【上海置業寶典】大話浦東第四講 花木龍陽
發布日期： 2021-07-27
毫無疑問，各片區前所未有的誕生了上海兩代國際住區——第二代的聯洋和第三代的碧云，足可見此處的居住氛圍和國際氛圍有多好，這個片區理論上是根據紐約中央公園的理念打造，同樣是金融，同樣是豪宅區，整一個千里平移，也無怪那么多老外到上海來首選此處，也是讓幾十年來環世紀公園居住功能區的房價水漲船高，在陸家嘴的巨大產業驅動下，成為了全上海數一數二的高端居住區。
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前 言
我們通過前兩期的節目，基本上是把浦東主城區的情況和兩塊中央活動區的情況跟大家大概說了說，今天我們就會開啟四個浦東副中心的介紹。今天先開始第一個，也就是相對來說地理位置最好的一個——花木。
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板塊基本情況
? 花 木
花木算是浦東最有名的一個集中居住片區，并且曾經同樣是上海四大副中心之一，是東部的副中心，跟徐家匯、真如、五角場是齊名的四大副中心，而且發展得也是不錯。但是在2035的規劃中，花木事實上是被降了小半級。為什么這么說呢？
是因為徐家匯已經不是副中心了，徐家匯已經被劃入了CAZ中央活動區中，等于是升了一檔。剩下的三個副中心，真如雖然說造得不怎么樣，非常的滯后，和發展得比較好的五角場，這兩個老的副中心其實是被保留為主城副中心，而花木就跟所有新的副中心一起，就被成為了副中心。
老四大副中心，一個升了一級，另外兩個也不叫小升半級吧，是維持這個級別，但是花木反而是跟新的這些副中心劃到了一起，在某種程度上說，是小降半級。
但是也不能說有多大的不利不好到什么程度，那倒不至于，因為這個是跟城市功能有關。花木對于浦東，其實從現在的角度上來說，是沒有辦法像真如、五角場一樣，去承擔一個真正意義上的上一代大副中心的地位。因為浦東的發展規劃和之前是有一定區別的，浦東現在在2035的大規劃中，應該說是具備了一定的獨立性。
因為在之前四大副中心時代的這個規劃，其實很容易能夠看到四大副中心東南西北各占一個角，讓上海往外拓。到現在為止，在定下來的這個規劃中，五角場也好，真如也好，其實它依然是承擔著一西一北的主城區副中心外擴的動作。
但是對于花木來說，因為整個城市的格局已經不同了，浦東現在的規劃已經不再是和浦西完全地捆綁在一起了，也是給了浦東更大的一個空間，也就是讓浦東多了很多副中心。現在浦東有四個副中心了，在上海其他副中心里它占了一小半，各有各的功能，各有各的發展的一個方向。
其實對于浦東的老百姓來說，花木到底降了還是升了，本身意義不是特別大，就是概念上的。以副中心和城市建設的一個界面來說，它的功能其實是一個公共的大空間，徐家匯在這方面做得就非常好，它基本上是一個完整的城市功能的大規模外拓。
實際意義上，花木副中心要說功能的話，其實主要還是聚焦在居住上面。就上海來說不可能把一個副中心給到居住功能的片區上，因此來說，這個定位就可能會出現區別。
其實花木這個大片區本身，就是給以陸家嘴為核心的浦東經濟體來做后方的一個大資源配套的，當時也是想打造上海的第二代國際住區，是以曼哈頓的形態，有一個中央公園，圍繞中央公園一大片的住區，感覺品質感是非常好的。確實品質感也不錯，很像紐約的這種感覺，但是它本身這個功能跟紐約中央公園差得就比較遠了。尤其它的商業是屬于一個密集型商業，都聚在一塊，當然了這個體量也不小。
浦東雖然商業有名氣的還挺多，但是真的能跟浦西的頂級商業去媲美的還很少，除了陸家嘴的國金等少數幾個，花木的商業跟浦西這邊的一線商業還是差距比較大的。它主要還是給到居住來做大配套，因為這里本來是沒有商業基礎的，必須得平地起雷，因此就形成了這樣的情況。
其實花木這個片區，要論居住的話確實是不錯，整個氛圍也已經起來了。從目前來看，整個浦東最優質的居住區就在花木，這是毫無疑問的。
花木是一個很大的概念，其實比較著名的應該是分三塊。一個是花木本身（也就是世紀公園的東南面），一個是花木北面的聯洋，一個是內環以外的碧云。
這些全部都是屬于整個大的花木片區中所謂的國際住區，你可以把它都理解為國際住區。但在正式的規劃中，首先碧云就可能不能算在花木里，這要算在金橋城市副中心里了。但是在概念上還是喜歡把碧云算在花木中，因為畢竟也是一個生態住區，相對來說感覺會稍微好一點。
