【上海置業寶典】外環置業入門——閔行區 主城中部片區
發布日期： 2021-07-27
今天我們繼續《閑聊2035》上海置業寶典2020的外環置業入門這個新系列的節目。
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前 言
今天我們要講的是閔行區第三講主城中部片區，也就是閔行在沒有大虹橋之前最發達的一個區域，包括莘莊城市副中心和七寶地區中心兩個地方。
這個片區它本身是閔行以前人口最密集，商業最繁華的地方，也是催生了古美、靜安新城、梅隴、吳中路這些上海著名的超大型居住板塊。
今天我們會在七寶部分著重去講一講龍柏和金匯。為什么要講龍柏和金匯呢？因為這里是吳中路，最近發展的特別好的一條路，所以我們今天就來講一講這兩個地方。
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莘莊基本情況
從地理位置角度上來講的話，應該先講七寶，但是莘莊畢竟是傳統閔行中心，我們先講莘莊吧。不知道大家有沒有注意到，要論現在上海的中心是外灘和陸家嘴，黃浦區算是上海的中心。
因為上海的發展就是老外沿著外灘開了租界區形成的上海，但是可能老外沒有意識到，上海其實西部很大，黃浦江已經在上海的很東面了，因此真正意義上的地理中心是在莘莊，但城市的歷史告訴我們，上海的中心就是沿著黃浦江來的。
為什么說上海西部的莘莊是住宅的香餑餑呢？首先上海的西面，外環外以莘莊的房價為貴，是最貴的梯隊里面的。地理位置確實比較遠，但是它這里有一個特點，就是離上海西面幾個比較重要的產業區非常的近，包括它北面的虹橋商務區、漕河涇開發區、南面的G60科技走廊、閔行經濟技術開發區、紫竹等等。
上海西部幾個比較重要的開發區，它的產業人口，其實去到莘莊的距離是差不多的。也就意味著這幾個對于上海來說比較重要的產業區，它都可以以莘莊為住宅配套。因此莘莊在上海西部的這個獨特的居住功能，就凸顯出來了。
第二點來說，整個上海的西面因為現在有大虹橋的關系，蘇浙的商務人口大量的聚焦在大虹橋，有很多遷入上海的，閔行將會是他們的第一站。閔行本來離這個虹橋樞紐也比較近，坐高鐵也很方便，因此蘇浙一帶的產業人口也會大量的聚焦在莘莊，這就使得它人口的提升有了一個很大的空間，不僅是本地人口提升，外地導入也是一個主要的大方向。
除此之外還有一點，莘莊是上海第一條地鐵線一號線的起點。在上海前10年，房價都是由地鐵來帶的。當時一號線運營之后，它途經徐家匯、新天地，是上海最主要的一條地鐵，市區一直穿過來，出了市區它選擇的方向就是往閔行走，當時閔行的人口落腳條件是相對比較好的。
上海上一波人口外遷的大浪潮中，閔行是獨占鰲頭的，當然這其中也催生了包括嘉定、南翔，包括松江新城、泗涇，包括青浦、徐涇這種地方，也是一些人口導入的區域，但這畢竟是郊區，對于上海市區人而言，到閔行已經很遠了，市區里面房子動遷到嘉青松去那有點太遠了。
上海整個城市的推進方向，往西的這個方向就是往徐家匯走，除了徐家匯那就是莘莊閔行。因此這樣的一個發展方向，就把上海原本市區的主城人口往閔行莘莊擠壓，形成了大量的居住片區。尤其因為有了一號線那肯定就方便了，因此閔行就有了上海地鐵時代的第一個紅利，這個也就是莘莊上一波發展的一個邏輯。
除此之外，現在莘莊的一號線地鐵站成為了它最重要發展的一個點，因為要建設成一個新式的地鐵站，也是未來上海所有的新建地鐵站，包括地鐵站改建的一個大方向，就是交通型樞紐地鐵站。商業綜合體和住宅和寫字樓和站點是一體化的，甚至于路也可以從商業里面穿過的，這在國外也算是比較先進的規劃。
雖然莘莊地方不大，它的房產是非常繁榮的，在上海西區里面房子的量，包括它建設的密度是非常之高的。作為一個新進的副中心，它可能在未來一段時間當中，是要往宜居宜業的方向去發展的，應該說這就是一個非常大的發展的契機了。
不過莘莊現在的房價其實也就是在5萬左右徘徊，本身的價格在這個片區中，相對來說是比較高的，因為其他基本上都在4萬左右。
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七寶基本情況
