【上海置業寶典】外環置業入門——寶山區整體介紹
發布日期： 2021-07-27
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前 言
今天開始一個新的區，是上海最北面的一個區，也是在這次2035的規劃當中，相對來說變化最大的一個區，那就是寶山。
寶山在上海一直處在一個比較尷尬的地位，論在上海各個區的類型中來說，寶山跟閔行一直是處于所謂的城鄉結合部，因為寶山和閔行它是上海市區外圍，間隔著上海市區和西部郊區，是比較尷尬的一個角色。
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寶山區2035中的規劃
寶山區在2035的規劃當中總共有這么幾個比較重要的東西，第一，寶山整個南部一大半全部都劃進了主城區，從城鄉結合部變成了主城區，等于是整個片區都往上升了一檔；第二，寶山有了自己的城市副中心，也就是吳淞城市副中心。除了一個副中心之外，還有共康、顧村和羅店劃為了地區中心，對寶山熟一點的朋友們都知道這是三片新建住宅區，尤其是顧村和羅店，也是上海上一個代位里郊區炒得特別火的地方。
一個顧村公園，一個美蘭湖一下子把寶山變成了上海一個熱門的房地產區域。但是在上一個階段，寶山整個主城片區卻沒有什么讓人覺得特別有意思，或者說是有發展潛力的樣子。這應該是寶山在上一個發展階段的缺失。
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寶山現狀及發展趨勢
真的要論房價來說，閔行其實跟寶山是在上海，無論是地理位置還是區塊關系，它都是一個等級的，但是寶山的房價要低得很多。
寶山真沒什么可去的地方，我去嘉青松的概率都比去寶山要多。以前寶山最有名就是寶鋼，后來是顧村公園，還是上海市區內面積數一數二的大公園。而且寶山是幾乎沒有商圈的，基本上只能自給自足。
寶山一直以來都是上海的一個工業區，一個工業重鎮，說白了就是寶鋼。但寶山本身還是有一點歷史的淵源，就城市建設的一個紅利，寶山的富錦路站是1號線的終點站，應該說是上海最早擁有地鐵的區之一。
之前一直跟大家講，上海非常稀缺南北向的軌道交通，寶山就有一根。上海目前在運營的南北向地鐵中最長之一的7號線，是為寶山的美蘭湖和顧村設計的，是一個人口導出的地鐵線，7號線就是從市區里面把人口往顧村、美蘭湖導的，可以說7號線就是寶山的一條生命線。
寶山以前純靠的是寶鋼，但是現在不一樣了，現在寶山南部被劃進主城區之后，主要是核心區著力發展東部的吳淞城市副中心。吳淞城副有一個特點，它因為面積非常大，寶山人民已經舉起旗幟喊了，這是全上海有史以來最大的副中心。
吳淞它的規劃跟一般的副中心不太一樣，它是雙核的驅動模式，我們會在下一講當中具體來說。現在如果有房子在吳淞的朋友們那你算運氣好了，莫名其妙被劃進一個副中心，但是發展成型的時間肯定還是比較長的。
我們看一個區域它的發展到底有多大的潛力，如果你不在乎時間的話，咱把別的指標全部都拋去，以寶山為例來說，我們要看的是它現在的狀況和它未來定位之間的差距有多大。
好比說，現在有個小學生要規劃培養成博士生，那這個就要花很多功夫了；如果把大學生培養成碩士，那也就差一級，沒什么太大的發展；甚至有些只是大二發展成大四，基本等于沒有發展。
從寶山的發展定位而言，吳淞副中心至少是從小學生狀態開始往大學生發展。為什么這么說？今天在這兒賣個關子，到時候在吳淞這塊里面說，基本上整個寶山就指著吳淞過日子了，整個吳淞壓力也是比較的大。對于寶山的這樣子的一個發展，我們還是抱有非常好的前景，但是時間可能會比較長，因為基礎相對比較的差。
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總 結
在整體的寶山的規劃當中，寶山這次是拿出了他們認為他們現在發展得很好的地方，變成了副中心，變成了地區中心，雖然對寶山的發展非常的期待，但是你不得不澆一盆冷水，無論如何它還是處在一個相對比較落后而欠發展的狀態當中，千萬不要一個規劃出來，咱們就趕緊去吳淞買房，那不好意思，去買的時候這房價其實已經在微漲的過程當中了，反而你買進去之后，等到這個概念一過，這房價可能就不動了，你就變成了抬轎子的人了，所以在這樣子的階段當中千萬不要干這個事情。
寶山的東南片區就是副中心片區，然后西南片區就是寶山傳統的居住片區，居住片區當中是包括了大華和顧村，這些都是被劃進了主城區的部分。第三個大片區是羅店，羅店是上海的邊境，可以直接到太倉去的。
寶山基本上就分這么三片來講，主要是一個副中心，一個居住中心，還有一個相對比較遠的低密度居住區。因此寶山的這三個獨立片區相對來說是比較有特色的。除了這三片地方，寶山其他的地方幾乎是沒有關注度的，不是廠就是戰略預留地或者是生態保護地。
基本上寶山也就這三塊地方，具體這三塊地方區別在哪里？到時候會跟大家單獨的來講。我們把重頭戲放在單獨的板塊里面，因為單獨的板塊里確實還有些挺不錯，可以講的。
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結束語
今天寶山整體的介紹就說到這里，大家感興趣的話，在接下去的板塊講解中可以單獨去聽一聽這三個區域到底是怎么樣子的一個發展狀況。
好，今天的節目就到這里，更多詳細內容，可收聽音頻版哦~ 我們下一期再見。
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