【上海置業寶典】浦西濱江——世博濱江
發布日期： 2021-08-10
大家好，歡迎來到《閑聊2035》2020特別篇《上海置業寶典》欄目。今天我們為黃浦區收個官，來講最后的一個區域——世博濱江。今天內容相對會比較短，因為這個區域沒什么可說的，主要跟大家破破營銷。
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板塊基本情況
說到世博濱江這個板塊，其實我是覺得可惜了。為什么說它可惜了？從它這個板塊的規劃來說。這一片本來都是棚戶區的，當時因為世博會的原因，這個地方一下子就被炒作起來了。世博濱江這個板塊，它是之前世博會的浦西部分，也保留了挺多的場館。
世博這個概念本身就已經炒作了很長時間了，應該來說是一個非常迷人的概念。但是不得不說，它沒有兌現它的價值。最早的時候，世博濱江起源于哪里呢？起源于盧浦大橋和內環高架的東南夾角處。是一塊非常大的，要幾十萬方這樣子的一個大型的綜合體。
最早是香港新世界拿下來的這塊地，香港開發商相對來說比較擅長于打造綜合體的。因為香港新世界拿得比較早，成本是比較低的，大家都非常期待它可以做出一塊非常好的東西來，沒想到后來就造了一個寫字樓，之后就分別轉給了融創和綠地，在業內，我不直說了，大家都懂的，反正就這樣吧。
本來應該是世博浦西部分的領航的這樣子這塊地，拆給這兩個開發商之后，這塊地基本上也就算是廢了。以前這塊地叫做幸福港，如果它作為一個整合的綜合體存在，必然會把整個世博濱江板塊給帶起來。但拆給這兩個開發商之后，基本上也就這樣了，除了炒房價之外，啥都不會了。房價是炒得老老高，掛牌房價現在是一會一個11萬，一會一個14萬。
當時這塊地為什么說它的價值很高呢？主要是它的地理位置。這塊地的對面就是世博主會場所在地，主會場所在地它其實隔著江就是世博的中軸，隔著江就直指幸福港浦西這塊地。其實當時就說了一個概念，世博中軸的頂端是什么？舉個例子，說法國巴黎世博會它在頂端造了一樣東西，現在全世界人都知道，就是埃菲爾鐵塔。
也就是說當時幸福港的概念就是，相當于巴黎世博會在埃菲爾鐵塔的這個位置造一個綜合體。聽上去挺牛吧，超厲害的一個地理位置，聽聽就覺得讓人興奮，那可是世界性的地標。
但這個說法最終只是給兩個接手的開發商炒房價用了，地段本身應有的價值，以及它應該承載的內容，完全都沒有體現出來。本來是萬眾期待的這么一塊地，就這么淪為蕓蕓眾生。
不要信世博濱江炒作濱江景觀房什么的，景觀是有，跑高區看去唄，下面反正是看不到的。從地理位置上看，無論是融創還是綠地，跟江半毛錢關系沒有。走到江邊還得走一會呢，無非是借著前面，江旁邊的樓還沒起來，然后有些還比較矮。
因此來說，首先要跟大家辟的謠就是，世博濱江是沒有所謂的濱江豪宅的，千萬不要被騙了，個個都叫自己是綠地黃浦濱江、融創濱江一號院，其實一個都不濱江，都是濱高架，真正意義上的高架下造、高架旁造，基本上是一線高架景觀房。
而且整個浦西沿江岸線，真正意義上一線的住宅是沒有的，最近最近的也是徐匯濱江那幾個一線半，基本上全都把濱江貢獻給公共配套了。要直接住在江上面的這種，也只能去陸家嘴了。
那么世博濱江到底牛不牛？現在必須跟大家講一句，世博濱江跟對面的浦東世博板塊比起來，無論是產業還是未來的規劃高度，就差得挺遠。對面浦東世博板塊的規劃高度是非常之高的，甚至有傳言說，未來上海所有的領館都要搬過去，一會又是特斯拉工廠了，一會又是怎么樣的了，各種各樣的，浦東世博的規劃確實是高，只不過慢。
但是世博濱江這里其實我認為最大的好處就是城市的一個活動實踐區，這里的一些場館、一些玩的地方還挺多的，像密室逃脫，私人影院等等各種各樣的。除此之外，暫時看不到什么。
現在這邊網上掛著的均價要達到10萬以上，我幾乎從來不推薦。這11萬買哪不好，南京西路上都隨便買。南京西路上11萬的房子都未必能有，基本上10萬、9萬都能買了。
實事求是講，世博濱江這個地方價格實在是炒得太高太高，讓人有點摸不著頭腦的高，不太適合。這個價格你看看，綠地黃浦濱江報價14.8萬。14.8萬什么概念？你基本上拿著14.8萬的單價，全上海隨便走。