浦東本身以感覺來算，整個碧云是內中環，花木聯洋是在內環內。碧云它的一個特點，就是居住的氛圍和品質感相對來說是比較好的。在整個花木地區，普通的住宅基本都是在花木本身板塊里面的。聯洋稍微好一點，是有認證的國際住區，因為聯洋當時是很多古北的老的住民搬過來，搬到了聯洋后來又有的碧云。
? 碧 云
碧云本身和聯洋花木又有區別，因為碧云是一個低密度住區，里面的別墅、洋房非常的多，所以檔次會更高一些，應該是這一片檔次里面最高的。因為它南面是東郊，東郊這個板塊你算是張江也可以，你把它算作是花木碧云也可以，東郊有時候有些是把它單列作為一個板塊的，但其實你都可以把它算作是大碧云。
這個就是我們所說的花木的大板塊，你要論居住品質，花木相對來說是整個花木聯洋、碧云中，相對比較平民化的一個地方，也就是入門不算太難的一個地方就在花木。
花木目前的發展其實也比較明確了，就是東面這邊的一個商業體起來之后，它是要進一步往南拓去和龍陽路做連接的。因為從花木整個的定位來說，是叫花木龍陽副中心，雖然龍陽路的國際會展中心已經到了青浦那邊，但這里肯定是有大量可以打造的空間，尤其龍陽路還是浦東國際機場出來的磁懸浮的一個終點站。
? 世紀公園
世紀公園、龍陽路這一片應該算是上海的東門戶了。因為從浦東機場下來的時候什么都看不到，通過磁懸浮第一個上來的就是看到世紀公園。
雖然世紀公園看上去地理位置還蠻里面的，但是我們確實應該把世紀公園這一片，也就是花木龍陽副中心，把它定義為上海的東門戶，這是完全沒有問題的。
因此來說，花木未來發展的方向肯定是往東南走，和龍陽路這一片的銜接位置是它的一個大的發展區間。以前龍陽路是龍陽路，世紀公園是世紀公園，現在連成一片也更合理，這是花木的一個情況。
實事求是講，聯洋未來的發展相對來說是比較淺的，聯洋也好，碧云也好，因為這兩個板塊和花木比起來，是更純粹的兩個居住區。如果是在浦西的話，這兩個片區應該是要被貼上黃標簽的，就是以居住功能為核心的一個公共活動中心區。
到了浦東這邊的情況就不一樣了，因為發展得不一樣，之前在主城區的第一講中也有說過，浦東的發展，各板塊之間銜接的空白區還是蠻大的，肯定不能像浦西一樣干，配套誰借誰的都比較難，都是靠自己的。所以聯洋和碧云也可以把它當做是浦西的公共活動中心區來理解，各自有各自的配套。
相對來說，聯洋的檔次整體要比碧云的稍微低一點，碧云可以把它定義為是個別墅區，是一個類別墅區這樣的狀況，密度也比較低。聯洋相對來說，密度會比較的高，但是聯洋的人氣是比較足的，畢竟旁邊就是源深、洋涇，人口等都是比較好的。其實浦東出了內環，人氣就相對比較的淺了。浦東真要說人氣比較足的，也就是靠著內環那幾片。
如果喜歡住別墅低密度的，可以到碧云。要人氣旺一點商業多一點，熱鬧一點，就去聯洋。說熱鬧的話，跟浦西比都不熱鬧，但相對來說，這一片最熱鬧的肯定是花木。花木世紀公園東面這一塊，嘉里中心的這一片，現在人氣是非常的旺，非常熱鬧的，也算是這里的一個核心商業配套區。花木龍陽副中心的發展方向基本上是往南走了，因為北面相對來說已經非常成熟了，所以說整體大概就是這樣的一個狀況。
3
浦東VS浦西板塊價格對比
? 聯 洋
最后來做類比，聯洋是上海的第二代國際住區，當然要和第一代國際住區古北比一比，相比之下單價是很高的，古北的單價現在是8.4萬，別說聯洋了花木都得有8.9萬，聯洋要到9萬，這真的是挺貴的。
? 碧 云
碧云咱們不能這么比，因為碧云畢竟是內中環了，在內中環的價格中8萬那可是真高，浦西中環的價格也就是6-7萬，這邊的話要8萬，雖然這里都是大面積的，總價肯定也是比較高的，這個的單價參考意義不是很大。但是說實話，花木和聯洋是真貴，尤其作為跟古北一個等級的比起來，那真的是貴。
同樣的，第三代國際住區新江灣現在的房價其實也就7.5萬，雖然我一直覺得新江灣的配套不好，新江灣的配套其實還不如聯洋花木這邊好，但是這個價差其實是蠻嚇人的。一樣是國際住區那邊才7.5萬，新江灣的密度跟碧云差不多，比碧云可能稍高一點，介于聯洋和碧云之間，但是這個價位也就7.5萬，可是聯洋要到9萬。
9萬在浦西內環內可以買到南京路上了，到人民廣場都可以，確實很貴。除非實在很喜歡浦東的，如果沒有這方面的堅持，建議可以去浦西看一看，因為這個價格對比浦西確實是偏高，浦西相對實惠一點。
今天我們花木龍陽副中心的介紹就跟大家說到這兒，確實住起來是挺舒服的一個地方，但是貴也是真貴。
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