板塊我覺得現在的價格確實是便宜，但是我們撇除世博的那些公建部分，真正的世博居住片區，也就三林體育中心這個位置，5.9萬的房價，要說像誰，我只能說有可能比較像靜安新城或者是古美這種地方，可能還要更破一點，所以這個價位相對來說還是匹配的。
? 前 灘
前灘我就不多說了，這個價格是有特殊性的，在浦西也找不到第二片。你要說找第二片，可能大虹橋，大虹橋房價不比它便宜，都是泡沫特別厲害的地方。
因此來說，其實這一片它的一個整體的價位并不夸張，南碼頭、世博（世博其實也就是說的上鋼、三林、上南這種地方）它并不是非常熱點的一個置業板塊，所以價格的泡沫還沒有那么大。反而世博前灘板塊，還可以去買一些性價比比較高的房子，等待它發展。因為世博這邊的控價控得還是不錯的。
世博這個板塊尤其是它跨江那邊直接對著徐匯濱江的，資源非常好。它過江之后到到徐家匯、徐匯濱江非常方便，是一個非常好的跨江生活圈。世博板塊，包括前灘板塊買回來之后，過個隧道直接去對面徐匯濱江、徐家匯也是杠杠的，是不錯的。
而且世博肯定是要發展起來的，只是時間長短的問題。萬一它加速了，你就可以提前享受到你花的錢，甚至還有點盈余。所以，其實整個世博前灘板塊本身毫無疑問它的規劃定位是非常高的，這點是肯定的。
但是要培養出人氣來還是需要一點時間，畢竟這里文化根基、人口根基比較淺薄，因此來說，這里的資源要落位，肯定是要人氣慢慢來補足的。
如果從這個角度上來看，它相當于是一個浦東新城。所以說需要時間去養育，是有一個很長的養育期的。如果你有耐心沒問題。如果你覺得不想去抬這個轎子，就不要去考慮了。
好，今天的世博前灘就跟大家講到這里，也是希望大家能夠獲取到自己想要的信息。今天的節目就到這里了。
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