當然了這邊也有個好處，因為綠地黃浦濱江的戶型非常的小，小到你感覺像住在一個SOHO里面一樣，可能說總價會比較低。但是，花14萬的單價買一個90平的剛需？？？所以說大家要想一想了，買這兒還不如跨過內環去打浦橋，雖然房子比較老，何必湊著那呢？除非你特別喜歡看江，而且是看世博濱江。這個地方它唯一的價值支撐就是，只有這里能看到世博濱江。
世博濱江這一條，可以看看中國館、梅賽德斯中心，因為這倆高度不高，它不像陸家嘴，離得老遠都能看得到。這邊確實離了這兒，別的地方也看不太到，到徐匯濱江去看吧，也稍微遠了那么一點。徐匯濱江這邊有一個彎隔著了，你可能得拿個望遠鏡看。
因此，這里唯一的一個價值支撐，就是可以看世博場館的景觀，如果你真喜歡就買吧。其它的我真不建議大家了，這單價11萬里面，如果論地段來折，可能11萬里面有個三四萬，是花在世博濱江的景觀上的，如果是100平，可能就得花個300萬看世博景觀，值不值大家自己看吧。
除此之外，整個黃浦區來說，它的地鐵密度是比較低的，這個地段那么大個板塊，只有兩條地鐵，兩個站。一般像它北面的五里橋，包括打浦橋，基本都是三條地鐵。這個地方論它的地段，論它本身的配套以及它的一個資源能級，我覺得這地方能夠賣出個8萬已經差不多了，要賣11萬，甚至于還賣到14萬的，是其它濱江難道沒房子了嗎？？
因此來說，大家得考慮一下具體性價比的問題，反正大家沒事可以去玩一玩，這個地方挺好玩的。因為這里場地大，有很多上海比較著名的密室逃脫，還有什么私人影院，各種各樣的，玩確實是個小年輕去得比較多的地方，玩玩兒是挺有意思的，買房的話，價格大家就注意一下。
2
四個生活圈
? 一公里步行圈
最后看一看生活圈。生活圈上面，一公里里面覆蓋自己以外能覆蓋一點浦東，能覆蓋一點內環內，但是它北面的內環內配套幾乎是沒有的，頂多就有點醫院。在一公里里面能夠過江到達浦東世博，但是這邊是梅賽德斯文化中心，它一公里范圍內最大的一個商業體世博源是在黃浦江對面，它自己這兒都沒有，因此來說你們自己想唄。
? 三公里日常圈
三公里也是勉強可以成為一個跨江生活圈，因為這里有兩條隧道可以過江，對面就是浦東世博板塊，浦東世博板塊未來的商業什么的都是非常多的，這個是比較好的。世博濱江這個板塊就要借著浦東。這可能是浦西濱江沿線唯一一塊是要借浦東資源的，一般都是浦東借浦西，只有這一塊是浦西借浦東。三公里里面基本上都是借浦東的資源了。
往北勉強能夠得上老西門淮海路一塊，非常勉強。因此來說，極限步行距離你是走不到一個真正意義上市中心商圈的，但是往北三公里里面，可以到達日月光和LuOne屬于補充商業。因此來說，三公里里面是它相對來說比較強勢的資源配套，雖然是借的別人。
? 五公里車程圈
來看看五公里，五公里里面基本上內環的東南部可以包含進去，包括外灘、南京東路、南京西路，包括徐家匯都能到了。往東能到達陸家嘴、世紀公園。五公里里面整個市區的大資源都能包含進去了，但是作為一個黃浦區的板塊來說，五公里才能剛剛包含進去市區的核心資源，真的是夠可以了。
? 十公里周末圈
十公里包含整個內環，這個不多說了，因為十公里本身就是一個周末玩的地方，對它補充價值也不是很大。
因此來說，其實基本上三公里是它相對比較靠得住的生活距離。那么五公里能到達核心商圈，大概就這樣子的一個情況。
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結束語
今天這一期是這個系列節目當中吐槽比較多的，但是我也是真心的希望大家，不要被這塊地方的營銷氣場給吸進去了，萬萬是沒有這個必要的。大家可以聽一聽這一期一個吐槽大會。
好，今天的節目就到這里了，更多詳細內容，可收聽音頻版哦~ 我們下一期再見。 ★ 往期精彩回顧 ★ ? 8.5折得標的喜悅，卻在3小時后，只剩下驚恐，這就是我的親身經歷!!! ? 我在上海買了一套法拍房——記我在上海買房的這3個月?。?！
