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今天我們繼續《閑聊2035》上海置業寶典2020的這個外環置業入門這個新系列的一個節目當中，

今天繼續來講閔行區，那么今天講的是閔行區現在最受人矚目，也是未來發展最有潛力，定位最高，地位最高的一個區域——主城虹橋。

前   言

在浦西七區系列的時候，好多朋友們都在說怎么沒有大虹橋，那我必須跟大家講一講，大虹橋主要所在的片區位置根本就不在上海市區里，只有大虹橋的東片區和臨空片區，這兩個地方是在長寧區最西端上，大虹橋這個虹橋機場哪能造在內環內呢，外環內都不給你造。所以說，虹橋機場或者大虹橋這個位置本身是比較遠的。

因此，在浦西七區系列講的也就是整個大虹橋里最沒勁的東片區，因為東片區其實是大虹橋最邊緣的地方，要說規劃啥的，該炒的也炒了，這兩年除了北橫也沒什么太大發展，反正就那樣了，就是一個產業聚集帶這樣的一個功能。所以真要讓我說這大虹橋東片區能怎么怎么，也真的是難為人了。

閔行在2035的大規劃當中，這次揚眉吐氣了。好多人覺得最值得炒的是閔行和寶山部分區域被劃進了市區，這個地位是一個很大的提升了。就好比是徐家匯從副中心變成CAZ一樣升了一檔，本來是非市區地帶或者說是城鄉結合部，現在閔行有兩個片區被劃進了市區，是可喜可賀的事情。

最北面的虹橋片區和中部的閔行（也就是莘莊片區），雙雙被劃進了主城區當中。但是我是覺得從主城片區的虹橋、莘莊這兩個片區的建設程度來說的話，被劃進市區稍微顯得欠了那么一點，因為住慣了中心城區的人跑去閔行看的話，確實還有那么一些荒涼，說白了就是建設密度沒那么的高。

但是從他們中心商圈的能力、人口的能力，或者說從未來發展的潛力來看的話，劃進主城區還是有它的道理的。因此來說今天我們要說的這個虹橋主城片區是整個大虹橋當中最中心的一片地方，這要比長寧臨空片區以及青浦國家會展中心片區要牛得多。

大虹橋各片區發展情況

大虹橋從具體的劃分來看，你可以簡單的理解為三塊，一塊是在長寧里面的，就是東片區，也是臨空片區，這是長寧的也是虹橋發展最早、成熟最早，最沒什么花頭的一個片區。

那么第二塊是現在正當紅的，處在閔行區虹橋城市副中心的這個片區，也就是虹橋機場的西面。機場的東面就是長寧的東片區，西面就是虹橋城市副中心片區了，這個片區是屬于閔行的，從板塊劃分來說算是華漕，閔行華漕是閔行的最北端，是把長寧和青浦隔開的這樣子的一個板塊。

第三個片區就是我們所說的國家會展中心片區，也就是青浦的徐涇，那么徐涇片區是大虹橋最西面的一個片區。

長寧的東片區，青浦的西片區以及閔行的中心片區（就是虹橋城市副中心了），一個大虹橋直接帶出一個城市副中心很厲害了。其實屬于閔行的這片大虹橋，才是真正意義上大虹橋的中心位置所在，也是現在發展得最成熟、最完善，也是城市感最強的一個地方。

東片區的產業感比較強，不知道為什么造來造去，造出來的竟然都是寫字樓和產業園，商業味道不是很濃重，這邊是一個寫字樓商鋪投資比較熱鬧的地方，住宅也比較的少，主要在東面的北新涇附近。所以說住宅相對比較少，商業也不發達，雖說未來產業園里的商業都會開放，但畢竟沒有中心商業區，所以說還是缺一點。

西部片區國家會展中心，這個片區我覺得以現在的狀態來看，基本上只有一個概念，誰去過誰知道啥都沒有，但規劃得老牛了，而且房價已經把規劃全都給吃透了，我們講青浦的時候會具體來說。但是我認為名副其實的、值錢的那就是閔行的虹橋城市副中心片區。

我一直說上海西部三區，尤其是相對來說沒有大商業的普陀還挺可憐的，說到底就一個長風（算是個半殘的商圈，相信未來會有所改善）、一個單調的環球港、還有一條半死不活的長壽路，基本上就組成了普陀區的所有。

所以，未來當大虹橋越來越成熟之后，它一定會成為上海西部的一個商業中心，而不需要全都擠到南京路、淮海路去。雖然說南京路、淮海路它在檔次和體量上永遠都是上海最牛的兩條街，但是像我這種住普陀的，現在北橫一開，我到虹橋商務區，開車基本上13-15分鐘的路，到趟市區要40分鐘以上，如果堵車一個小時都未必能到，那還不如開個15分鐘到大虹橋。