接下去我們要講的地方是七寶，那是比莘莊更貴的一個地方，七寶的房價已經逼近6萬了，以前在上海人印象中，七寶就是吃湯團的地方，七寶老街在上海的這種古街古鎮中也比較有名，但是七寶發展起來肯定不是靠這條老街。
七寶的發展主要得益于萬科。因為萬科的總部就在七寶，因此也打造了萬科在上海最早的幾個比較著名的項目，比如萬科城市花園，很有名的，到上海來做房地產，不可能不知道城花。
其實住宅尤其是自住，是很講究居住氛圍的，萬科的居住氛圍還是不錯的，雖然房子現在看起來已經很老舊了，但很多人都會比較喜歡這種居住氛圍，而且離機場近，機場工作人員以及商務相關的這種人群也聚集在這，因此來說七寶就占著這樣一個好處。
在虹橋機場西面的虹橋商務區起來之前，整個機場附近是沒有好房子的。北面是江橋，西面本來是一片荒地，就直接連著青浦了，也沒多大空間。東面是西郊，說白了西郊的房子可不是一般人進得去的。而且當時整條吳中路也還沒發展起來。
因此萬科進來七寶之后，坐高鐵、飛機的這種商務人士在這里，尤其是有些廠、公司也在這里，大虹橋還沒起來之前，七寶這邊就算是虹橋機場附近頂級的居住區了，因此也催生出了很多配套的東西。所以在大虹橋誕生之前，閔行留下了一些底子，一個就是七寶，一個就是沿著七寶往東走的這條吳中路。
吳中路和延安路是平行的，上海西面除了延安路高架，吳中路就是最重要的貫穿內中外環的這樣的一條路，因此吳中路非常堵。吳中路最早娛樂的東西還挺多，尤其吳中路的虹橋鎮，它是在吳中路上面的，虹橋鎮好多韓國人，也算是一個國際住區。
所以吳中路你別看好像沒什么，但其實消費人口比較多，而且比較超前的這種，因為畢竟離機場近，而且機場主要就把希望寄托在南面了。尤其到現在為止，閔行在七寶吳中路這一片（就是虹橋機場南面），要打造一個閔行生態商務區這樣的一個概念，就在大虹橋以外的這個部分，它叫大虹橋衍生片區。
其實就是把整個大虹橋商務區的范圍又擴大了，而且現在沿著吳中路上面，在龍柏、金匯這里有了萬象城、愛琴海，上海最大的兩個單體商業，一下子就面對面的這么造起來了。
愛琴海是上海目前單體商業里面的體量之冠，它好不好咱們另說，但至少人家夠大，這種體量的商業，一個就能帶動一個板塊了，別說對面還有個萬象城。
因此整個七寶現在面臨的一個局面是什么呢？是重心的轉移，整個七寶大片區，也可以把它簡單地理解為虹橋機場以南，就大虹橋以南。如果用炒作的說法就是大虹橋南衍生片區（是不是感覺房價應該貴一點？）。大虹橋南衍生片區當中，現在的發展核心是吳中路附近，因為吳中路附近這兩個大型的商業體打造完成之后，就形成了一個自成一體的商圈。
這兩個單體來論的話，比大虹橋里面的單體商業都大。所以現在整個中部片區的七寶部分，七寶、航華、龍柏、金匯整個都呈現出向東南發展的一個趨勢。
為什么往東南發展呢？因為他們東面就是金虹橋和古北，金虹橋在下一波也有可能會吸納古北的概念，金虹橋現在好多項目都打自己是古北，也因為金虹橋本來就是吳中路中環這一段的板塊。再往西外環這一段，那就是龍柏、金匯、航華，因此整個吳中路的發展，會成為未來這里的一個大片區的主題。
現在這邊的房價，五六萬從環的角度來說貴了，但是考慮到有這樣子的商業體，考慮到有大虹橋，畢竟是南衍生片區，閔行區區政府也說了，這里以后就是大虹橋南部的閔行的生態商務區了，既然有這么個規劃在，未來可能還是比較值得期待的。
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結束語
因此今天跟大家講的閔行主城中部，也就是莘莊、大七寶這兩個片區，其實未來的發展還是有數的，它目前的狀態相對來說比較清晰，發展的方向也是比較清晰的，空間也有，也是眼見著要起來的一些地方，因此可以看看。如果不嫌遠，或者說正好在大虹橋附近上班的，可以去這兩個片區去看一看，非常合適。
今天閔行的主城中部這個片區就跟大家說到這了。更多詳細內容，可收聽音頻版哦~ 我們下一期再見。
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