大虹橋現在的商業體量絕對不小，幾大商業體在那邊頂著，尤其是虹橋商務區當中，包括虹橋天地、龍湖天街等等的幾大商業體，再包括未來的一些寫字樓下面的這種開放式的小街區商業，周末去逛一逛、吃吃飯，買點東西，帶著小孩一起玩一玩，這其實非常的厲害了，可以說上海整個西部就算大虹橋最牛了。我覺得以大虹橋現在的這個呈現來看的話，里面房子賣個7/8萬我覺得還能接受，那再貴就是扯淡了。

目前的這個情況來看，國家會展中心那邊有大量的新房在賣，都是6萬朝上往7萬奔的這種，那我覺得就沒必要了。國家會展中心離它真正的誕生那差得遠了，這牛可以吹，但是你現在買進去意義不大了，尤其是未來這個房價的漲幅是非常有限的。

所以說，閔行的中心片區就已經非常不錯了。因為大虹橋整個大片區，以虹橋機場東西片區來分的話，西區是毫無疑問最熱鬧的地方了。

板塊發展現狀及未來展望

為什么說閔行這次終于揚眉吐氣了呢？就是因為之前虹橋機場的存在，長寧什么好的它都占著，一條延安路直接把虹橋機場下來的人流給送到長寧去了。所以說閔行其實挺虧的，就感覺是買了個炮仗給長寧放一樣。機場是閔行在干，下來的人流、財流全都給了長寧。

但現在的話虹橋商務區起來了，直接能夠把人留在這里了，原因很簡單，大虹橋是主要針對長三角一體化的，對于大虹橋組成的這個副中心來說，它的責任說得簡單點就是服務于江蘇和浙江來往的人，作為一個樞紐存在。這也就意味著只要長三角一體化在不停的推進，發展的上升空間其實是非常大的。

有了虹橋樞紐之后，江浙一帶的企業都會以大虹橋作為一個展示平臺，就像一個新的國際貿易園一樣，它會作為一個展示平臺，來這里設總部、展廳等等來面向世界，虹橋機場往東這邊的大上海，那是全中國第一的資本市場，在旁邊設一個展示點，那肯定是離資本最近的，因此來說，未來越來越多的企業、公司會在大虹橋落腳。

這個片區雖然現在中心區也都造完了，尤其是機場西側的商務區的商業氛圍已經挺好了，但是這里的人口導入還成問題。房子看漲最重要的自然動力是什么？其實就是人口導入，這也是上海之前10年甚至于20年當中這個房價漲得那么厲害的一個原因，那就是因為新上海人。

上海的房價上漲跟上海人是沒有關系的，都是新上海人在花錢買單，沒有任何一個地方的房價是靠本地原住民給拉升起來的，所以之前這波基本上都是因為新上海人的涌入，導致房價水漲船高。

譬如，像我們中國人去國外買房，一定會把這個地方房價炒高的，你看澳大利亞和日本就知道。那未來大虹橋會成為長三角一體化時代最重要的一個人口導入點，而且這些人口都是高端人口，這就是為什么大虹橋會成為很多開發商炒作的目標。

虹橋機場西面以前是沒有人的，都是一些農田、廠什么的。哪怕現在有一些新的大虹橋概念的項目出來，其實入住率也是不高的，所以說那邊現在面臨的一個問題是什么？就是晚間會空城，這個跟最早的陸家嘴有點像，一到晚上就什么人都沒有了，這也很正常，因為畢竟這個地方在沒有原住民的情況下要發展起來，肯定是涉及到一個人口導入的問題。

剛開始這些房子出來的時候，那片還是一片荒蕪的，但實事求是講現在這邊的居住條件會好非常多了。只是一些基礎的配套還是相對比較稀疏的，比如：學校、醫院包括這個公交體系，相對來說城市的基礎建設配套密度沒有那么的高，所以也是阻礙了它的大量入住的一種情況。

大虹橋未來它一定是會有發展的潛力，但現在的房價其實已經有一定的透支率在里面了，等到這個地方的城市生態體系形成之后，那么它的價格才會到所謂七八萬的水位（其實八萬還是有點高的，畢竟是外環）。雖然說我們不以環線來論英雄，但是外環賣七萬就已經很高了，看看外環同比其他地方才多少錢對吧？

大虹橋這個區域當中一些項目其實大家是可以考慮的，因為畢竟是上海為數不多的城市級別的副中心建設的城市規劃。無非就是一個價格問題，七八萬肯定是稍微貴了一點，四五萬肯定還是不錯的。

當然了現在自住條件還沒有那么的完善，那未來不管出租、自住，等到配套完善的時候，租金肯定會越來越高。現在絕大部分虹橋這邊的商務人口都不在這片住的，因為這里的居住條件說白了剛剛滿足商業條件，其他的還待建設中，因此，這個還得過個幾年，如果要投資還沒有問題。

今天虹橋副中心這個片區就跟大家說到這了。更多詳細內容，可收聽音頻版哦~ 我們下一期再見。